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A prefeitura de Porto Alegre vai retomar os leilões de índices construtivos na próxima semana: dia 15 de setembro, serão ofertados 30 mil metros quadrados de potencial construtivo - conhecido como Solo Criado - em cinco grandes regiões de ocupação intensiva na cidade, chamadas de macrozonas.
O leilão será presencial, às 9h30min, e será permitido somente o ingresso de participantes da licitação e possíveis compradores dos índices. Demais interessados podem acompanhar a transmissão ao vivo pelo canal da prefeitura no YouTube. Previsto inicialmente para ocorrer em março e cancelado por conta da pandemia, este leilão será o primeiro sob a gestão de Nelson Marchezan Júnior (PSDB).
O potencial arrecadatório é de R$ 93 milhões, caso todos os lotes sejam arrematados pelo lance mínimo. O recurso vai integralmente para o Fundo Especial Pró-Mobilidade (Funpromob), que substitui um fundo especial criado para a Copa de 2014. Em 2012, o Legislativo autorizou o município a alienar 279,4 mil metros quadrados em estoques construtivos, de acordo com reserva prevista do Plano Diretor. Nos leilões realizados em 2014, 2015 e 2016, o fundo arrecadou R$ 144 milhões, recurso usado desapropriação e custeio de obras de infraestrutura.
Conforme arquiteta e urbanista Maria Alice Michelucci, coordenadora da Assessoria Especial da Aquisição de Imóveis da Secretaria Municipal da Fazenda e supervisora da Secretaria Executiva do Funpromob, a prefeitura disponibiliza os índices quando identifica a composição de dois fatores: necessidade financeira do fundo e interesse do mercado.
"A vantagem para o município é que esse recurso entra em conta específica e só serve para aquela aplicação. É também uma garantia para o empreendedor de saber que a cidade vai receber infraestrutura, já que esse recurso não se mistura com gerais (caixa único)", explica.
Diferente da compra em balcão, em que o índice é utilizado na etapa de licenciamento do projeto apresentado, o potencial construtivo adquirido nesse leilão tem validade de 10 anos e pode ser usado conforme a necessidade do projeto, restando a diferença como saldo na conta do contrato. Outras possibilidades são a transferência do potencial entre macrozonas a partir de um cálculo de equivalência e a alienação do índice.
Ao comprar antecipadamente, o valor é pago de acordo com o cenário econômico atual (a cada dois anos, uma análise de mercado atualiza o valor do índice construtivo e, nesse intervalo, ele é atualizado pelo IPCA.). "A aquisição antecipada tem vantagens além da econômica", sustenta Maria Alice. Como os contratos são gerenciados uma a um por lote adquirido e contam com prestação de contas ao fim da operação, ela destaca "o processo transparente e seguro juridicamente" como atrativo ao empreendedor.
Serviço
O quê: Leilão de índices construtivos
Quando: dia 15/09, às 9h30
Onde: Rua Siqueira Campos, 1.300/1º andar, Centro Histórico
Como participar: Os interessados em participar do Leilão deverão comparecer, com 30 (trinta) minutos de antecedência, no local e horário previsto para abertura dos lances. Confira a documentação exigida e o formulário proposta aqui.
Como acompanhar: youtube.com/NoticiasPMPA
Terreno virtual
A oferta dos metros quadrados se dá por lotes, numa espécie de terreno virtual, dividido entre 5 macrozonas (ao lado). Para o leilão do dia 15 de setembro, o lance mais baixo previsto é de R$ 452.175,00 para um lote com potencial construtivo de 300 metros quadrados na macrozona 5, e o mais alto é de R$ 9.035.450,00 para um lote com potencial construtivo de 2,5 mil metros quadrados na macrozona 1. O pagamento se dará por meio de Documento de Arrecadação Municipal, à vista, que será emitido logo após a assinatura do formulário proposto e terá validade de cinco dias úteis.
Solo Criado
Com o surgimento de tecnologias que facilitaram a edificação em altura, grandes centros urbanos passaram a sofrer com sobrecarga na infraestrutura existente, pelo adensamento que as construções mais altas geraram. Quem explica é Mônica Máximo da Silva, arquiteta e urbanista no Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba e mestre em planejamento urbano pela Universidade de São Paulo.
É essa edificação para além da escala humana que recebe o nome de Solo Criado. Conforme Mônica, o conceito serve tanto para pisos construídos sobre (acima) ou sob (debaixo) o solo original - ou seja, casos em que um novo solo foi criado. O debate sobre o tema ganhou força na década de 1970, com o entendimento de que as externalidades geradas por essas construções em altura deveriam ser compensadas.
Em Porto Alegre, a venda de Solo Criado foi instituída por lei em 1994. Trata-se de instrumento urbanístico que permite aos empreendedores construírem mais do que é permitido originalmente em um terreno, mediante pagamento dos metros quadrados extras no projeto. Esse acréscimo no edifício deve respeitar os limites estabelecidos pelo Plano Diretor.
O Estatuto da Cidade prevê a aplicação do conceito de Solo Criado por meio de três instrumentos: a outorga onerosa do direito de construir, as operações urbanas consorciadas e a transferência do direito de construir.
Uma explicação detalhada da urbanista sobre a origem e aplicação dos instrumentos de solo criado no Brasil pode ser conferida no episódio nº 57 do podcast Arquipapo.
Potencial construtivo
Cada terreno pode receber um tamanho de construção, definido pelo índice de aproveitamento daquela área, que por sua vez é previsto no Plano Diretor. Em Porto Alegre, o valor básico desse índice varia entre 1 e 2,4 e indica quantas vezes a área do terreno se pode se construir. Ou seja, se um terreno de 100 m² com índice de aproveitamento 1, poderá se edificar 100m²; se o índice for de 2,4, poderá se construir 240 m². Além do índice básico, a legislação também define o máximo, que varia entre 1,5 e 3 de acordo com a localização do lote.
Outorga onerosa
Para construir além do que é permitido originalmente em um terreno, o interessado deve adquirir esse direito, que se dá pela compra de índices construtivos. A forma mais conhecida dessa operação é a outorga onerosa do direito de construir, em que o particular paga à prefeitura pelos metros quadrados que excedem o aproveitamento básico permitido originalmente no terreno, até o máximo permitido e respeitando a altura definida no Plano Diretor (que em Porto Alegre é de 52 metros). Mônica Máximo da Silva conta que a outorga onerosa é como uma compensação do proprietário à coletividade, uma vez que, para construir além do previsto pelo zoneamento, estará sobrecarregando a infraestrutura daquela área com maior adensamento.
Transferência do direito de construir
Outra possibilidade que o empreendedor tem para adquirir metros quadrados a mais para sua obra é por meio da transferência do direito de construir (ou transferência de potencial construtivo). Nesse caso a transação é feita entre particulares e o papel do poder público é definir quem pode comercializar essa área excedente e onde será aproveitada.
O advogado Daniel Nichele, especialista em direito imobiliário, explica que isso ocorre quando o proprietário não pode aproveitar todo o potencial construtivo do seu terreno nas situações previstas por lei - as mais emblemáticas são preservação por interesse ambiental, histórico ou cultural. Essa seria então uma forma de compensá-lo e incentivar a preservação, que é uma obrigação desse particular. Em Porto Alegre, cabe ao proprietário solicitar o direito a essa operação.