O setor da construção civil e o mercado imobiliário terão um desafio complexo com a reforma tributária que se inicia em 2026, especialmente devido ao aumento direto da carga tributária. O consultor tributário, Heron Charneski, enfatiza que a ampliação da incidência de tributos como IBS/CBS sobre atividades antes menos tributadas, como incorporações imobiliárias e locações, impactará significativamente as margens de lucro, sobretudo com a extinção do Regime Especial de Tributação (RET) a partir de 2029.
Para o consultor tributário, essa elevação nos custos provavelmente será repassada ao consumidor final, elevando o preço dos imóveis, em especial nos segmentos comerciais e residenciais de médio e alto padrão. Charneski chama a atenção ainda para os desafios operacionais que as empresas enfrentarão para se adaptar ao novo modelo, reforçando que será necessária uma complexa reorganização das práticas fiscais e administrativas.
Segundo o especialista, pequenas construtoras, em particular, sentirão com mais intensidade o impacto da saída de incentivos municipais e estaduais, além do aumento da complexidade para manter o capital de giro e a capacidade de investimento. Outro ponto destacado está na necessidade de maiores controles para a comprovação do pagamento de tributos pelos fornecedores, o que obrigará as construtoras a revisar contratos e adotar mecanismos rigorosos de controle tributário.
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Charneski também ressalta que as recentes mudanças na tributação sobre aluguéis e revendas de imóveis representam um desafio para investidores, já que essa nova carga tributária pode comprometer o retorno financeiro, especialmente se não houver repasses de custos para locatários ou compradores. Para enfrentar esse cenário, ele orienta que as empresas façam uma preparação cuidadosa, reforçando a emissão correta dos documentos fiscais, a revisão dos contratos, a realização de simulações tributárias e o treinamento contínuo das equipes contábil, fiscal e jurídica, até que haja uma transição sólida e confortável para o setor.
Assim, a visão apresentada por Charneski traz um alerta centrado no aumento dos custos, na complexidade operacional e na necessidade de ampla preparação para evitar impactos negativos profundos durante a implementação da reforma tributária no mercado imobiliário e da construção civil.
Para o especialista, os próximos anos serão decisivos para a consolidação de um novo perfil de gestão nas incorporadoras. Entre 2026 e 2028, as empresas precisarão planejar cuidadosamente suas estratégias fiscais, simulando cenários, ajustando contratos e redefinindo políticas de precificação. “A reforma tributária inaugura um novo ciclo no setor imobiliário. As incorporadoras que anteciparem o processo de adaptação terão melhores condições de preservar margens e competitividade em um ambiente de maior controle e menor previsibilidade”, conclui Charneski.