De boa fé, mais de 100 pessoas compraram apartamentos no empreendimento Life.Co, no bairro Jardim do Salso, em Porto Alegre. Passado um tempo, foram surpreendidas com a notícia de que seus imóveis podem ser leiloados. O motivo é um imbróglio jurídico que abrange os compradores - que adquiriram apartamentos antes das conclusões das obras -, a Infinita Incorporadora, que construiu o condomínio, e a HabitaSec, securitizadora do negócio. Um impasse financeiro e contratual entre as empresas levou o caso para a justiça - o trâmite corre na 17ª câmara cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ-RS). O leilão das unidades previsto para a última sexta-feira (8) foi suspenso. Outro havia sido marcado para janeiro deste ano e também foi suspenso.
Em meio à indefinição do processo, as versões de cada parte divergem, desde o papel de cada uma na operação até princípios éticos que foram supostamente violados. Diretamente afetados pela situação, os moradores criaram a Associação dos Adquirentes do Empreendimento Life.Co (AAELIC), com mais de 40 associados, e procuram amparo legal para o caso.
Advogado do movimento, Daniel Gomes explica que "a HabitaSec deixou de ser uma securitizadora" e começou a gestão do negócio em conjunto com a Infinita. Segundo ele, houve ampla participação no projeto e os adquirentes compraram os imóveis com a garantia de entrega ao fim da construção. Entretanto, a parceria desandou por um desacordo entre as partes. “A HabitaSec alega que algumas unidades foram pagas na conta da Infinita enquanto deveriam ser pagas na conta centralizadora da securitizadora. E aí muitos adquirentes foram notificados pela HabitaSec e começaram a depositar diretamente para a conta da empresa”, conta Gomes.
Conforme o advogado, a HabitaSec executou uma garantia e consolidou a propriedade pelo fato de ser uma alienação fiduciária. A Infinita questionou judicialmente e Gomes relata que a securitizadora tinha ciência de todos os imóveis que haviam sido vendidos à incorporadora, e mesmo assim procedeu com o processo, alegando que não havia recebido os valores devidos.
A partir deste ponto, os adquirentes, que estavam fora do processo, começaram a receber a informação de que os imóveis que eles haviam comprado, e alguns pagos a ambas as empresas, estavam indo a leilão. O advogado da AAELIC alega que foram reunidas evidências nos autos e no próprio contrato que a Habitasec tinha ciência da venda de 54 unidades que seriam leiloadas. “Entendemos que há indícios de irregularidades fortes perpetradas tanto pela Infinita quanto pela HabitaSec”.
Questionado sobre o impacto do leilão, Gomes opina que “seria uma tragédia processual, porque atravancaria o judiciário, provavelmente, por muitos anos”. Presidente da Associação de Adquirentes, Nathanael Cabreira, afirma que em nenhum momento lhes foi informado que havia uma alienação fiduciária e que a atuação da Habitasec foi duvidosa. “Teve gente que mandou um e-mail perguntando como estava a situação no apartamento e eles responderam que estava tudo bem e quitado. E mesmo assim colocaram esses imóveis em leilão”, conta.
Cabreira expõe um sentimento de perplexidade e medo: “Se não temos mais segurança para comprar um apartamento em construção, qual a segurança jurídica do comprador de boa fé no nosso País?”.
As empresas, em posição de divergência, acusam comportamentos inadequados e não possuem um diálogo posto. O advogado da Infinita, Ricardo Jobim, define que a relação entre as partes “não foi simplesmente um empréstimo financeiro com garantias, conforme a HabitaSec quer fazer crer”.
Existe, ainda, um quarto elemento no caso. Trata-se da empresa Cartesia, que, de acordo com Jobim, é a representante dos fundos aos quais a Habitasec diz seguir e obedecer — porque as securitizadoras obedecem a esses fundos —, e que teria atuado muito mais do que apenas um agente financiador. “Ela interferiu em todo o processo de incorporação e tomou muitas decisões que trouxeram prejuízo à incorporadora”, relata. “A HabitaSec é um instrumento jurídico utilizado pela Cartesia para personificar uma operação”, interpreta.
Jobim afirma categoricamente que as decisões, desde o rompimento com construtoras até a demissão de funcionários, eram tomadas pela Cartesia. “Não é um caso apenas de empréstimo, é um caso de direito civil e vários atos de gestão por parte do fundo que ordenava e declarava que era quem mandava em toda operação”, diz.
Já o advogado da HabitaSec, Tiago Muñoz, explica que a empresa gere recursos de um fundo de investimento com inúmeros investidores. Neste caso, pessoas físicas. O jurídico afirma que a Infinita usou o dinheiro aportado pela securitizadora para fazer o empreendimento, com a obrigação de comercializar as unidades e entregar o valor das vendas para o fundo. “Só que a Infinita vendeu os apartamentos e embolsou o dinheiro. Então ela deu um calote no fundo e em todos os seus investidores”, acusa.
Sobre o leilão, Muñoz relata que, por parte da HabitaSec, sempre se fez questão de enfatizar que a empresa respeitaria o direito de todos os adquirentes que fizeram os pagamentos para o fundo regularmente, na forma prevista em contrato e na forma da lei. “Esses terão sempre o seu direito assegurado. Aqueles que fizeram o pagamento para a Infinita e não para o fundo, lamentavelmente, foram lesados”, completa, enfatizando que, de acordo com a securitizadora, apenas estes compradores teriam seus imóveis leiloados.
Confira a nota da HabitaSec na íntegra:
"A HabitaSec simplesmente gere o recurso do fundo — não tem ingerência nem conhecimento sobre a gestão da obra. O fundo investiu o dinheiro e não recebeu de volta o que foi investido. Sendo assim, a obra foi feita, às custas dos recursos do fundo, e a incorporadora não entregou esse valor de volta ao fundo. E mais — além disso, tomou o recurso dos adquirentes.
Não há nenhum sentido em se falar que a HabitaSec, de alguma forma, sabia ou concordou com esses fatos. Afinal de contas, por qual razão a HabitaSec concordaria em autorizá-lo a vender as unidades e não reembolsar, não pegar o dinheiro de volta para os investidores e, a Infinita ficar com o dinheiro? Seria como se a HabitaSec concordasse em que ela própria fosse fraudada, que concordasse em ser credora de algo que não estava previsto. O argumento não faz sentido.
Com relação à Cartesia, ela é uma gestora e que não tem nenhuma relação com a HabitaSec ou atualmente com o fundo. A grande questão é o dever legal e contratual da Infinita de pagar a dívida que ela tomou. Ela recebeu o dinheiro e não pagou. Então, nada disso afasta essa dívida.
Com relação aos adquirentes, no final, o que aconteceu foi que a Infinita lesou essas pessoas porque comercializou os apartamentos sem poder vender dessa forma. Então, ela vendeu como se fosse 100% proprietária, mas, na verdade, ela não era, porque tinha uma alienação fiduciária e embolsou esse dinheiro. Ou seja, deu um golpe nos adquirentes e agora está tentando utilizar esses adquirentes contra a HabitaSec para que a securitizadora não receba o seu crédito e que ela consiga dar esse calote até o final.
O que é importante é que a Infinita tomou uma dívida e não pagou. A Infinita precisa adimplir a dívida dela e, para fazer isso, é necessário fazer o leilão, mecanismo legal previsto para esses casos. E os terceiros adquirentes que compraram e pagaram para a Infinita e não para o fundo, têm uma demanda contra a incorporadora. São eles que devem ser cobrados."
Confira a nota da Infinita Incorporações na íntegra:
"A Infinita Incorporações, vem a público contestar, de forma veemente, as alegações divulgadas pela Habitasec, por conterem informações parciais, distorcidas e incompatíveis com o conjunto probatório constante nos processos judiciais em curso.
Diferentemente do que foi afirmado, há documentação robusta que comprova:
* Ingerência indevida de agentes do fundo e da securitizadora na gestão das SPEs da Infinita;
* Omissão de fatos relevantes ao mercado, incluindo pedidos de falência e decisões judiciais que impactam operações de CRI, elementos suficientes para representação à CVM;
* Inclusão irregular de unidades quitadas como garantias;
* Indícios de uso de recursos vinculados à operação para campanhas de mídia negativa contra a incorporadora;
* Troca de construtora sem transparência e sem mitigação dos riscos;
* Ameaças e condutas intimidatórias documentadas;
* Prejuízos a adquirentes, inclusive com leilões suspensos por decisão judicial;
* Omissão de fatos relevantes ao mercado, incluindo pedidos de falência e decisões judiciais que impactam operações de CRI, elementos suficientes para representação à CVM;
* Inclusão irregular de unidades quitadas como garantias;
* Indícios de uso de recursos vinculados à operação para campanhas de mídia negativa contra a incorporadora;
* Troca de construtora sem transparência e sem mitigação dos riscos;
* Ameaças e condutas intimidatórias documentadas;
* Prejuízos a adquirentes, inclusive com leilões suspensos por decisão judicial;
Vale ressaltar que a única razão pela qual a Infinita ingressou na Justiça foi para proteger os adquirentes, a quem faz questão de honrar. Por isso, se coloca à disposição de todos para defender a causa deles, apoiar integralmente os clientes e demonstrar, com provas, a verdade dos fatos. Ao contrário da Habitasec, que tenta realizar leilões de forma apressada, pouco transparente e sem a devida publicidade, buscamos expor ao Judiciário toda a situação em defesa dos adquirentes.
A Infinita reafirma seu compromisso com a transparência, com a proteção dos adquirentes e com o respeito às regras do mercado de capitais.
Por fim, reitera-se que a empresa seguirá colaborando com as autoridades competentes e adotará todas as medidas judiciais e extrajudiciais cabíveis para resguardar seus direitos, a verdade dos fatos e a segurança jurídica de seus clientes e parceiros."