Porto Alegre não terá mais leilão para venda de Solo Criado

Porto Alegre não terá mais leilões de índices construtivos – o Solo Criado, que corresponde a mais metros quadrados em uma construção na comparação com o básico que se pode erguer em cada terreno. A decisão chega pouco mais de um ano após o governo de Sebastião Melo (MDB) ter informado que os leilões seriam anuais e um mês depois de um certame deserto. Como consequência dessa decisão, a prefeitura propõe a extinção do Fundo Especial Pró-Mobilidade (Funpromob), herdeiro do fundo para obras da Copa e que recebia seus recursos dessa fonte.

“O leilão perdeu atratividade”, justifica Rodrigo Fantinel, secretário da Fazenda da capital. A avaliação é que, como consequência da nova diretriz adotada pela administração municipal, que agora tem venda direta dos índices de qualquer tamanho, de acordo com o estoque disponível, a disputa entre os empreendedores não faz mais sentido. Para o município, o recurso do solo criado seguirá entrando, mas com outros dois destinos: os fundos de Habitação (índice não adensável e pequeno adensamento) e de Gestão do Território (médio e grande adensamento), ambos geridos pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente, Urbanismo e Sustentabilidade. O saldo do Funpromob (R$ 15,2 milhões) irá para o Fundo de Reforma e Desenvolvimento Municipal e seguirá carimbado até esgotar sua aplicação.

O modelo de gestão do solo urbano que estabelece um índice básico para a construção e comercializa o potencial restante até o máximo definido pelo Plano Diretor é considerado uma forma de financiamento da cidade. Assim, a ideia com as vendas por lote era limitar a oferta e arrecadar mais recurso por meio da disputa entre os interessados. Mas isso já não acontecia mais, explica Fantinel: “nos últimos leilões (com venda, em 2021 e 2020), não teve concorrência. Todos já sabiam quem compraria cada lote. O mercado aprendeu que não tem porque discutir entre si para pagar mais caro”.

A alteração da lei para permitir compra de solo criado em balcão, como é chamada a negociação direta, vem da gestão anterior. Em 2019 o ex-prefeito Nelson Marchezan (PSDB), atendendo a uma demanda do mercado, autorizou que fossem vendidos índices acima de 1 mil metros quadrados vinculados a um projeto de construção – antes, essa metragem só poderia ser adquirida em leilão. Porém, uma falha de procedimento na tramitação do projeto, à época, fez com que a lei fosse questionada pelo Ministério Público do Estado no ano seguinte. Um acordo fez com que a proposta fosse reapresentada e aprovada este ano. As regras valem desde 2019, mas a alteração recente desobriga a apresentação do Estudo de Viabilidade Urbanística no momento da compra.

“Com a mudança, o empreendedor que queria comprar índice e tinha que necessariamente aguardar o leilão, agora pode ir ao balcão. Isso permite que não precise desembolsar antes, agora compra quando vai efetivamente usar”, complementa Fantinel. Outra vantagem ao mercado da aquisição direta é o parcelamento da compra, que via leilão deveria ser paga à vista.