Livro mostra como reforma tributária muda impostos sobre imóveis

O regime específico criado pela reforma tributária para o setor imobiliário é tema de um livro lançado recentemente pelo auditor fiscal Jefferson Valentin, um dos responsáveis pela proposta de regulamentação do novo sistema, que se tornou lei neste ano. A obra detalha as regras que entram em vigor em 2027 e traz questões que podem gerar conflitos futuramente.

Também aponta pendências que precisam ser resolvidas ainda neste ano, por meio de norma infralegal, a ser editada pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor formado por representantes de estados e municípios.

Valentin é um dos integrantes do grupo responsável por essa terceira fase da reforma para o setor. Em entrevista à reportagem, ele lembra que a lei complementar que trata das normas gerais da reforma e dos regimes específicos deixou para as autoridades tributárias a tarefa de resolver 11 questões sobre o setor imobiliário por meio desse novo regulamento. Entre elas, está a metodologia para calcular o "valor de referência" do imóvel, com base em preços de mercado e informações de serviços notariais, entre outras.

Ele será utilizado para determinar a base de cálculo dos tributos e também para fixar o "redutor de ajuste" dessa base, que se aplica a imóveis existentes ou em construção no momento da implantação do novo sistema.

"Há uma demanda muito grande por informações. É um setor que era tributado de forma completamente diferente. As pessoas estão muito perdidas, e o livro ajuda nesse sentido, embora muita coisa ainda precise ser resolvida pelo regulamento", afirma Valentin.

Ele diz que a norma infralegal será mais extensa que os 20 artigos para o setor que estão na lei complementar, devido às muitas questões específicas, como o tratamento a imóveis com mais de uma matrícula ou mais de um proprietário ou ainda quando há diversos bens com um único número de registro.

O tratamento para imóveis em países que adotam tributos do tipo IVA (Imposto sobre Valor Agregado) varia, sendo que a maioria dos sistemas deixa lacunas em relação à valorização dos bens e à tributação daqueles construídos antes da implantação desse tributo, segundo o autor.

O Brasil optou por um modelo com base nas melhores práticas internacionais, afirma o especialista, tributando todos os tipos de operação, exceto aquelas realizadas entre pessoas físicas dentro de um determinado limite - que indique se tratar de uma atividade econômica dele, por exemplo. O valor de referência e o redutor de ajuste tentam atacar algumas dessas lacunas.

Valentin afirma que haverá uma simplificação em relação ao regime atual, manutenção da carga geral do setor e desoneração de algumas operações, como obras públicas, custos com imóveis empresariais e compra de imóveis de menor valor, como os do Minha Casa, Minha Vida. Bens de maior valor podem ser mais tributados, segundo cálculos do próprio setor e do governo.

Também em sua avaliação, haverá aumento na eficiência da construção, pois o sistema atual praticamente inviabiliza, por questões tributárias, a utilização de estruturas pré-moldadas e pré-fabricadas, além de dificultar a terceirização de serviços. "O setor imobiliário é o mais sequelado pela disfuncionalidade do atual sistema tributário, completamente cumulativo", afirma.

Os tributos sobre consumo existentes hoje, como ICMS, PIS/Cofins e IPI, não incidem sobre aluguéis e a venda de imóveis, mas oneram essas operações indiretamente, afirma o especialista, em razão da tributação dos insumos de forma cumulativa e da impossibilidade de as empresas tomarem crédito sobre esses impostos.

"O que a reforma está fazendo é eliminando essa carga tributária no meio da cadeia e a jogando integralmente para a ponta", afirma. "Antes, o consumidor não via esses tributos, que estavam ocultos. Essa é uma dimensão de cidadania da reforma, saber exatamente quanto você está pagando de imposto."

O livro destaca também alguns problemas trazidos pela nova legislação. Por exemplo, o fornecimento de imóvel por uma empresa (como uma holding patrimonial) para moradia ou exploração econômica por sócios ou parentes destes.

Nesse caso, o fornecimento é tributado, por se tratar de operação com parte relacionada, mas haveria vedação ao direito de crédito, pelo enquadramento como uso ou consumo pessoal do bem - o que pode ser entendido como contrário ao princípio constitucional da não cumulatividade.

Ele aponta também distorções que podem ser causadas pela diferença entre o benefício fiscal para aluguel (alíquota reduzida em 70%) e para aquisição (redução de 50%) e pelo fato de que somente esse último tipo de operação contará com o redutor de ajuste que busca equiparar imóveis novos e usados.

A ausência de mecanismos para evitar cumulatividade em operações de locação e a complexidade do modelo de redutor de ajuste, segundo o autor, indicam que ajustes serão necessários.

Ele afirma que o sucesso do novo sistema depende não só das normas mas também de uma implementação eficiente e de fiscalização rigorosa. Destaca ainda que "a harmonização entre os interesses das diferentes esferas de governo e a resistência de setores econômicos podem comprometer o sucesso da reforma".