O presidente da Associação das Imobiliárias de Caxias do Sul (Assimob), Gabriel Rocha, avalia que o mercado da construção civil passou por uma transformação com a pandemia da Covid-19, principalmente a partir de um olhar mais centrado do consumidor em imóveis com melhor estrutura. Ele reconhece que o ano passado foi positivo, melhor do que o anterior, mas em função de uma produção menor, a oferta caiu.
Rocha destaca que muitas construtoras deixaram de operar em Caxias e outras fecharam as portas. Calcula que, atualmente, a cidade tenha apenas 30% das empresas do setor que havia sete anos antes. O dirigente avalia que, no passado, cada imobiliária tinha de 30 a 40 imóveis de terceiros em estoque para repassar como forma de pagamento. Hoje, não são mais do que cinco. Também estima que de cada 10 imóveis vendidos um seja terreno, dois são casas de condomínio e o restante, apartamentos.
Segundo ele, o mercado de unidades com metragem acima de 250m², foco das grandes construtoras, está bem servido, com oferta maior do que demanda. Outros formatos, no entanto, não foram produzidos e já existe escassez. "Percebe-se a falta de imóveis para locação e venda de prontos. No segmento de alto padrão, os alugueis subiram mais do que qualquer outra correção", registra.
Imóveis até 150m², com garagem, novos ou usados, estão em falta e a projeção de entrega é para oito a 18 meses. "Tem fila de espera e corretor procurando imóvel para clientes. Esta situação deve se estender por, no mínimo, dois a três anos, prazo necessário para aprovação, construção e entrega de novos empreendimentos", projeta. O investidor e o primeiro imóvel são os principais clientes para lançamentos. O consumidor que quer melhorar o seu imóvel, incluindo o seu na compra de outro, é mercado de rápida negociação.
Por conta da escassez para locação, tem conquistado espaço no setor o imóvel mais enxuto, produzido para investidores. O empresário cita caso recente de empreendimento com 140 unidades, vendido integralmente em 90 dias. "O padrão é vender 40% em seis meses, outro tanto em 12 meses e os 20% ficam para a entrega nas chaves. Como se produziu pouco, investidores enxergaram neste nicho uma possibilidade de ganho relevante", assinala.
Outro segmento em ascendência é a venda de usados, onde a oferta e a procura está desequilibrada. Tendência em alta, segundo Rocha, é o imóvel mobiliado. Citou caso de empresa com 16 apartamentos disponíveis que fechou parceria com marcenaria, mobiliou as unidades e as vendeu em curto espaço de tempo.
A mudança no mercado também exigiu novo comportamento do corretor, que precisa ter atuação técnica, entendendo os objetivos do comprador, seja uma família ou um investidor. De acordo com Rocha, não há mais espaço para um vendedor aventureiro ou inexperiente. "Precisa estudar e ter técnica. No passado, tinha mercado e oferta, bastava aguardar o cliente e negociar. Agora, sem habilidade, se frustra e estraga negócios. Este amadurecimento é importante para a valorização da atividade", afirma. Rocha calcula que a cidade tenha de 40 a 50 imobiliárias constituídas, das quais 20 são associadas à entidade, e muitos corretores autônomos.