Incorporações imobiliárias e a reforma tributária: o que muda e como se preparar

Sem dúvidas, a reforma tributária e seus impactos nas incorporações imobiliárias trarão muitos desafios, mas também muitas oportunidades.

O setor imobiliário, habituado à simplicidade e previsibilidade do Regime Especial de Tributação (RET) da Lei n. 10.931/2004, com alíquota fixa de 4% sobre o faturamento (ou 1% para imóveis de interesse social) incidente sobre a receita mensal, enfrentará, com a reforma tributária, uma das maiores transformações de sua história.

A Emenda Constitucional n. 132/2023 e a Lei Complementar n. 214/2025 instituem o IVA dual (contendo o IBS – Imposto sobre Bens e Serviços, em nível estadual e municipal, mais a CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços, em nível federal) que substituirá PIS, COFINS, ICMS e ISS.

Cabe destacar que o artigo 485 da Lei Complementar n. 214/2025 trata da regra mais relevante para o setor: o período de transição. Nos termos da nova lei, as incorporações submetidas ao patrimônio de afetação que tenham optado pelo RET de transição até 31 de dezembro de 2028 poderão permanecer nesse regime até a conclusão do respectivo empreendimento. Após 31/12/2028, as novas incorporações (iniciadas a partir de 2029) não poderão mais aderir a esse regime transitório simplificado.

Para os empreendimentos com afetação e opção pelo RET até 31/12/2028, a transição manterá o regime simplificado com CBS e IBS a 2,08% (ou 0,53% para imóveis de interesse social) sobre receita mensal, somada ao IRPJ e à CSLL (carga total de aproximadamente 4%).

Para as empresas que optarem pelo modelo simplificado, a tributação será significativamente reduzida, entretanto, terão que renunciar aos benefícios previstos no novo modelo de apuração, tais como o direito a créditos de IBS/CBS e a aplicação de redutores na base de cálculo dos impostos. O impacto prático é a proteção dos projetos já estruturados.

Com efeito, a partir de janeiro de 2033, o cenário mudará consideravelmente, com a plena vigência do sistema novo (IBS + CBS).

Surge, então, a pergunta central: a reforma tributária vai encarecer os imóveis ou criar oportunidades de ganho de eficiência via créditos? A resposta depende da capacidade de adaptação de cada incorporadora.

Após o período de transição (2033 em diante, ou novos empreendimentos iniciados após 2029), a tributação seguirá o regime regular do IVA dual, a alíquota nominal será reduzida em 50%, com creditamento não cumulativo pleno e aplicação de redutores, sendo a apuração individualizada por empreendimento.

Quais são os principais impactos práticos para as incorporadoras? Entre os diversos efeitos, destacam-se: (i) a carga tributária, com risco de aumento para quem tem baixa apropriação de créditos e possível compressão de margens no médio/alto padrão; (ii) os créditos de IBS/CBS,  uma grande oportunidade, já que materiais de construção, serviços de engenharia, projetos, terrenos e demais insumos passam a ser fontes geradoras de créditos; e (iii) fluxo de caixa e compliance, pois a mudança do sistema cumulativo simplificado para o não cumulativo exige controle rigoroso por empreendimento, emissão de documentos fiscais adequados e integração total dos sistemas.

Quanto às permutas, aos loteamentos e ao patrimônio de afetação, há regras específicas às quais as incorporadoras precisam ficar atentas: a permuta, em regra, não é tributada (exceto quando houver torna); os redutores são aplicados proporcionalmente às parcelas recebidas, e a apuração é segregada por obra.

A reforma tributária não extinguiu o RET, mas o transformou em um regime transitório, que será substituído progressivamente por um modelo de IVA dual com regime específico para o imobiliário. A incorporadora que melhor dominar a gestão de créditos, o controle por empreendimento e o planejamento estratégico sairá na frente. O impacto final dependerá da alíquota padrão definida, da regulamentação complementar e, sobretudo, da capacidade operacional e adaptativa de cada empresa.

Preparar-se desde já não é apenas uma questão de compliance, é estratégia de sobrevivência e crescimento no novo ambiente tributário brasileiro. É preciso visão de longo prazo para transformar desafio em eficiência para colher os frutos da modernização do setor.