Operação Urbana Consorciada é aposta para transformações

Para acelerar a atração de investimentos em áreas específicas de Porto Alegre, como o 4º Distrito e o Porto Seco, o prefeito Sebastião Melo (MDB) pretende fazer uso da Operação Urbana Consorciada - um instrumento urbanístico para planejamento localizado, com flexibilização de padrões construtivos como altura ou perfil das atividades econômicas, em troca de contrapartidas direcionadas a investimentos na própria região.

Essa previsão já consta no Plano Diretor vigente para a antiga zona industrial de Porto Alegre, mas depende de lei específica para começar a operar. Em relação ao Porto Seco, que compreende complexos logístico e cultural na Zona Norte da cidade, a intenção foi manifestada pelo prefeito em entrevista à coluna no primeiro turno das eleições do ano passado. Caso queira levar adiante, deverá incluir a medida na nova redação do Plano Diretor, que está em processo de revisão.

Pouco conhecida no cotidiano do planejamento, a Operação Urbana Consorciada (OUC) é muitas vezes apontada como sinônimo de grandes projetos urbanos, ou seja, aqueles que provocam uma mudança significativa na paisagem de onde são realizados. Uma definição mais precisa é tratar esse instrumento como um projeto de escala intermediária.

A professora Marina Toneli Siqueira, do Departamento de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Santa Catarina, explica que, enquanto o Plano Diretor deve planejar o território do município como um todo, a Operação Urbana Consorciada pode fazer um recorte de área específica e atingir objetivos locais, ainda que articulados à proposta geral do Plano Diretor.

Betânia de Moraes Alfonsin, coordenadora do curso de pós-graduação em Direito Urbanístico e Ambiental da Fundação Escola Superior do Ministério Público, defende que a OUC seja um "jogo de ganha-ganha" entre município, empreendedor e sociedade. "Quando o poder público urbaniza a cidade, isso valoriza os imóveis. A Operação Urbana Consorciada mensura a valorização e pede ao proprietário que dê a contrapartida para a coletividade", explica.

É essa previsão da contrapartida que faz a OUC ser muitas vezes confundida com o Solo Criado (venda de índices construtivos), que é quando o proprietário paga à prefeitura pelos metros quadrados considerados excedentes na construção, entre o permitido para o terreno e o máximo previsto para aquela área. Essa é uma das medidas possíveis, mas não a única, já que a própria norma federal prevê casos como alteração das normas edilícias e regularizar construções que foram feitas em desacordo com a legislação vigente. Outros incentivos podem ser definidos na legislação municipal que autorizar a operação, desde que tudo esteja dentro do perímetro do projeto.

Aliás, essa é uma característica importante da Operação Urbana Consorciada: garantir que os valores arrecadados pela prefeitura a partir do projeto só serão usados em obras de qualificação na área da própria OUC. As contrapartidas podem ser o pagamento de uma outorga por alteração de uso ou do limite de altura das construções, uma obra direta ou a emissão de um certificado de potencial adicional de construção (Cepac), que será alienado em leilão. Por um lado, isso dá garantia ao empreendedor de investimento na área que será construída. Por outro, concentra investimentos em uma região já valorizada da cidade.