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habitação

- Publicada em 25 de Março de 2013 às 00:00

De olho na oscilação do mercado imobiliário

JONATHAN HECKLER/JC

Jornal do Comércio

A leitura do cenário macroeconômico para o setor imobiliário brasileiro em 2013 não é óbvia, ao contrário, é complexa. Quem faz a observação é o diretor de incorporações da Melnick Even, Marcos Colvero. Segundo ele, existe um paradigma aparente, onde, por um lado, todas as tendências macroeconômicas indicam arrefecimento do nível de atividade em curto prazo e, por outro, os fundamentos para a construção civil são muito positivos em médio e longo prazo.

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“Então, na nossa ótica, estamos enfrentando um pequeno período de ajuste de desenvolvimento do setor, mas, como nossos ciclos são muito longos (cada lançamento representa um ciclo de três a cinco anos), olhamos sempre o cenário de médio e longo prazo, que é muito sustentável no Brasil”, afirmou.

Em síntese, o incorporador acredita que, ao longo de 2013, é possível que haja uma queda de preços, para promover a aproximação entre o valor de venda das unidades habitacionais e a renda das famílias compradoras. Embora não arrisque a apontar qual será a percentagem da retração média, Colvero explica que a tendência de crescimento em longo prazo está mantida, não só para a valorização dos imóveis, como também para o incremento do nível de atividade do setor.

É justamente essa a tendência traçada pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado (Sinduscon-RS). Segundo o presidente da entidade, Paulo Garcia, o mercado imobiliário vai crescer entre 4% e 5% ao longo do ano, no Rio Grande do Sul. “Esperamos um ano bem parecido com 2012, de crescimento leve, mas continuando a rota de subida, isso porque temos um bônus demográfico. O Brasil está em um momento extremamente apropriado para o consumo interno, pois a idade da maioria dos brasileiros é a chamada idade produtiva, justamente quando as pessoas compram imóveis”, explicou.

O Sinduscon-RS não tem uma projeção oficial para os preços dos imóveis, mas aponta que não há nenhum indicativo de alta. “É possível que, pontualmente, na área de influência do aeroporto internacional Salgado Filho – onde há restrição para novas construções pela mudança de normas feitas pelo Comando Aéreo Regional (Comar) no final de 2011 – haja alguma elevação pela falta de oferta”, prevê Garcia. Para as demais áreas de Porto Alegre e também no Estado não há tendência de reajuste, já que os aumentos nos insumos estão controlados e os terrenos pararam de subir. Quanto à mão de obra, que também teve valorização, não existe perspectiva de mudanças de valores.

Segundo Garcia, a velocidade de venda de 2012, que ficou em 7,5% - segundo pesquisa do Sinduscon-RS - pode ser considerada uma “velocidade de cruzeiro” e não permite uma sinalização clara de queda nos preços - significa a parcela dos empreendimentos que é comercializada a cada mês. Em 2010, Porto Alegre teve um pico de 18% e, em 2005, um vale de 3%. “Agora, 7,5% é uma velocidade boa”, avalia.

Lançamentos tentam corresponder à busca pela qualidade de vida

Um habitante e meio por apartamento é a média de moradores das unidades habitacionais em Porto Alegre, segundo o diretor de incorporações da Melnick Even, Marcos Colvero. Ele observa ainda que, atualmente, as pessoas esperam de suas moradias características quase opostas àquelas desejadas há 30 anos. “Nos anos 1980, quando todos queríamos ser cosmopolitas e viver em grandes centros, os apartamentos eram grandes e abrigavam a família inteira, com quatro ou cinco pessoas em média. Hoje, importa mais a qualidade de vida, a praticidade. Daí o sucesso dos condomínios-clube e dos edifícios de uso misto, comercial e residencial”, detalha o executivo.

Segundo ele, em 2013, esses dois perfis de condomínios – que sintetizam as tendências do mercado imobiliário há alguns anos – devem seguir predominando nos lançamentos. “As pessoas saem de casa mais cedo, estão mais individualistas. Isso muda completamente o planejamento das incorporadoras e dos investidores. Está ressurgindo o investidor de imóvel residencial para aluguel, já que o brasileiro decide sair de casa aos 22 anos de um dia para o outro, e não se organiza para comprar, então acaba alugando”, analisa.

Colvero aponta que hoje os espaços são bastante enxutos e a busca pela qualidade de vida dita o consumo em todos os aspectos, não só na escolha do imóvel. Alimentação, bebidas, consumo de lazer, tudo é decidido com a percepção da qualidade de vida. Dessa forma, o diretor da Melnick Even diz que o sucesso dos condomínios clube se explica porque, mesmo com unidades menores, o residencial está muito próximo do sonho de consumo, por dar acesso a espaços de convívio e lazer com segurança.

Já os condomínios de uso misto, que combinam torres residenciais e comerciais ou, ainda, espaços comerciais no nível térreo de edifícios de apartamentos dialogam com a busca pela praticidade. Combinados com as estruturas do bairro, essas unidades permitem que seus moradores abram mão do uso do automóvel – e dos engarrafamentos.

Segundo o presidente do Sinduscon-RS, Paulo Garcia, em 2013 é provável que, sobretudo em Porto Alegre, se veja um número menor de lançamentos de edifícios de luxo. Uma decorrência, segundo ele, às restrições impostas pelo Comar à construção em alguns dos bairros mais valorizados de Porto Alegre.

Caixa estima aplicações de R$ 120 bilhões em financiamentos

Zanatta estima que não há espaço para aumento no valor dos imóveis no Estado.

MARCELO G. RIBEIRO/JC

A meta da Caixa Econômica Federal é elevar em cerca de 20% a aplicação de recursos no financiamento imobiliário brasileiro em 2013. Com isso, o volume de recursos pode ascender a R$ 120 bilhões em todo o País. “Por falta de financiamento não é que o mercado imobiliário vai ter problemas”, afirma o superintendente regional em exercício da Caixa Econômica Federal (CEF) no Rio Grande do Sul, Edilson Zanatta. Segundo ele, a CEF detém 70% do mercado de financiamento imobiliário no Brasil. Metade dos recursos aplicados é proveniente do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE), que usa os depósitos captados pela poupança para financiar imóveis de R$ 170 mil a R$ 500 mil. Há, ainda, a aplicação de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), para imóveis de até R$ 170 mil, e do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR, que financia o projeto Minha Casa, Minha Vida).

Na faixa do SBPE, a instituição tem vários projetos em lançamento, em parceria com construtoras. Dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), cujo limite é de R$ 500 mil, existe um estudo, que agora está com o Conselho Curador, para que seja feito um aumento para R$ 750 mil. “Subindo a faixa para R$ 750 mil, daremos fôlego maior para essa classe média que adquire imóveis de valores mais elevados”, afirma Zanatta. Com o crescimento do mercado e valorização dos imóveis, hoje um apartamento de bom padrão facilmente ultrapassa R$ 500 mil”, projeta o superintendente.

O executivo estima que, nesse momento, não há espaço para aumento no valor dos imóveis no Rio Grande do Sul, apesar da pressão inflacionária. Isso porque o mercado já está “menos sedento” que há quatro ou cinco anos. Segundo Zanatta, à exceção da população de baixa renda que ainda apresenta um déficit habitacional importante, hoje a compra de imóvel no Estado está mais relacionada à melhora no padrão de moradia que à necessidade.

“Qualquer trabalhador que tenha renda, por menor que ela seja, tem condições de obter um financiamento”, defende. Para rendas familiares acima de três salários-mínimos, diz Zanatta, é muito fácil o financiamento em até 35 anos. “O déficit só existe na medida em que a pessoa não se organiza para adquirir o imóvel, porque as possibilidades são muito variadas, de taxas, de prazos”, explica, ao ressaltar que as taxas de juros para imóveis de até R$ 170 mil variam de 4,5% a 6,66% ao ano, mais Taxa Referencial (TR).

O superintendente da CEF aponta, ainda, que a alienação fiduciária (que possibilita a retomada do imóvel em caso de 90 dias de inadimplência, sem processo judicial) mudou o comportamento dos mutuários. Hoje, a taxa de inadimplência é de 1,6% de toda a carteira de crédito habitacional e a projeção é que, mesmo crescendo a oferta de financiamentos, a inadimplência caia.

“E, se em algum momento, a captação de recursos pela poupança cair e acharmos que podemos ficar sem recursos suficientes para alcançar a meta de R$ 120 bilhões, vamos lançar mão de outros instrumentos de funding, como a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)”, argumenta, ao lembrar que nessa forma de investimento em que o comprador do papel se torna credor das prestações dos mutuários.

Investidores encontram diversas opções para invetir em imóveis

Poupança e imóveis são, segundo a BM&FBovespa, os investimentos favoritos da população brasileira. Mas a tradicional forma de investir em imóveis – comprar e alugar – não é suficiente para descrever as opções abertas pelo segmento. E as aplicações em imóveis estão cada vez mais diversificadas e atraentes, garantem especialistas.

Desde a adoção do modelo de financiamento baseado em alienação fiduciária (quando o imóvel permanece como propriedade do banco até a completa quitação das prestações pelo mutuário), o volume de recursos disponíveis à construção e ao financiamento imobiliário cresceu exponencialmente no Brasil e, na esteira, ganharam força os investimentos em fundos imobiliários e no mercado secundário.

O diretor de administração de recursos de terceiros do Banrisul, Julimar Rota, explica que o investimento no mercado imobiliário através de fundos tem vantagens como isenção tributária, inadimplência mínima e despreocupação com a manutenção do imóvel (já que é o consultor imobiliário que faz a zeladoria). Ele cita como exemplo desse modelo - que deve ter novos lançamentos em 2013 – o Fundo Imobiliário Banrisul Novas Fronteiras, um fundo focado que, no ano passado, captou R$ 70 milhões que serão aplicados na construção de edifícios a serem locados para a instalação de novas agências do banco gaúcho.

“Os fundos fazem um período de captação, onde vendem quotas. Uma vez alcançado o volume de recursos proposto, ninguém mais entra. Esses recursos são aplicados no mercado imobiliário e o cotista recebe a renda do aluguel dos imóveis”, diz Rota, ao ressaltar a importância da equipe de administração do fundo, responsável por fazer a negociação com o locatário, escolher os terrenos, contratar a construtora e administrar o aluguel.

No caso do fundo do Banrisul, ele aponta que os contratos de aluguel têm 10 anos de duração e está previsto, em contrato, o pagamento de todas as mensalidades faltantes em caso de desistência por parte do banco antes do final do prazo. “Não há problema de vacância e existe a possibilidade de renovação ao final do período ou do redirecionamento de um imóvel bastante valorizado, pelo ponto criado pela agência”, detalha.

Ele pondera que outros fundos, voltados para a construção de shoppings centers e outras atividades comerciais, arcam com o risco da atividade do locatário – o que deve ser ponderado pelo investidor. “É preciso ter sensibilidade, conhecer o produto. Mas fundo imobiliário é o produto financeiro do momento, porque apresenta grande vantagem ao investidor”, ressalta. Ele exemplifica a valorização dos fundos imobiliários pela alta do índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), da BM&FBovespa, em 2012: 35%. Essa carteira mede a performance da carteira composta pelas cotas de fundos imobiliários que são listados para negociação nos ambientes administrados pela bolsa - é nesses ambientes que os investidores podem se desfazer de suas cotas, se desistirem da aplicação.

“Se você olhar o CDI, verá que, no ano passado, a rentabilidade foi de 7,5% a 8%. A bolsa teve queda. Se analisar o desempenho dos indicadores econômicos, vê que os fundos tiveram excelente rentabilidade. O Banrisul prepara novos lançamentos para este ano”, informa o executivo. Segundo ele, alguns devem ser voltados para pequenos investidores, com cotas de R$ 10 mil e R$ 50 mil.

Outros lançamentos podem ser voltados para investidores qualificados, com cota inicial de R$ 300 mil, e para superqualificados, a partir de R$ 1 milhão. Também os investimentos de fundações são almejados pelos fundos imobiliários do Banrisul. Segundo Rota, um lançamento com esse perfil deve ser feito para direcionar investimentos ao Cais Mauá.

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