Depois de anos aparecendo como diretriz no Plano Diretor e em debates sobre o futuro urbano de Gramado, a chamada Nova Centralidade da Região Norte começa a avançar para uma fase mais concreta. Já nos primeiros dias deste mês, a prefeitura apresentou o projeto a conselhos municipais e realizou uma audiência pública com a comunidade, dando início ao caminho legislativo que pode transformar uma área de cerca de 900 hectares, no atual bairro Mato Queimado, em um novo polo urbano planejado do município.
A proposta não surge do zero. Ela está prevista no Plano Diretor aprovado em 2022 e responde a um diagnóstico recorrente: o crescimento acelerado da cidade - tanto populacional quanto turístico - concentrado em um Centro cada vez mais pressionado. Entre 2010 e 2022, a população de Gramado cresceu cerca de 25%, enquanto o Rio Grande do Sul avançou menos de 2%. No turismo, o volume anual chegou a 8 milhões de visitantes em 2023. O efeito combinado tem sido congestionamentos frequentes, deslocamentos longos para atividades cotidianas e aumento dos custos de infraestrutura.
Segundo o secretário de Planejamento, Urbanismo e Parcerias Estratégicas, Rafael Bazzan, esse movimento acabou produzindo uma cidade cada vez mais dependente do Centro tradicional. “A população precisa se deslocar diariamente para aquela região até para atividades simples, como ir ao mercado ou acessar serviços básicos. Somado ao grande fluxo de turistas, isso vem saturando a área central e comprometendo a qualidade de vida dos moradores e a experiência de quem visita Gramado”, afirma.
A Nova Centralidade Norte é pensada como um bairro planejado de longo prazo, com usos mistos e diferentes zonas de ocupação. O desenho urbano prevê desde áreas de ocupação intensiva - onde se concentrariam equipamentos estruturantes - até zonas intermediárias e áreas de preservação paisagística. A ideia, conforme a prefeitura do município, é concentrar a urbanização nas áreas mais aptas, preservando espaços de alto valor ambiental e integrando o projeto à paisagem natural da região.
Entre os elementos apresentados estão um terminal intermodal, com integração entre diferentes tipos de transporte - incluindo um teleférico -, espaços públicos como parques e praças cívicas, áreas culturais capazes de receber grandes eventos e uma zona voltada à inovação em saúde, com reserva de áreas para um hospital de referência ou eventual transferência do hospital público. O projeto também prevê incentivos urbanísticos para a produção de habitação popular, tema sensível em uma cidade turística com déficit habitacional crescente.
Na prática, a prefeitura aposta que a nova centralidade ajude a “descomprimir” o Centro tradicional, redistribuindo serviços e atividades administrativas ao longo do tempo. “Estamos falando de um lugar onde moradia, comércio, serviços, lazer e equipamentos públicos coexistem, com densidade suficiente para que tudo funcione. É uma resposta urbana a desafios que Gramado já sente hoje”, resume Bazzan.
Projeto é alternativa para lidar com saturação imobiliária no centro
Desafio da gestão é transformar planejamento urbano em política pública consistente
simulação/prefeitura de gramado/divulgação/cidadesMercado imobiliário e contexto recente
O debate sobre a Nova Centralidade ganha força em um momento específico do mercado imobiliário local. Como noticiou o Jornal Cidades no ano passado, Gramado e Canela registraram recuperação nas vendas de imóveis após o impacto das enchentes de 2024, com crescimento de 32,8% nas unidades comercializadas entre julho de 2024 e junho de 2025. Ao mesmo tempo, os lançamentos seguiram contidos, reflexo de limitações do Plano Diretor e de uma estratégia de cautela por parte dos incorporadores.
Entrevistado à época, o vice-presidente do Sinduscon-RS Pedro Bronstrup, afirmou enxergar a expansão planejada da Região Norte do município como uma alternativa para lidar com a saturação das áreas centrais e de bairros tradicionais, desde que acompanhada de infraestrutura adequada. Sobre esse ponto, o secretário Rafael Bazzan pondera que “não se trata apenas de abrir novas áreas para ocupação, mas de direcionar os investimentos de forma qualificada, garantindo redes, mobilidade e serviços antes que os problemas apareçam”.
Sobre a audiência pública com a comunidade, realizada na tarde da última terça-feira (3), Bazzan avalia que o encontro reuniu um público considerado recorde e evidenciou tanto o interesse quanto as dúvidas em torno do projeto. Segundo a Secretaria de Planejamento, questionamentos e resistências pontuais são esperados em uma proposta dessa escala, mas o desenho da Nova Centralidade vem sendo debatido há cerca de dois anos, em reuniões com proprietários das áreas incluídas nos 900 hectares, conselhos municipais e representantes da sociedade civil, além das discussões ocorridas durante a tramitação do Plano Diretor. Ainda está prevista ao menos mais uma audiência pública no âmbito da Câmara de Vereadores, etapa em que novas contribuições poderão ser incorporadas ao projeto.
Agora, o próximo passo é o envio do projeto à Câmara Municipal. A regulamentação está prevista em duas etapas: uma lei geral, que define o modelo espacial da área de expansão e as estratégias de gestão, e uma segunda lei específica para a Operação Urbana Consorciada da Zona de Ocupação Intensiva.
A expectativa da administração é encaminhar a primeira proposta ainda na primeira quinzena de fevereiro e a segunda em março. A meta é ter o arcabouço legal aprovado no primeiro semestre, permitindo que os primeiros movimentos práticos ocorram ainda em 2026. Apesar disso, o próprio governo municipal reconhece que se trata de um projeto de horizonte longo, pensado para moldar a cidade ao longo das próximas décadas.
Para Bazzan, o desafio agora é transformar o planejamento em política urbana consistente. “Estamos falando da Gramado dos próximos 30 anos. O papel do poder público é orientar esse crescimento, direcionar os investimentos e garantir que a cidade continue sendo boa para quem mora aqui e desejada por quem nos visita”, conclui.