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O alto valor acumulado nos últimos meses do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), normalmente definido para regular o preço dos aluguéis, está dificultando a renovação desses contratos no Brasil. Ao final de 2020, com ganho superior a 23%, o IGP-M teve sua maior variação anual desde 2002. Neste ano, segue em elevação: de janeiro a outubro, a alta chega a 16,74%. E nos últimos 12 meses, soma 21,73%. Esse cenário se deve a fatores como a valorização do dólar e a subida dos preços das commodities devido à maior exportação por parte de produtores brasileiros, o que aumentou os preços internos.
Apesar da lei de locação (Lei nº 8.245/91) não obrigar o uso do IGP-M, o índice tem sido usado com esse fim desde o período de hiperinflação que atingiu o Brasil no final da década de 1980 e no início da década de 1990. O IGP-M é calculado pela Fundação Getúlio Vargas. Seu objetivo é medir as alterações do Real e a variação de preços de produtos e serviços, sendo utilizado como referência para reajustes de diversas atividades, como os aluguéis.
O cálculo inclui outros três índices: o Índice de Preços ao Produtor Amplo - Mercado (IPA-M), que monitora os preços de atacado e produtos industriais do País; o Índice de Preços ao Consumidor - Mercado (IPC-M), que monitora a variação de preços de bens e serviços de despesas de famílias com renda até 33 salários mínimos; e o Índice Nacional de Custo de Construção - Mercado (INCC-M), que avalia os custos da construção civil.
"Na pandemia tivemos complicações, bagunçando a distribuição de produtos pelo mundo, com grande aumento do dólar, das exportações, e alta da inflação. O IGP-M foi muito atingido, o que refletiu nos aluguéis", afirma Moacyr Schukster, presidente do Sindicato da Habitação (Secovi/RS).
O crescimento excepcional do IGP-M entre 2020 e 2021 impactou as renovações dos contratos de aluguel. Quem pagava o valor mensal de R$ 1.000,00 e precisou renovar o contrato em meados deste ano, passou a pagar um terço a mais desse valor, e muitos locatários deixaram os imóveis. "Passamos por uma pandemia, e as vendas do comércio, de forma geral, diminuíram muito. O IGP-M disparou, o que deixou essa relação injusta, e levou ao fechamento de muitas lojas e empresas", informa Paulo Kruse, presidente do Sindilojas Porto Alegre.
Para os inquilinos, orientação principal é negociar
Esse impacto também ocorre nos aluguéis residenciais. Rodrigo Gonçalves, pesquisador acadêmico, mora em Porto Alegre. Em maio deste ano, ele precisou renovar o contrato e foi surpreendido com um aumento superior a 35%. "Ficou muito difícil. Tive impactos significativos na minha renda durante a pandemia, e não esperava esse aumento", destaca. A orientação é negociar. Foi o que fez Gonçalves. "Procurei o proprietário e sugeri usar o IPCA. Como nosso contrato já estava assinado com o IGP-M, ele não quis, mas deu um desconto no valor total do aluguel, e eu continuei no imóvel", conta.
Normalmente é do interesse do locatário e do locador manter o acordo já celebrado. Por isso, os negociantes devem objetivar uma resolução focando nesse interesse comum. "As partes precisam se esforçar para chegar em um acordo bom para todos. O locador não quer trocar seu inquilino na pandemia, e o locatário não quer ter que fazer mudança e entregar o imóvel", afirma Moacyr Schukster.
Para facilitar as negociações, é possível que as partes busquem também uma mediação. As imobiliárias podem fazer esse serviço, mas também existem outras opções, como os CEJUSCs - os Centros Judiciários de Solução de Conflitos e Cidadania, onde a parte não precisa nem de advogado, e pode já ali chegar em um acordo conduzido por um mediador capacitado.
IPCA é indicado como alternativa para reajustar os contratos
Em função do aumento do IGP-M, muitos locatários começaram a propor sua substituição, principalmente pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Índice de inflação oficial do país, o IPCA mede a variação do custo de vida médio de famílias com renda mensal entre 1 e 40 salários mínimos.
O IPCA também vem crescendo, mas seu valor acumulado em 12 meses em setembro - 10,25% - ainda está bem abaixo do IGP-M. A substituição do IGP-M pelo IPCA passou a ser requisitada em novos contratos e na revisão de contratos já celebrados. "Não há uma base legal que permita a substituição. O que o Código Civil permite é que, quando um contrato se torna extremamente oneroso a uma parte, há a possibilidade de revisão, mas com elementos probatórios para embasar", ressalta o advogado Eduardo Heinz, especialista em Direito Imobiliário.
Em função da discrepância entre os valores acumulados do IGP-M e do IPCA, algumas pessoas e empresas começaram a ingressar na Justiça. Em Porto Alegre, o Sindilojas conseguiu uma liminar favorável a esse pedido em março deste ano, mas que acabou suspensa semanas depois pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS). "Ainda estamos debatendo o mérito. Além disso, ingressamos com outra ação nesse mesmo sentido junto a organizações do Brasil inteiro, levando essa questão ao STF", afirma Paulo Kruse.
IPCA x IGP-M
IGP-M
Acumulado 2021 (Janeiro a Outubro): 16,74%
Acumulado 12 meses: 21,73%
IPCA
Acumulado 2021 (Janeiro a Setembro): 6,9%
Acumulado 12 meses: 10,25%
Fonte: FVG e IBGE