Considerações acerca dos contratos agrários

Roberto Bastos Fagundes Ghigino

As relações contratuais agrárias são a espinha dorsal do agronegócio, uma vez que é a partir dos contratos para exploração da terra que é gerada a produção primária, sobre a qual se desenrolam as demais cadeias produtivas. Não sendo, portanto, mera formalização burocrática, mas instrumentos de gestão que estabelecem segurança jurídica na relação negocial.

A elaboração de contratos claros e de acordo com a lei mitiga conflitos e estabelece as nuances da relação negocial, como a fixação do prazo, a forma de remuneração, a relação das benfeitorias e a sua forma de indenização, além da descrição da forma como se darão as questões ambientais, trabalhistas e tributárias.

Nesse sentido, mostra-se de fundamental importância a realização de diligências prévias, tanto em relação ao imóvel quanto às partes.

A importância dessas diligências ficou evidente após o Superior Tribunal de Justiça decidir que a perda da propriedade pelo arrendador implica na extinção do arrendamento, impedindo a manutenção do arrendatário na posse até o término do prazo contratual, situação que poderia ser evitada caso se observasse a matrícula do imóvel antes da formalização.

Nessa hipótese de perdimento da condição de proprietário pelo arrendador, não subsiste a cedência feita ao arrendatário, sendo inaplicável a sub-rogação do contrato, como ocorre nos casos de alienação do imóvel a terceiros.

Também merece atenção a análise prévia das condições ambientais do imóvel quanto a autuações e embargos que impossibilitem o uso do imóvel, tendo em vista que a existência de embargo ambiental preexistente configura motivo suficiente para a resolução contratual.

Assim, a verificação do imóvel deve ser feita de maneira ampla, na medida em que muitos embargos são lavrados após a formalização do contrato, mas em virtude de irregularidades ambientais anteriores, surpreendendo arrendatários com a impossibilidade de exploração das áreas.

Nesse sentido, é recomendável que, antes de qualquer formalização contratual, as partes estejam bem assessoradas, a fim de que tenham a melhor assistência possível, para que possam da melhor maneira mitigar os riscos do negócio.