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A Caixa Econômica Federal aguarda autorização do Banco Central para anunciar, nas próximas semanas, uma redução de até 31,5% dos juros dos financiamentos imobiliários. Como o banco estatal detém mais de 70% do crédito habitacional do País, outras instituições também podem derrubar suas taxas para evitar a perda de novos clientes.
Atualmente, os contratos de financiamento habitacional são corrigidos pela TR (Taxa Referencial, hoje zerada). Os bancos cobram um adicional que costuma variar de 8,5% a 9,5%. Com a mudança, a Caixa vai reajustar os contratos pela inflação medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). O IBGE aferiu que esse índice deve fechar em 3,82% neste ano.
Apesar de aplicar uma correção que hoje inexiste, na outra ponta o banco abrirá mão, em um montante maior, de suas próprias taxas, que acabam por onerar os empréstimos concedidos. O que ainda está em discussão na Caixa é a taxa adicional, que poderá variar de 2% a 3%.
Clientes da Caixa ou com boa avaliação de crédito na praça pagarão juros menores. Isso significa que, na prática, o juro total sofrerá cortes entre 28% e 31,5% em relação ao modelo vigente. Somando juros e taxas cobrados, seriam 8,5% (no modelo pela TR), ante 5,82% (no modelo pelo IPCA), e 9,5% (pela TR), ante 6,82% (pelo IPCA).
A direção da Caixa e a equipe econômica, que avalizou a mudança, pretendia fazer o anúncio na próxima semana alinhando-se com uma possível redução da Selic, a taxa básica de juros da economia que está em 6,5% ao ano. No entanto, o Banco Central ainda avalia o pedido de mudança dos indexadores. Caso aprovada, a nova regra só valerá para novos contratos. Não será possível migrar de um modelo para outro.
Banco mira novos empréstimos e emissão de títulos
Com a redução dos juros, a Caixa pretende estimular novos empréstimos e, com a receita desses pagamentos, emitir títulos imobiliários no mercado. O movimento, no entanto, é completamente diferente daquele implementado pela ex-presidente Dilma Rousseff, que, em 2012, forçou a Caixa e o Banco do Brasil a cortar juros nos empréstimos.
A iniciativa de Dilma não deu resultado. Na época do governo da petista, os bancos amargaram prejuízos e, pouco depois, voltaram atrás elevando suas taxas. Desta vez, a ideia da Caixa é reduzir os juros ao trocar o indexador dos contratos, o que permitirá usar o fluxo de pagamento dos financiamentos como lastro para a emissão de títulos a serem negociados no mercado -um processo conhecido como securitização. Com os recursos da venda de papéis, a Caixa poderá conceder novos financiamentos, amortizando custos. Recentemente, o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, estimou que poderá emitir até R$ 100 bilhões em papéis lastreados com financiamentos imobiliários. No primeiro ano, esse número seria de R$ 10 bilhões.
Cálculos conservadores indicam que a Caixa poderia dobrar sua carteira de crédito habitacional, passando dos atuais R$ 449 bilhões, no primeiro trimestre deste ano, para quase R$ 1 trilhão. Nos EUA, o mercado de securitização imobiliária causou uma das mais graves crises financeiras mundiais. Em 2008, grandes bancos foram à lona por terem adquirido títulos podres de hipotecas americanas. Para evitar esse risco, a Caixa só vai securitizar financiamentos com índice baixo de inadimplência. Contratos do Minha Casa Minha Vida, por exemplo, ficarão fora. Hoje, mais de 90% de sua carteira de crédito imobiliário tem atraso de, no máximo, dois meses. "Para o investidor, é muito melhor você comprar um papel que segue um indicador de mercado [o IPCA, que mede a inflação]", diz Daniel Malheiros, sócio da RBR Asset. "A TR é um índice muito sensível ao risco de governo." Para Malheiros, a mudança levaria o investidor a considerar a compra de um título imobiliário. Hoje, quem compra um título do Tesouro já prefere o pós-fixado. "Os títulos do Tesouro mais procurados são aqueles corrigidos pela inflação."
A iniciativa da Caixa está alinhada com uma estratégia do governo de reacender a economia, que flerta com a recessão. Desde o início do governo Jair Bolsonaro, há seis meses, a equipe econômica rebaixou três vezes a estimativa oficial de crescimento para este ano. A área de construção costuma ser o principal sensor da atividade econômica. Quando o setor vai bem, passa a contratar, arrastando outros ramos de atividade porque está entre os que mais demandam trabalhadores.