Em Porto Alegre, o conflito da aceleração das obras cobradas pelo privado contrasta com a burocracia do público. Para o mercado, o Plano Diretor é subjetivo demais – algo próprio do exercício das leis, mas que deixa brecha para o impraticável. Com o atraso da sua revisão, o prefeito Sebastião Melo (MDB) acentuou o debate com planos específicos. Mas, até o momento, isso vale somente para o Centro Histórico e os bairros do 4º Distrito. A demanda das construtoras, no entanto, é expandir para o restante da cidade.

“Comparando com outras cidades, vemos que as regras aqui são bem mais rígidas. Por exemplo, em São Paulo, um prédio com 12 andares pode ser construído perto de outros prédios, desde que haja um espaço de apenas 3 metros entre eles”, contextualiza Flávia Tissot, arquiteta e urbanista, COO e cofundadora da Place, plataforma de dados para desenvolvimento urbano e imobiliário que faz parte do grupo OSPA.

“Em Porto Alegre, esse espaço precisa ser muito maior, de 7,2 metros de cada lado. Isso está tornando quase impossível construir prédios parecidos, mesmo em terrenos um pouco maiores. Essas regras não atrapalham apenas prédios altos, mas também dificultam a construção de mais baixos”, completa.

Para Flávia, isso afeta proprietários de terrenos menores, pois a exigência de recuos resulta na dificuldade de construir ou mesmo vender essas áreas. Com isso, para erguer um prédio pelas regras atuais, torna-se necessária a combinação de dois ou mais terrenos.

Esse entendimento encontra eco na atual gestão municipal. “Ao estimular a união de lotes para que se possam construir edificações, se dificulta a possibilidade de que pequenos empreendimentos se viabilizem. Existem estudos que indicam que esse grão menor deve ser preservado para uma maior variedade de ocupação - perfis sociais, etários - nos bairros, promovendo um ambiente mais diverso e inclusivo”, define Vaneska Henrique, coordenadora de Planejamento Urbano na prefeitura de Porto Alegre.

Vaneska também reconhece a necessidade de mais estudos sobre o distanciamento hoje exigido entre os prédios. “Temos avaliações de desempenho que demonstram que a estratégia de recuos de altura para novas edificações em tecidos (urbanos) consolidados nem sempre garantem o acesso a sol, luz e vento em melhores condições, como era o pensamento no final da década de 1990”. A atual lei do Plano Diretor é de 1999, revisada em 2009.

“Essa estratégia tinha o objetivo de garantir que as novas edificações permitissem a ventilação, iluminação e insolação adequadas. Em bairros como o Bom Fim, em que o padrão consolidado é de edificações de média altura sem recuo na divisa, este modelo (do atual Plano Diretor) não se encaixa no padrão existente”, explica Vaneska Ou seja, em ruas com prédios de baixa altura e “colados” uns aos outros, a chegada de um edifício muito alto, com distanciamento em relação aos vizinhos, causa estranhamento, pois representa uma quebra do padrão visual e arquitetônico existente.

Exemplo disso está em curso no Bom Fim, que tem passado por inúmeras transformações nos anos recentes que contribuem para mudar a cara do bairro. A Melnick, incorporadora e construtora com atuação no bairro, tem tratado as características tradicionais da região na campanha “Tudo de Bom Fim”.

No entanto, os prédios da Melnick não seguem o modelo das construções mais antigas. A empresa espera mudanças nas regras para construir, mas defende o modelo que utiliza áreas maiores para as novas construções. Para Marcelo Guedes, vice-presidente de Operações da Melnick, as antigas configurações dos terrenos do bairro comprometem a chegada de estruturas maiores que estimulem uma comunidade mais vibrante.

“Quando se viabiliza a montagem desses terrenos de grandes proporções e que possibilitam grande estrutura de lazer em bairros, que são realmente desejo de consumo pelas diversas características únicas, normalmente o mercado imobiliário acaba respondendo de forma muito positiva, gerando então desempenhos comerciais muito destacados e acima da média do que a gente consegue observar em outros pares da cidade”, defende.