Venda de imóvel reforça caixa de empresas

A taxa básica de juros na mínima histórica e o apetite de investidores por aplicações de maior rentabilidade colocaram em ebulição o mercado imobiliário no País e levaram empresas donas de escritórios, galpões ou lojas a se desfazer dos ativos para reforçar o caixa.

A estratégia está sendo utilizada não só por companhias em dificuldade e que buscam se desviar de uma renegociação de dívidas na Justiça, mas também por aquelas que estão com a saúde financeira em dia, mas querem levantar recursos - como o GPA, dono da marca Pão de Açúcar, e a varejista Pernambucanas, que venderam dezenas de lojas nos últimos meses.

"Esse movimento começou em 2020 e tende a continuar. Em 2021, ainda veremos muito disso", afirma o coordenador do curso de economia da Fundação Getulio Vargas (FGV), Joelson Sampaio. Segundo ele, outra frente que também está movimentando esse mercado vem de empresas que, impulsionadas pela pandemia, estão diminuindo o tamanho de seus escritórios para passarem a ter um modelo híbrido de trabalho, entre o presencial e o remoto, reduzindo custos.

A experiência com o trabalho remoto foi um dos motivos para a Usiminas começar a procurar um novo dono para o icônico prédio de sua sede em Belo Horizonte. A venda acaba de ser fechada e o edifício será transformado em hospital. Parte dos funcionários será realocada em um imóvel que será alugado.

"O que está ocorrendo, na minha opinião, é uma migração para algo mais normal, que é as empresas carregarem menos imóveis no balanço e alocarem mais recursos nas suas atividades fim. Empresas carregando muito imóvel é que não fazia muito sentido e só acontecia porque, com os juros altos, há menos investidor interessado (nesses bens)", explica o sócio e gestor responsável pela estratégia de crédito estruturado da Hectare Capital, Eduardo Malheiros.

Motivados pela taxa Selic a 2% ao ano, os fundos imobiliários se tornaram um dos principais compradores de ativos corporativos. Os fundos administrados pelo banco BTG Pactual, por exemplo, já investiram cerca de R$ 3,5 bilhões apenas este ano, incluindo prédios de escritórios corporativos e galpões logísticos.

Levantamento realizado pela Buildings, empresa de pesquisa imobiliária voltada para imóveis comerciais, aponta que, apenas em São Paulo, 32 edifícios foram total ou parcialmente comprados por fundos imobiliários neste ano, girando R$ 4,87 bilhões. O valor já é quase o dobro do registrado em todo ano passado.

"Com a queda dos juros, muitas pessoas tiraram aplicações da renda fixa e buscaram outros investimentos. Muitos encontraram na estrutura de fundos imobiliários o primeiro passo para dentro da renda variável", afirma o sócio-diretor da Buildings, Fernando Didziakas. Em 2020, os investidores nesse tipo de fundo passaram de 645 mil para 1,1 milhão, conforme os últimos dados liberados pela B3,.

Mas não são só os prédios corporativos que estão recebendo demanda. O GPA, dono da marca Pão de Açúcar, vendeu 39 lojas e levantou R$ 1,2 bilhão. O comprador foi o fundo imobiliário TRX, que adquiriu neste ano os pontos das lojas de construção Sodimac e, no fim do ano passado, um centro de distribuição da empresa de alimentos Camil.

O diretor de relação com investidores e Estruturação da TRX Investimentos, Gabriel Barbosa, diz que a transação ocorre da seguinte forma: a empresa vende o imóvel e, ao mesmo tempo, fecha um contrato de aluguel de longo prazo com o fundo. Na prática, a companhia recebe o dinheiro da venda na hora e faz uma dívida de longo prazo, a um bom custo, com o fundo. "Temos visto no varejo um movimento grande de venda de imóveis para fundos. Muitas empresas veem uma oportunidade para se financiarem", comenta Barbosa.

Esse movimento, segundo o executivo, seguirá, principalmente com a estabilização dos juros, o que deve levar um número maior de empresas a vender ativos e colocar os recursos em caixa. "Em multinacionais há uma cultura maior para isso. Nas empresas familiares, ainda existe um apego maior ao imóvel", diz. Para ter bala na agulha para aproveitar oportunidades que ainda devem surgir, o fundo planeja uma nova oferta para captar recursos no início do ano que vem.

Outro fundo que está muito ativo é um montado pelo banco Credit Suisse. Dentre suas últimas aquisições, comprou 66 pontos da Lojas Pernambucanas, que abocanhou R$ 450 milhões com a operação. Fundos do banco suíço também compraram, neste finalzinho de 2019, dez lojas do Grupo Big (ex-Walmart).