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Jornal da Lei

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Direito imobiliário

Notícia da edição impressa de 19/06/2018. Alterada em 18/06 às 21h49min

Uma história em ruínas que ninguém quer restaurar

Edifício do início do Século XX tem rachaduras e corre risco de desabar

Edifício do início do Século XX tem rachaduras e corre risco de desabar


MARIANA CARLESSO/JC
Igor Natusch
O bloqueio parcial das ruas Riachuelo e Marechal Floriano, no Centro de Porto Alegre, que persiste desde o dia 25 de maio, é a ponta visível de uma indefinição que se arrasta há pelo menos duas décadas. A interdição é motivada pelo estado precário do edifício localizado no número 1.468 da Riachuelo, conhecido popularmente como Casa Azul, datado do começo do século XX e que apresenta risco de desabamento. Ao contrário do senso comum em torno do tema, o imóvel nunca chegou a ser efetivamente tombado pela prefeitura de Porto Alegre, residindo aí boa parte dos problemas que dificultam a conservação do espaço.
O bloqueio parcial das ruas Riachuelo e Marechal Floriano, no Centro de Porto Alegre, que persiste desde o dia 25 de maio, é a ponta visível de uma indefinição que se arrasta há pelo menos duas décadas. A interdição é motivada pelo estado precário do edifício localizado no número 1.468 da Riachuelo, conhecido popularmente como Casa Azul, datado do começo do século XX e que apresenta risco de desabamento. Ao contrário do senso comum em torno do tema, o imóvel nunca chegou a ser efetivamente tombado pela prefeitura de Porto Alegre, residindo aí boa parte dos problemas que dificultam a conservação do espaço.
A primeira menção ao imóvel como de interesse público sociocultural vem de 1992, quando o município respondeu consulta do Ministério Público (MP). Em 1994, um parecer técnico do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico do Estado atesta o relevante valor histórico e cultural do imóvel, que teria "característica eclética, estabelecida por mescla de elementos de diversos estilos". A partir dessa nota, o MP passou a acionar herdeiros do proprietário original, Emílio Granata, e o Executivo municipal - e, não tendo êxito, acionou ambos judicialmente, em um processo que se iniciou em 1999. Antes de ser abandonado, o local serviu a diferentes tipos de comércio - entre eles, uma ferragem.
Embora a prefeitura alegue, em juízo, que a Casa Azul está listada desde 1998, a inclusão dela em inventário só aparece, pela primeira vez, em 2008, quando é publicada no Diário Oficial do município. A situação se torna mais complexa na medida em que a edificação é inventariada pela Equipe do Patrimônio Histórico e Cultural (Epahc) do município como de Estruturação - ou seja, todo o imóvel é considerado de interesse, o que impede modificações em qualquer ponto de sua estrutura. Isso inviabiliza, por exemplo, uma solução semelhante ao que ocorreu no antigo Cine Teatro Presidente, no bairro São João, em Porto Alegre. O histórico espaço cultural teve apenas a fachada original preservada, com o restante do terreno recebendo, hoje, um empreendimento imobiliário.
A decisão de primeira instância, de 2016, determina a demolição da edificação, considerando que o estado de degradação tornaria inviáveis outras soluções, e multa a prefeitura por danos morais coletivos, uma vez que teria falhado no tombamento e, ao mesmo tempo, na conservação do prédio histórico. Tanto o MP quanto a prefeitura recorreram, e o acórdão mais recente, de agosto do ano passado, reforma parcialmente a sentença de primeiro grau, admitindo a preservação exclusiva da fachada e incluindo os herdeiros nas responsabilidades de restauro que já caberiam à prefeitura. A partir do trânsito em julgado, as partes terão 60 dias para os reparos.
Para custear as intervenções, o relator, desembargador Marcelo Bandeira Pereira, abre a possibilidade de expropriação do imóvel. Geralmente, cabe ao poder público indenizar financeiramente os proprietários de imóveis incorporados. Mas, no caso, o valor poderia ser utilizado na própria restauração, ao invés de entregue aos herdeiros. No momento, está em andamento a análise de recursos - ou seja, ainda deve demorar para que a decisão transite em julgado e haja uma solução definitiva para o imóvel.
Procurados pelo Jornal da Lei, os advogados da família Granata optaram por não se aprofundar nos meandros do processo - que tem 19 familiares, ou respectivos espólios, como réus. Entre eles, há a convicção de que a prefeitura optou deliberadamente pelo não tombamento, como forma de não indenizar a família, e é a única responsável pela fachada caindo aos pedaços. "Essa novela poderia estar resolvida desde 1999. Bastaria que a prefeitura tivesse procedido a desapropriação", afirma Edgar Granata, um dos herdeiros. Nos autos, os membros da família alegam que não podem arcar financeiramente com as custosas intervenções.
Por sua vez, a Procuradoria-Geral do Município afirma estar estudando a expropriação do imóvel - o que, na visão jurídica da prefeitura, desobrigaria o poder público do pagamento de indenização. Outra alternativa seria a arrecadação, tratando a Casa Azul como imóvel abandonado. Porém, não há, até o momento, decisão se a prefeitura procederá, de fato, com alguma ação. Enquanto isso, e sem que sejam tomadas medidas emergenciais de manutenção, a via pública segue fechada, e a Capital, sem solução para um pedaço da história arquitetônica da cidade.

Tombamento é indesejado para a maioria dos proprietários

O Decreto-Lei nº 25, de 30 de novembro de 1937, que organiza a proteção do patrimônio histórico e artístico nacional, prevê alternativas para o caso de proprietários que não disponham de recursos para conservação e reparos em imóveis tombados. No artigo 19, é posto, de forma expressa, que o dono do bem deve comunicar o Serviço do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional, de forma que a União decida, em um prazo de seis meses, pela execução das obras ou pela desapropriação do imóvel. Caso o prazo se esgote sem uma definição, o proprietário pode requerer o cancelamento do tombamento.
"Esse é um ponto de lei do qual os proprietários poderiam se valer e, por não conhecerem, acabam não o fazendo", afirma Rafael Nunes, advogado pós-graduado em Direito Imobiliário e um dos sócios da Paiva Nunes Advogados. Segundo ele, o tombamento ou a listagem como patrimônio histórico acaba sendo uma situação indesejada para a grande maioria dos proprietários, pois causa uma restrição acentuada ao exercício do direito de propriedade, em nome de um interesse coletivo difuso, de preservação de características arquitetônicas ou culturais de determinada região.
"Muitas vezes, a propriedade é o único bem da família. Os herdeiros acabam tendo restrição inclusive de venda, já que há redução no valor venal do imóvel", explica. As isenções de impostos, previstas em lei, só são concedidas mediante requerimento dos proprietários, e estão "muito longe de ser um benefício" que compense as limitações. "Se perguntar para os proprietários de imóveis listados, a ampla maioria dirá que não gostaria (do tombamento). É completamente natural que os proprietários coloquem seus interesses individuais acima da coletividade."
Na condução de inventários nos quais constam imóveis incluídos no patrimônio histórico, uma alternativa costuma ser a sobrepartilha - ou seja, a separação do bem que está trancando a solução em um procedimento à parte, após a resolução da partilha dos demais. Uma solução menos provável, na medida em que haja muitos herdeiros ou que o imóvel em litígio seja o único a ser dividido.
"O maior problema, em um espólio com muitos herdeiros, é definir quem paga a conta (de reparos). É comum que o espólio não tenha recursos para manter o patrimônio, sem que entrem recursos dos próprios herdeiros nessa conta. Se o imóvel é o único espólio da família, o interesse dos familiares passa a ser justamente fazer com que não seja tombado, para que seja possível capitalizá-lo e evitar que vire herança negativa", explica.
 
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