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Porto Alegre, segunda-feira, 13 de maio de 2019.

Jornal do Comércio

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mercado de capitais

Edição impressa de 10/09/2018. Alterada em 10/09 às 01h00min

Condo-hotel conquista investidor

FREEPIK/DIVULGAÇÃO/JC
Muitas pessoas querem investir no ramo imobiliário, mas não têm recursos para comprar um imóvel. Uma opção pode ser comprar um quarto de hotel. Esse tipo de investimento acaba de ganhar mais transparência: em agosto, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) lançou uma nova regulação para os chamados condo-hotéis. É preciso lembrar, no entanto, que essa aplicação não está isenta de riscos: afinal, para obter o retorno esperado, é necessário haver uma demanda crescente de hóspedes - o que, em uma economia praticamente estagnada, não é fácil.
No condo-hotel, o investidor compra um quarto em um empreendimento - normalmente, ainda em construção -, para receber em troca os rendimentos relativos às diárias dessas unidades, descontados os custos de operação, quando o hotel entrar em funcionamento. Esses contratos de investimento coletivo são registrados na CVM desde 2013, mas só agora ganharam uma norma específica.
"O mercado de condo-hotel cresceu muito no Brasil, pela inexistência de financiamento adequado para o setor hoteleiro. Ele passou a ser um instrumento de investimento para as classes média e média alta. Mas não existia uma legislação específica, e isso podia gerar conflitos. Agora, os investidores passarão a contar com essa proteção e ter acesso a mais informações", afirma José Ernesto Marino Neto, diretor da consultoria especializada BSH International, que participou das discussões para a norma da CVM.
A regra estabelece que toda oferta deve ser registrada na CVM para poder ser levada ao público. Esse tipo de investimento poderá ser oferecido tanto para investidores qualificados quanto para o público de varejo, mas será necessário apresentar um estudo da viabilidade econômica do empreendimento. É com base nesse estudo que o investidor poderá avaliar se é possível esperar retorno positivo da aplicação.
Outra mudança é estabelecer que tanto a incorporadora que irá construir o empreendimento como a empresa que fará a administração do hotel tenham responsabilidade sobre a oferta. Isso significa, por exemplo, que elas podem ser punidas se ficar provado que houve má fé nas promessas de rentabilidade.
"Dada a importância no empreendimento hoteleiro, a operadora deverá atestar que reviu e considera corretas as informações que serão prestadas ao público durante a oferta", explica Antonio Berwanger, superintendente de desenvolvimento de mercado da CVM.
No ano passado, foram realizadas 14 ofertas de condo-hotéis, em um total de R$ 532,974 milhões em investimentos. Neste ano, já há duas registradas, somando R$ 120,688 milhões, e outras quatro em análise, no total de R$ 297,641 milhões. A expectativa é que, com a retomada da economia, a demanda hoteleira aumente e passe a justificar novas ofertas. Em São Paulo, a estimativa é que, dos 42 mil quartos de hotel disponíveis, 75% tenham sido construídos tendo o condo-hotel como forma de captação. Em Belo Horizonte, essa fatia é de 70%, ficando em 60% em Curitiba e Porto Alegre, segundo Marino, da BSH.
Em geral, uma unidade custa entre R$ 200 mil e R$ 400 mil. Muitas vezes, são quartos de hotéis da categoria econômica, como os das redes Ibis Budget ou Comfort, ou mesmo de operadores menores. No entanto, há casos de empreendimentos cinco estrelas, em que o investimento pode passar de R$ 1 milhão.
Diogo Canteras, sócio-diretor da HotelInvest, avalia que, tendo acesso aos estudos de viabilidade financeira, os investidores poderão avaliar os riscos desse tipo de projeto e tomar uma decisão mais racional. Com isso, será possível evitar empreendimentos com pouca perspectiva de renda, como hotéis sem potencial de demanda.
"O investidor-alvo do condo-hotel sempre foi o investidor de varejo. Ele comprava muito mais por impulso do que como um produto de investimento. A CVM veio colocar ordem na casa, e isso vai tirar do mercado os ofertantes pouco responsáveis", diz Canteras. Ele lembra ainda que esse tipo de investimento serve para diversificar a carteira, mas é mais arriscado que um fundo imobiliário, que, em geral, tem mais de um ativo, o que pode mitigar a falta de rentabilidade de um empreendimento ruim. O fundo, além disso, é isento do Imposto de Renda.
Guilherme Dantas, sócio do Siqueira Castro Advogados, lembra que, nesse tipo de aplicação, é preciso avaliar tanto o risco do mercado imobiliário como o do setor hoteleiro. "O mercado hoteleiro atualmente está com mais oferta que demanda, já que estamos em um momento recessivo."
 
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Comentários
Nelson Yokomizo 13/05/2019 21h09min
Investi em unidade em Sorocaba, investi cerca de R$500.000,00, todo quitado, por este excelente investimento vendo tranquilamente por R$250.000,00, voces acham que é um bom investimento?