A Ordem dos Advogados do Brasil do Rio Grande do Sul (OAB/RS) realizou, no dia 10 de março, uma palestra sobre "tokenização imobiliária", na sede de Porto Alegre. Com apresentação do advogado Jonatham Doering Darcie, o Grupo de Trabalho (GT) deu início aos encontros das comissões da Ordem gaúcha, e foi o pioneiro em matéria de tokenização imobiliária no Brasil. O tema é recente e causa diversos questionamentos sobre o processo de tokenização e divisão dos imóveis.

O objetivo da tokenização é transformar um ativo imobiliário em um arquivo criptografado - token -, que o representará virtualmente e poderá ser fracionado e vendido. O processo é realizado por intermédio de uma empresa especializada na área, que manterá a matrícula e as responsabilidades tributárias. Essa possibilidade permite investimentos em ativos imobiliários e retornos futuros, como a venda após valorização do imóvel ou o recebimento do valor do aluguel relativo à parte obtida da construção. A modalidade também cria opção de investimentos mais baratos, pois as propriedades podem ser divididas em milhares de partes.

É importante notar que a tokenização não substitui os antigos processos para a obtenção de um imóvel, por exemplo, mas cria novas alternativas para o mercado imobiliário. Os processos poderiam ser regidos por "smart contracts", contratos digitais que atuariam de forma automática. A medida também seria importante para desburocratizar o setor imobiliário. Além disso, todo o sistema é estruturado sobre o protocolo "blockchain", um sistema de registros considerado extremamente seguro. O blockchain funciona como um livro de registros imutável, que só pode ser acessado por pessoas com autorização especial. Todos os participantes têm ciência das transações ocorridas neste sistema criptografado, no qual negociações não podem ser desfeitas ou alteradas, o que gera segurança para ambas as partes.

Parar abordar o tema com profundidade, o Jornal da Lei conversou com o advogado e professor da faculdade João Paulo II, Leandro Pamplona. Ele comentou sobre os processos necessários para a tokenização e os impactos que a nova medida traz ao mercado de imóveis. Leandro é o coordenador do GT sobre tokenização imobiliária da OAB/RS.

Leandro Pamplona - O proprietário precisa transferir o imóvel para a plataforma e vai receber um token, que é a confirmação desse registro. Ele receberá esse imóvel dentro da plataforma. É como se fosse um depósito bancário. Tu depositas dinheiro em espécie e ele se torna um número, que é o teu saldo. Essa é a ideia da tokenização.

Pamplona - A primeira forma de mudança cultural foi trazida pelas compras através da internet. O comércio eletrônico começou a se expandir. Até um automóvel hoje nós podemos comprar pela internet. O único mercado que estava fora desse mundo era o imobiliário, o qual ainda está muito preso a esses regramentos formais, à necessidade de matrícula, à diligência. O mercado imobiliário estava precisando de uma transformação e um incentivo no sentido de automatização e instantaneidade.

Pamplona - Muda sim. Na matrícula do imóvel constará a plataforma como proprietária registral. A empresa é a proprietária no Registro de Imóveis, mas, na prática, o proprietário é quem comprou esse imóvel dentro da plataforma. Haveria uma transferência inicial do proprietário para a plataforma, ele receberia o imóvel dentro da plataforma e faria as transações dentro desse sistema. Essas transferências poderiam não ocorrer mais no Registro de Imóveis. Defendo que isso não deve acontecer. Devemos unir esses dois mundos, o registro e a tokenização.

Pamplona - É a mesma segurança de uma transação bancária. Depende de tirar um pouco desse medo de que não vai funcionar, de que o valor vai para algum outro lugar. É claro que golpe existe em tudo o que é lugar. Toda a nova tecnologia traz consigo essa angústia e insegurança inicial. Mas quando começamos a fazer as transações e a ver que funciona, tudo isso começa a entrar no nosso dia a dia e se tornar mais tranquilo.

Pamplona - Não vejo outra situação (possível). Claro, nem todas as reformas e tecnologias pegam no primeiro momento. Não vejo como essas dinâmicas negociais não tenham uma tendência de crescimento, de proliferação e, por consequência, venham a trazer para o nosso mundo normal essa atividade nova. É uma tendência, facilita em muito a transação imobiliária. Estados Unidos e Europa já estão utilizando essa modalidade de transferência dentro do mercado imobiliário.