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O novo ciclo de juros básicos mais baixo anima o mercado imobiliário, que começa a ver sinais de recuperação e já faz apostas de resultados melhores para o próximo ano. Com o corte na Selic, que atingiu a menor patamar desde 1999, o crédito imobiliário também ficou mais barato, acompanhando as reduções na taxa básica, hoje em 5%. Os juros médios do crédito para o setor ficaram, em setembro deste ano, em 8,65% ao ano, batendo a mínima da série histórica do Banco Central.
A redução desses juros pode permitir a inclusão de milhares de mutuários no sistema de crédito. Estudo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) calcula que, a cada ponto percentual de redução nos juros imobiliários, pelo menos 2,8 milhões de famílias passariam a ter condições de contratar esse tipo de crédito. O cálculo considera o potencial de acesso ao financiamento imobiliário ao reduzir o custo total da operação e o valor da parcela inicial.
Na compra de um imóvel de R$ 300 mil, que atende o segmento chamado de médio alto padrão, o MAP, a Abrainc estima um aumento de 20% no número de famílias elegíveis ao crédito a cada 1% de redução na taxa de juros. Atualmente, com os juros na faixa dos 8%, há 4,4 milhões de famílias elegíveis a pegar dinheiro emprestado para a compra da casa própria. Em 7%, esse número subiria a 5,3 milhões e chegaria a 7,2 milhões se os juros chegassem a 5%.
Esse segmento é o que registrou o maior avanço (19%) no volume de lançamentos até agosto, último mês do indicador calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). Entre as 20 incorporadoras associadas à Abrainc, o Minha Casa Minha Vida ainda é responsável por mais de três quartos dos lançamentos. O mês de agosto foi o melhor desde 2015, "corroborando a alta confiança dos empresários do setor", diz a associação.
Para a habitação popular, o potencial de inclusão de famílias pode chegar a 2 milhões se houver redução nos juros. As famílias elegíveis a conseguir crédito para financiar um imóvel de R$ 150 mi chegariam a 15,1 milhões se as taxas médias saíssem da faixa de 8% e caíssem para 7%.
Na segunda-feira, Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic) apresentou os indicadores do terceiro trimestre deste ano e reforçou o otimismo do mercado. Os lançamentos de unidades residenciais cresceram 23,9%, e as vendas, 15,4%, na comparação com o mesmo período em 2018.
Minutas de MP e decreto para novo programa estão prontos
O ministro do Desenvolvimento Regional, Gustavo Canuto, disse ontem, que as minutas da Medida Provisória e do decreto para lançar o novo programa habitacional do governo estão prontas e devem chegar às mãos do presidente Jair Bolsonaro em dezembro. Segundo o ministro, falta definir alguns detalhes específicos, como o custo da Caixa para operacionalizar o programa.
"Estamos com alguma dificuldade junto ao agente financeiro para precificação dos modelos, definir o custo para fazer o voucher funcionar, por isso a gente ainda não mandou", disse Canuto, em audiência pública. A população de baixa renda que está nos municípios com até 50 mil habitantes será o foco do governo no novo programa habitacional que será lançado no lugar do Minha Casa Minha Vida.
O modelo funcionará com um sistema de "voucher" (vale que assegura um crédito), em que as famílias receberão recursos para comprar, construir ou reformar a casa própria. O público potencial do programa é de famílias com renda de até R$ 1,2 mil mensais em média, mas o valor exato será definido de acordo com a região.
O novo modelo usará como referência as 133 regiões intermediárias reconhecidas no País pelo IBGE. Esse recorte já segrega municípios com características semelhantes entre si. Por isso, cada uma dessas regiões intermediárias terá um valor máximo de renda familiar para que o beneficiário seja elegível ao recebimento do voucher. O objetivo é contemplar aquelas que não têm renda suficiente para ter acesso a crédito.
Além desses critérios, o governo ainda vai priorizar a população que vive em domicílios precários nos meios urbanos. A maior parte deles está justamente nos municípios com até 50 mil habitantes. Após definir os municípios que serão alvo do programa, o governo enviará técnicos para fazer uma pesquisa de campo sobre o mercado imobiliário local e identificar o tipo de voucher necessário - para comprar imóvel usado, reformar ou até construir uma nova casa - e o valor.
Segundo Canuto, os vouchers de construção e aquisição devem ficar em média em R$ 60 mil, mas o valor pode variar conforme a região. É dessa cifra que será descontada a remuneração do agente operador e financeiro. A Caixa poderá trabalhar articulada com outros bancos, como já acontece hoje no Minha Casa, Minha Vida. Os beneficiários, por sua vez, não pagarão nada. Quem for selecionado para o voucher terá a moradia 100% subsidiada pela União.
As famílias serão selecionadas com base no Cadastro Único, base de dados que já é usada no Bolsa Família e que receberá alguns ajustes para servir de referência ao novo programa. Uma das grandes falhas do MCMV era justamente a seleção a cargo das prefeituras, num processo que acaba servindo a interesses políticos locais.