Projeto altera regras sobre o patrimônio histórico em Porto Alegre

Em 2019, a prefeitura de Porto Alegre criou uma nova lei para o inventário do patrimônio histórico e cultural de bens imóveis da Capital. Agora, tramita no legislativo uma proposta que altera, na lei, a regra para a transferência de potencial construtivo destes imóveis e tira as restrições construtivas dos imóveis de compatibilização. O assunto será tratado em audiência pública virtual realizada pela Câmara Municipal na próxima quinta-feira, dia 8, a partir das 19h.

A transferência de potencial construtivo é equivalente ao solo criado - quando se adquire, mediante pagamento, o direito de construir a mais em relação ao básico permitido para determinado terreno. O advogado Daniel Nichele, especialista em direito imobiliário e patrimônio histórico, explica que é utilizada quando um ato administrativo reduz ou impede a capacidade construtiva de uma área. Por exemplo, devido a um alargamento viário ou por se tratar de bem preservado pelo seu valor histórico e cultural. Trata-se de uma forma de compensar o proprietário pelo ônus da perda ou da preservação.

O caso que trata a Lei nº 12.585/2019 diz respeito a imóveis listados como patrimônio. Para estes, a relação é entre particulares: o proprietário de um imóvel com direito de vender índices pode comercializar a diferença entre a área já utilizada e o quanto poderia ser construído no terreno - os índices ociosos. Ao poder público cabe atestar a condição para a venda (situação que, uma vez realizada, fica registrada na matrícula do imóvel) e em que região da cidade os índices poderão ser usados. Em Porto Alegre, a parte interessada é que deve solicitar esse trâmite.

Pela lei em vigor, isso é possível para as duas classificações que constam na lista do inventário municipal: os bens de estruturação - que possuem, em si mesmos, valores culturais e são elemento significativo na composição da paisagem local; e os bens de compatibilização - que têm uma relação com o espaço no qual estão localizados, ao lado de imóveis de estruturação ou tombados, mas que, individualmente, não carregam tanto valor histórico.

O novo texto altera a classificação de compatibilização, que passa a ser definida como "a edificação que expressa relação significativa com a de Estruturação e seu entorno, sem gerar qualquer gravame ou ônus administrativo sobre a propriedade urbana". O secretário de Meio Ambiente, Urbanismo e Sustentabilidade, Germano Bremm, explica que, com a mudança, o proprietário que queira construir algo no lugar "não vai mais ter restrição de volumetria, e se aplica o índice do terreno, comprando solo criado, se precisar".

No entendimento do governo, continua Bremm, "isso gera vitalidade e sustentabilidade para os (imóveis) que realmente precisam" de preservação. A avaliação é que as restrições aplicadas hoje, incluindo os bens de compatibilização, não atingiram o objetivo de preservar. Assim, a mudança na lei "tira o ônus e dá liberdade de forma arquitetônica" aos bens que não são estruturados ou tombados.

Com isso, a proposta em tramitação acaba com a transferência de índices dos imóveis de compatibilização, ao mesmo tempo que retira a obrigação de manter as características da construção ou a volumetria equivalente ao de estruturação. Ainda, revoga o artigo que prevê flexibilização dos parâmetros do imóvel de compatibilização por meio de Estudo de Viabilidade Urbanística, desde que as contrapartidas sejam aplicadas nos imóveis de estruturação, que, passarão a seguir a norma urbanística da região onde se encontram.

Também constará na lei, se aprovada a alteração, o mesmo critério para a transferência de potencial construtivo para os imóveis tombados pelo município. Embora previsto no Plano Diretor, o governo avalia que faltava tratar destes casos na lei de 2019. A alteração prevista, conforme consta na justificativa, vem para sanar essa situação, "permitindo expressamente a concessão da transferência de potencial construtivo e outros benefícios previstos em lei também em favor do proprietário de bem imóvel atingido por tombamento municipal".

Para Nichele, a alteração na lei poderia equiparar imóveis tombados e de estruturação também em outro ponto. "Como a restrição é a mesma e a preservação deve ser contínua, dar índice uma vez (para bens de estruturação) não garante a preservação; (a lei) deveria dar isenção de IPTU, assim como dá aos imóveis tombados, o que geraria interesse contínuo na preservação", avalia.

Em qualquer dos casos que se aplique a transferência de potencial, seja de imóvel tombado ou de estruturação, a venda dos índices poderá ser feita de uma única vez, e não mais parcelada, como prevê a lei hoje. O projeto de lei Nº 15/2022 recebeu parecer favorável em três comissões. Para ser aprovado em plenário, precisa de maioria simples.