Ingrid Nedel Spohr
Sócia e Coordenadora Jurídica Empresarial do escritório SCA - Scalzilli Althaus
Com a divulgação do IGP-M acumulado de 8,58% entre abril de 2024 e março de 2025, desde o último mês os contratos de locação residencial passaram a poder ser reajustados com base neste percentual, se eleito contratualmente. Embora o mecanismo seja usual e previsto, seu impacto neste momento específico traz importantes reflexões jurídicas e estratégicas para o setor.
Em Porto Alegre, dados do índice FipeZAP apontam uma valorização de aproximadamente 25% nos aluguéis residenciais nos últimos meses, com o valor médio do metro quadrado locado atingindo R$ 41,36 em março de 2025. Esse cenário coloca o mercado diante de um ponto de inflexão: de um lado, o direito legítimo de atualização contratual com base em índices amplamente aceitos; de outro, o desafio da manutenção da saúde do vínculo locatício, sobretudo em um ambiente econômico ainda marcado por instabilidade e cautela no consumo.
Para proprietários, administradoras, incorporadoras e fundos imobiliários, compreender e aplicar corretamente os critérios de reajuste é essencial — não apenas sob o ponto de vista jurídico, mas também estratégico. A aplicação irrestrita dos percentuais, embora juridicamente amparada, pode, em determinados contextos, resultar em inadimplência ou vacância indesejada. Portanto, a análise casuística, aliada a uma gestão contratual proativa, deve pautar as decisões.
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A valorização acentuada observada em capitais como Porto Alegre também sugere oportunidades para reposicionamento de ativos, revisão de portfólios e reavaliação de estratégias de precificação. Contudo, esse movimento deve ser equilibrado com uma leitura atenta do perfil dos locatários e da dinâmica setorial local, para evitar desalinhamentos que possam comprometer a estabilidade dos contratos.
Paralelamente, o setor precisa se preparar para transformações mais estruturais. O envelhecimento da população brasileira, com previsão de mais de 70 milhões de pessoas acima de 60 anos até 2050, impõe uma nova perspectiva ao desenvolvimento imobiliário. O público sênior, economicamente ativo e com capacidade de consumo relevante, ainda é pouco considerado na modelagem de produtos habitacionais. Incorporadoras e gestores que souberem antecipar essa demanda — seja por meio de retrofits, projetos acessíveis ou residenciais com serviços integrados — terão vantagem competitiva nos próximos anos.
O mercado imobiliário, especialmente no segmento de locação, exige hoje um olhar que conjugue segurança jurídica, inteligência de gestão e visão estratégica de médio e longo prazo. A aplicação dos reajustes é apenas uma das engrenagens desse sistema. A sustentabilidade do negócio, a fidelização do locatário e a adaptação às novas demandas sociais devem estar no centro das decisões — sobretudo em tempos de mudança acelerada.