O antigo e o moderno juntos: retrofit se consolida na construção civil

Arquiteto e urbanista do escritório A3 arquitetura.engenharia - que tem no portfólio dois projetos de retrofit em andamento - Valdir Bandeira Fiorentin define a técnica como "reuso adaptativo": quando materiais e novas formas de uso são incorporadas ao local, buscando preservar a estrutura e dar a ela um melhor aproveitamento.

Tão importante quanto considerar o passado da construção "retrofitada" é olhar para o futuro daquele prédio. "O retrofit tem uma tendência à modernização e alteração do uso" com o objetivo de "aumentar o desempenho e a vida útil do edifício", explica a arquiteta e urbanista Audrey Bello Ramos, do escritório Iglesias & Bello Arquitetura. Isso porque, ao mesmo tempo que o retrofit garante o reaproveitamento possível da estrutura principal, também atualiza materiais e processos, adaptando a construção aos conceitos contemporâneos. Se bem empregados, os novos recursos investidos revertem em economia durante o uso.

Essa característica complementa outra que garante o perfil sustentável da prática do retrofit: a manutenção da estrutura, que não foi demolida para dar lugar a outra. Parafraseando o arquiteto norte-americano Carl Elefante, Valdir sustenta que "o prédio mais verde é aquele que já foi construído". É a ideia de aproveitar os materiais já empregados, valorizar o recurso natural que já foi utilizado na construção original.

Vários são os ganhos ambientais que se pode elencar quando a opção é o retrofit, desde não precisar retirar da natureza e transportar toda a matéria prima que será empregada na obra (isso ainda acontece, mas em menor escala), passando pela redução drástica da geração de resíduos (o lixo, conhecido como caliça, que nem sempre tem condição de ser reutilizado ou reciclado), até a adoção de novos materiais que darão ganho de eficiência para construção adaptada.

A atualização dos materiais pode ser percebida numa escala micro, como a troca de uma esquadria que permitirá melhor circulação do ar ou conforto acústico, a mudança do revestimento de forma a interferir no conforto térmico, a adoção de lâmpadas econômicas. E vai até a adaptação do condomínio todo para receber placas solares ou armazenar água da chuva.

E, embora essa não seja a regra - aproveitar as obras do retrofit para incorporar ações de sustentabilidade à edificação passa por uma escolha do investidor - Audrey aponta que o fato de manter e modernizar a estrutura, o que por si só aumenta o seu tempo de vida útil, já é um grande ganho.

Cabe aqui a fala da arquiteta francesa Anne Lacaton (que ao lado de Jean-Philippe Vassal venceu a edição de 2021 do Prêmio Pritzker de Arquitetura - considerada a maior honraria nesse campo profissional) sobre demolição: "É um desperdício de muitas coisas: de energia, de material e de história. Além disso, tem um impacto social muito negativo".

O edifício Century Park Living, no Centro de Porto Alegre, converteu um hotel (que estava em funcionamento) em unidades residenciais. Além da pegada ecológica durante o processo construtivo, o projeto é assinado pelo escritório Iglesias & Bello Arquitetura fez adaptações ao imóvel que estimulam um estilo de vida mais sustentável, a exemplo do bicicletário coletivo.

Este caso mostra que o retrofit não se restringe a edificações antigas e abandonadas - o entendimento entre arquitetos é que o processo de reforma preocupada com a preservação do imóvel pode acontecer em qualquer situação, mesmo com prédios relativamente recentes e que estejam em uso. Talvez a característica mais comum a todos os casos é da estrutura que perdeu a sua identidade devido à dinâmica urbana e social - caso que explica a recente transformação do hotel.

Mas ainda é mais comum identificar casos de retrofit em estruturas antigas, que não têm o seu potencial totalmente aproveitado e muitas vezes estão abandonadas. Nesse ponto, respeitadas as particularidades de cada cidade, dá para se dizer que é uma tendência em grandes centros urbanos ao redor do mundo encontrar prédios nessas condições nas áreas mais antigas - é o caso dos Centros Históricos, a partir de onde as cidades se formaram, e das zonas industriais hoje subutilizadas. Entram para a lista as estruturas que abrigaram escritórios ou pavilhões de fábricas e que não encontraram público suficiente para manter o seu uso original.

Ao mesmo tempo, pelo desenvolvimento que conheceram no passado, essas áreas já estão atendidas por toda gama de serviços públicos, como abastecimento de água, tratamento de esgoto, rede de energia elétrica, ruas asfaltadas e atendimento por transporte público de massa - além daqueles oferecidos pela iniciativa privada, como o comércio em geral. Permitir que perdure em regiões assim um edifício abandonado, "do ponto de vista urbanístico é um desastre, por ter uma infraestrutura instalada que poderia estar sendo otimizada" alerta o arquiteto Valdir Fiorentin.

Nesse ponto, a adaptação de uso dessas edificações permite que voltem a ser utilizadas, o que é também uma forma de permitir o melhor aproveitamento da cidade já construída e o uso racional dos recursos públicos que ela dispõe. Mas, "para o mercado estar preparado (para o retrofit), a população precisa estar preparada", continua Valdir, fazendo referência à ideia que ronda o imaginário popular, de que tudo o que é novo é melhor.

A pandemia de Covid-19 impactou diretamente muitos serviços e o setor hoteleiro foi um dos que mais sofreu com a falta de público nos períodos mais intensos de quarentena. A leitura do cenário fez daquele o momento escolhido pelos investidores de um hotel em Porto Alegre para mudar o rumo da operação. Cada quarto do edifício rebatizado de Century Park Living, na Avenida Loureiro da Silva, foi transformado em um apartamento no modelo coliving e a técnica empregada na adaptação é o retrofit.

A localização também foi decisiva para se decidir pela mudança na finalidade de uso da edificação. O prédio de 13 andares está de frente para a primeira perimetral, a meio quilômetro de distância do campus central da Ufrgs, com ponto de ônibus e ciclovia em frente. A esse caso coube muito bem empregar o conceito de colocar moradia próximo das regiões já atendidas por infraestrutura. Facilitou a conversão que na origem o edifício foi pensado como residencial e cada unidade já contava com as matrículas individualizadas.

"O retrofit foi pensado para atender a necessidade dos investidores", explica Gibran de Oliveira, CEO da My Way Assessoria em Negócios Imobiliários Ltda, que gerencia o condomínio e, em alguns casos, a locação dos apartamentos. Por se tratar de uma construção relativamente recente - do início dos anos 2000 - que não apresentava problemas estruturais, foi possível realizar a obra sem interromper o uso.

A nova vocação encontrada foi do aluguel por temporada, seja curta ou longa. Mesmo cada apartamento tendo estrutura própria para a cozinha, o condomínio tem uma cozinha compartilhada, e também lavanderia e sala para atividade física. Alguns inquilinos estão no local desde a mudança de perfil do prédio - e, durante, o South Summit Brazil, registrou lotação máxima.

 

"Vi a oportunidade de acelerar o retorno do investimento por meio do reuso adaptativo", conta o empresário Renan Zancanaro, proprietário da Caza Incorporações, que está transformando um "esqueleto urbano" em Canoas por meio do retrofit com o projeto Caza Urbano. A transformação é bem mais rápida que iniciar a obra no "greenfield" - campo verde, termo usado na construção civil que indica o terreno vazio -, isso mesmo considerando os riscos desse perfil de trabalho, como por exemplo encontrar uma estrutura comprometida e ter que refazer estudos e orçamento.

O retrofit já tinha aparecido não como técnica, mas como inspiração de um projeto novo, feito antes desse pela incorporadora. Entender o potencial de ganho atraiu a atenção de Zancanaro. "A construção civil do zero carrega toda a burocracia estatal, tem uma série de licenças envolvidas". Como exemplo, fala do Caza Urbano, que levaria provavelmente quatro anos para ficar pronto - metade desse tempo, no início e no fim, dedicado às aprovações e licenciamento. "Pretendemos fazer (o retrofit) em seis meses. Financeiramente é um negócio muito positivo", aponta.

Mas, para colher o resultado em pouco tempo, o investimento é alto e também no curto prazo. Se a obra partisse do campo vazio, dos dois anos de construção, levaria pelo menos um erguendo a estrutura e fechando a "carcaça". Isso representa entre 30% e 35% do custo da obra. Os cerca de dois terços do recurso restantes são empregados no acabamento (aberturas, rede elétrica e hidráulica, revestimento e outros). No seu caso, o aporte que seria feito no futuro precisará ser desembolsado praticamente de uma só vez. "Quando tem obra mais pronta e conclui rápido, consegue acelerar esse retorno e ter mais liquidez".