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Jornal da Lei

- Publicada em 22 de Fevereiro de 2017 às 17:25

Reflexos da recuperação judicial nas ações de despejo

Tema controvertido nas recuperações judiciais é o seu diálogo com as Ações de Despejo por Falta de Pagamento (ADFP) movidas contra as empresas locatárias em crise. Nessas situações, a prática tem revelado que o locador também acaba atingido pela crise, muitas vezes não recebendo os locativos do imóvel onde a empresa está instalada. Contudo essa prática pode trazer empecilhos ao processo de reestruturação, principalmente quando o imóvel locado é imprescindível à empresa.
Tema controvertido nas recuperações judiciais é o seu diálogo com as Ações de Despejo por Falta de Pagamento (ADFP) movidas contra as empresas locatárias em crise. Nessas situações, a prática tem revelado que o locador também acaba atingido pela crise, muitas vezes não recebendo os locativos do imóvel onde a empresa está instalada. Contudo essa prática pode trazer empecilhos ao processo de reestruturação, principalmente quando o imóvel locado é imprescindível à empresa.
Essa questão pode se agravar em razão das distorções de sistematicidade da Lei nº 11.101/2005 (Lei de Recuperação de Empresas e Falência - LREF) com o restante do ordenamento jurídico. Esse é o caso do diálogo entre a LREF e a Lei nº 8.245/1991, que regula as locações para fins urbanos. Entre essas divergências pode-se destacar: (i) qual o juízo competente para julgar as ADFP; (ii) se essas ações são suspensas durante o stay period; e (iii) se os créditos locatícios se submetem à recuperação judicial.
Quanto à competência, tem-se entendido que o juízo da recuperação judicial é universal. Significa que os atos constritivos e expropriatórios de bens, como regra, são realizados exclusivamente pelo juízo recuperatório. Todavia, ações que demandam quantia ilíquida não tramitam no juízo da recuperação. Assim, quanto à ADFP, parece haver uma dualidade, pois teríamos: (a) uma competência para o conhecimento da ação de despejo; e (b) uma outra para a determinação do despejo.
Entendemos que o juízo da recuperação não é competente para a tramitação da ADFP, pelo fato de o objeto principal dessa ação - o pedido de despejo - ser caracterizado como demanda ilíquida, sendo competente o foro do local onde o imóvel está situado ou aquele disposto no contrato de locação. Contudo resta saber qual o juízo competente para determinar o despejo. Aqui, constata-se a possibilidade de duas interpretações. Uma que entende ser a ordem de despejo ato executivo, o que desloca a competência exclusivamente para o juízo recuperacional, tendo em vista que pode colocar em risco a preservação da empresa. Outra, com sólidos argumentos, advoga que, sendo a ação de despejo demanda ilíquida, a ordem de despejo deve ser realizada pelo juízo desalijatório.
No que diz respeito à submissão dos créditos à recuperação, segundo o artigo 49, caput, da LREF, estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos. E isso, logicamente, faz com que restem abarcados os créditos oriundos da relação locatícia. De outro lado, no caso de descumprimento de obrigações constituídas posteriormente ao pedido de recuperação, a sua execução - ao menos em tese - é plenamente possível, sendo apta também para embasar eventual pedido de falência.
Por fim, entendemos que a ADFP fica suspensa durante o chamado stay period, com base no artigo 6º, §1º, da LREF. Ademais, em afirmação ao direito de propriedade do locador, como regra geral, nada impede que a ordem de despejo seja efetivada em desfavor da empresa submetida à recuperação judicial, ressalvadas as pontuais exceções em que o magistrado verifique que o princípio da preservação da empresa deva prevalecer em razão do direito de propriedade, devendo excepcionalmente ser evitada a retirada do imóvel.
Na recuperação judicial, a análise do julgador é permeada pela oscilação entre a proteção dos credores e a preservação da empresa. Do lado da recuperanda, caso seja obrigada a deixar o imóvel locado, dificilmente encontrará outro imóvel para dar continuidade à sua atividade e, portanto, pode acabar falida. Por outro lado, avaliando a situação do proprietário do imóvel, os aluguéis encontram-se atrasados, e seu direito de propriedade, restringido. Assim esses interesses devem ser ponderados pelos julgadores para que possam trazer equilíbrio a essa relação jurídica.
Epecialista em Direito Imobiliário/Especialista em Direito Societário, Recuperações Judiciais e Falências
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