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Porto Alegre, segunda-feira, 21 de agosto de 2017. Atualizado às 08h19.

Jornal do Comércio

Economia

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Imóveis

Notícia da edição impressa de 21/08/2017. Alterada em 21/08 às 08h23min

Solução incomum permite retomada de obra

Somente 36 das 160 casas do condomínio One foram entregues antes da paralisação do empreendimento

Somente 36 das 160 casas do condomínio One foram entregues antes da paralisação do empreendimento


IVO RIZZO/DIVULGAÇÃO/JC
Guilherme Daroit
Trauma nacional desde a falência da Encol, na década de 1990, pensar no abandono de obras em meio às suas construções é sempre pensar, também, em falências, fraudes ou litígios - e, normalmente, não se estaria errado, afinal, é quase sempre esse mesmo o quadro, segundo especialistas. Embora complexa, a lei permite aos compradores tomar posse na Justiça desses prédios, desde que seguidos alguns passos. Há casos, porém, que fogem à regra, como na situação do condomínio One Atlântida Houses, na praia que lhe empresta o nome, onde a solução encontrada passou por um acordo entre as partes.
Previsto para ser concluído em fases até 2016, apenas 36 casas das 160 do condomínio foram entregues antes que a obra fosse paralisada nos últimos anos. A resposta encontrada no mês passado pelas partes, tanto os adquirentes, que formaram uma associação, quanto pela construtora original, a G11, envolveu um acerto em que uma terceira parte (outra construtora, a Ivo Rizzo) acabou sendo contratada para concluir o empreendimento.
"É uma situação totalmente sui generis, uma solução única", analisa o advogado especialista em direito imobiliário Rafael Nunes, do escritório Paiva Nunes, que representa os compradores. A própria interrupção dos trabalhos é também parte da peculiaridade: não houve, segundo os advogados que trabalharam no caso, problemas de falência ou má-fé da construtora original, a G11, mas sim uma quebra na confiança entre as partes.
"A construtora original, por algum motivo, apresentou problemas de fluxo de caixa e teve de paralisar ou fazer a obra de forma mais lenta por um período", conta o advogado Rodrigo Rosa de Souza, do escritório Souza Berger, que representou a Ivo Rizzo na negociação. Segundo ele, com outros casos em mente, como o da Encol, os compradores teriam se sentido inseguros com a situação, o que gerou um embate: os adquirentes interromperam os pagamentos alegando que a construtora não tocava a obra, e a construtora alegava que não retomava as obras porque, como não recebia os pagamentos, não tinha como o fazer. "Os dois lados tinham razões, e uma disputa judicial iria demorar muito anos", continua Souza.
Após os compradores formarem a associação, em 2016, e notificada a construtora judicialmente para que reiniciasse a construção (passos necessários para que assumissem a obra), de acordo com Nunes, os representantes das três partes chegaram ao acordo que evitou o caminho litigioso. O grupo concluiu que o montante das parcelas ainda devidas pelos adquirentes é suficiente para fazer a obra avançar. Quando estiver mais próxima da conclusão, situação em que o valor dos imóveis tende a ser muito maior, já que não envolve mais riscos de não serem entregues, a venda de algumas unidades ainda em estoque deve fechar a conta. Se o orçamento estourar, já haveria a previsão, segundo os advogados, de que a G11 banque a diferença com alguns terrenos que possui na área.
O acerto, na visão de Souza, traz benefícios para todos - para a construtora, que evita o risco de indenização a todos os adquirentes, e para os moradores, que receberão suas casas, mesmo com o atraso. "É importante que se perceba que em uma situação dessas o que se faz é um controle de danos. Não há como sair melhor do que se entrou", argumenta o advogado.

Lei das incorporações e precaução são garantias para os consumidores, dizem especialistas

Para Rafael Nunes, o caso da Encol foi um divisor de águas para a incorporação no Brasil

Para Rafael Nunes, o caso da Encol foi um divisor de águas para a incorporação no Brasil


MARCELO G. RIBEIRO/JC
Ao contrário do caso do condomínio One, porém, o desfecho mais comum para obras interrompidas envolve a via litigiosa. Um dos trunfos para os compradores, nesse sentido, vem da Lei das Incorporações, que, embora em vigor desde 1964, passou a oferecer maior segurança aos adquirentes com mudanças nos anos 2000. "O caso da Encol foi um divisor de águas para a incorporação no Brasil, a partir do qual se criaram mais mecanismos de defesa", argumenta o advogado especialista em direito imobiliário, Rafael Nunes.
Então uma das maiores construtoras do Brasil, a goiana Encol entrou em concordata em 1997, antes de ter a sua falência decretada em 1999 por alegações de fraude e desvios de dinheiro. Segundo relatos da imprensa na época, chegaram a 519 os "esqueletos" abandonados pela empresa, alguns deles em Porto Alegre, trauma que marcou a década e exigiu mudanças na legislação. Além disso, deu maior ênfase à fiscalização de mecanismos que já existiam, mas não eram devidamente cobrados, como a obrigatoriedade de o condomínio estar inscrito no registro de imóveis antes de poder ser vendido.
A principal modificação foi a criação do chamado patrimônio de afetação, resposta a um dos principais problemas vistos na construtora goiana, que era a livre movimentação dos recursos de uma obra para outra. Com isso, o patrimônio de cada empreendimento é segregado do patrimônio da construtora, garantindo, em tese, a verba para conclusão das obras. "(O mecanismo) dá uma garantia maior na medida em que as receitas oriundas das vendas devem obrigatoriamente serem aplicadas no próprio empreendimento. Porém, ainda é exceção no mercado", afirma o advogado Flávio Luz, do escritório que leva o seu nome, também especialista em direito imobiliário. Além de maior apelo comercial, o mecanismo dá alguns benefícios às construtoras, inclusive em financiamentos, mas é opcional.
Antes de reivindicar a destituição da construtora e tomada de posse, os adquirentes precisam notificar judicialmente a construtora para que retome a obra. Caso mesmo assim ela não o faça, o passo seguinte é a convocação de uma assembleia geral, divulgada publicamente, para que o pedido seja votado. Quando há o patrimônio de afetação, segundo Nunes, a aprovação precisa de pelo menos um sexto dos compradores. "Sem isso, é necessário um quórum de metade mais um", completa o advogado, que ressalta a importância da união entre os prejudicados para dar força ao pleito.
Nunes também defende que, ainda mesmo antes de efetivar a negociação, os compradores tenham cautela, procurando saber se o empreendimento tem garantias de que sua construção será finalizada. "Uma consultoria preventiva é muito mais barata do que uma remediante", argumenta, lembrando que a consultoria pode custar menos de 0,5% do valor do imóvel. Luz também ressalta a importância da consultoria na formação do condomínio, para que todos os ritos legais sejam seguidos e os compradores não percam o direito sobre a obra caso a construtora venha a falir.

Via mais comum é a judicial, como nos prédios do M.Grupo

Empresa deixou empreendimentos comerciais e residenciais inacabados em Porto Alegre e Gravataí

Empresa deixou empreendimentos comerciais e residenciais inacabados em Porto Alegre e Gravataí


MARCO QUINTANA/JC
Nem sempre, ou quase nunca, a solução vem de um acordo entre as partes. A via judicial ainda é a forma mais comum de resolução desse tipo de conflito, que voltou à tona no Rio Grande do Sul nos últimos anos com a derrocada do M.Grupo, que deixou pelo caminho condomínios na Capital e em Gravataí, hoje sob posse dos adquirentes.
Em Porto Alegre, o grupo foi destituído da posse de um apart-hotel na rua 24 de Outubro, ainda em abril de 2016. Segundo o advogado Flávio Luz, que representa os compradores, a obra, prometida para 2013, foi paralisada no início de 2014. Um ano depois, após várias ações individuais, um grupo começou a ser formado, culminando na criação da associação de compradores e posterior destituição da construtora, já transitada em julgado de acordo com Luz.
Agora, os condôminos estão em fase de orçamentação para retomar a obra, que está 70% executada. "A decisão judicial, além de outras disposições, determinou que os saldos dos contratos de venda e as unidades em estoque sejam voltados à comissão do condomínio para serem aplicados na obra", conta Luz. Pede-se também indenizações por danos materiais e morais. "A incorporadora ser destituída não a isenta das responsabilidades civis e criminais", explica o advogado.
Situação semelhante é vista em Gravataí, onde o grupo foi destituído da construção do Unique Center, condomínio de torres comerciais (em maio de 2016), e do residencial Jardins do Shopping (em julho do mesmo ano). No residencial, com 286 unidades, o advogado Rafael Nunes, que representa os compradores, garante que a construção será retomada ainda neste ano. Quando tomou posse, a associação contratou um engenheiro, que determinou que apenas 47% do empreendimento, prometida para o fim de 2013, está de pé.
Estima-se que sejam necessários R$ 20 milhões para encerrá-la. Nunes conta que o objetivo é conseguir liberar os R$ 6,5 milhões já garantidos pelo Banco do Brasil ao empreendimento. A ideia é terminar primeiro a torre onde estão a maior parte dos 45 apartamentos ainda em estoque, para que sejam vendidos com o seu valor cheio e rendam mais R$ 8 milhões. Ainda faltariam R$ 20 mil de cada comprador, adicionais aos R$ 110 mil originais das compras. "Cada apartamento está avaliado em
R$ 190 mil, então, mesmo com problema, ainda vai ter rentabilidade", argumenta o advogado.
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