A Caixa Econômica Federal, que já detinha a liderança do mercado de financiamento imobiliário com recursos do FGTS, virou o jogo contra os bancos privados nos empréstimos habitacionais para a classe média lastreados com dinheiro da poupança, o chamado SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo).
Segundo o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, pela primeira vez, os contratos firmados com recursos da poupança passaram a representar 51% do total. "Até o final do ano nossa estimativa é termos na carteira R$ 58 bilhões em contratos financiados pelo FGTS contra R$ 80 bilhões do SBPE firmados neste ano", destacou ele.
Com esse movimento, a Caixa passa a ter uma estratégia mais ousada, disputando o rentável negócio dos financiamentos para a classe média. Para isso, Guimarães diz que teve de enxugar os custos. "Vendemos prédios que não faziam sentido. Eram 248 próprios e agora contamos com 96. Muitos imóveis alugados por um preço exorbitante foram renegociados. Somente aí foi uma redução de R$ 700 milhões por ano." Houve renegociação de contratos com fornecedores e o banco partiu para a venda de ativos, como ações de empresas ou participação direta em outros negócios. "Em valor presente, trouxemos para o nosso balanço cerca de R$ 10 bilhões com esse processo todo", destacou Guimarães. "Esse foi o principal fator para que pudéssemos oferecer mais crédito com recursos próprios."
A partir daí, o banco passou a reduzir os juros para retomar a perda de participação nos empréstimos da habitação para os bancos privados, que operam basicamente com recursos da poupança.
Até 2019, a maior parte dos contratos imobiliários dos bancos estava lastreada com o FGTS. O fundo costuma emprestar dinheiro para projetos de habitação. Na Caixa, ele financia programas do governo como o Casa Verde e Amarela. No entanto, há um teto definido pelo Conselho Curador do FGTS para a exploração desses recursos. O fundo nunca pode perder dinheiro e há limites bem definidos para o tomador.
O negócio mais atrativo para as instituições privadas é a oferta do SBPE, uma linha de crédito abastecida com dinheiro da poupança, que deixa cada instituição livre para definir seu custo na oferta do financiamento (juros) e o limite de crédito a ser tomado pelo cliente.
Seguindo as regras do Banco Central, pelo menos 65% do dinheiro aplicado pelos correntistas nas cadernetas são direcionados para o SBPE. O pagamento pode ser parcelado em até 35 anos e a prestação não pode comprometer mais que 30% da renda familiar mensal. É possível financiar até 80% do valor do imóvel novo ou usado.
Segundo o BC, até setembro deste ano, o estoque de crédito habitacional atingiu R$ 1,1 trilhão, um crescimento de 17,4% em relação ao mesmo período do ano anterior.
Guimarães afirma que a Caixa liderou essa alta com metade desse estoque. O Itaú-Unibanco, que segundo o BC administra a segunda maior carteira (R$ 70,2 bilhões), participa com 6% desse mercado, de acordo com os dados computados até junho deste ano. O Bradesco movimenta um pouco menos (R$ 65,9 bilhões).