Enquanto os preços dos imóveis seguem em alta na maior parte do Brasil, uma cidade do Sul gaúcho caminha na contramão. Pelotas, quarto município mais populoso do Rio Grande do Sul, encerrou 2025 com o menor valor médio de metro quadrado entre as 56 cidades monitoradas pelo Índice FipeZap: R$ 4.353 - menos da metade da média nacional, que ficou em R$ 9.611.
Na prática, isso significa que um apartamento de 50 metros quadrados em Pelotas pode custar pouco mais de R$ 200 mil, valor que, em capitais ou cidades turísticas do Sul e do Sudeste, mal compra um estúdio. E essa diferença não aparece só nas planilhas.
A estudante Maria Júlia Figueiredo, 22 anos, que se mudou de Viamão para Pelotas no fim de 2024 para estudar na UFPel, sentiu isso na pele. “Eu percebi que tem muito apartamento mobiliado lá, e que o preço é muito bom comparado, por exemplo, a Porto Alegre”, conta. Próximo ao Centro da cidade e a cerca de 800 metros da universidade, ela aluga um imóvel mobiliado por R$ 800, que sobe para cerca de R$ 1.200 com condomínio e encargos. “Em Porto Alegre, nessas condições, era tudo R$ 2 mil, R$ 3 mil, ou mais, e ainda assim em lugares ruins.”
A lógica por trás dessa fotografia é menos sobre “desvalorização” e mais sobre perfil do mercado. Segundo o presidente do Sinduscon Pelotas, Marcos Fontoura, o município se tornou uma potência da habitação popular na Metade Sul do Estado. “Só no ano passado, foram lançadas quase duas mil unidades dentro de programas como o Minha Casa Minha Vida e o Porta de Entrada. Já os imóveis de médio e alto padrão ficaram entre 200 e 300 unidades”, explica.
Como esses imóveis econômicos entram na mesma conta estatística que apartamentos mais caros, a média geral cai. “Os imóveis de médio e alto padrão giram em torno de R$ 9 mil a R$ 10 mil o metro quadrado. Já os econômicos ficam em torno de R$ 180 mil a R$ 200 mil por unidade. Quando tudo isso entra na mesma média, o resultado é esse valor perto de R$ 4 mil que aparece na pesquisa”, diz Fontoura.
No canteiro de obras, essa dinâmica é visível. A ACPO Empreendimentos, uma das maiores construtoras da cidade, tem dois terços de suas vendas concentradas no Minha Casa Minha Vida. “O público é majoritariamente jovem, em média entre 26 e 27 anos, e cerca de 55% são mulheres”, afirma o diretor comercial Matheus Rodrigues.
Subsídios que podem chegar a R$ 75 mil, somando os programas federal e estadual, ajudam a transformar o aluguel em prestação; e o resultado é um mercado de giro rápido. “Tudo o que se lança nesse segmento praticamente se vende ainda durante a obra. Empreendimentos projetados para 36 meses estão praticamente 100% vendidos em 18 a 30 meses”, afirma Rodrigues. Em 2025, a empresa assinou cerca de 500 contratos e movimentou R$ 100 milhões.
Mesmo fora do segmento popular, Pelotas segue mais barata que outros centros urbanos. A Porto 5, que atua em médio padrão, trabalha com valores na casa de R$ 4,9 mil por metro quadrado na sua linha de entrada - ainda abaixo da média nacional. “A gente entrega piscina, espaço gourmet, churrasqueira e vaga de garagem nesse preço. Isso só é possível por tecnologia construtiva e pelo custo mais baixo da cidade”, explica a diretora comercial Denise Atallah.
Além disso, o município é um polo universitário e regional. “Muitos pais compram imóveis para os filhos e depois mantêm como investimento, alugando para outros estudantes”, diz Denise. Nos bairros mais próximos da UFPel, esse mercado de locação ajuda a dar liquidez ao investimento - mesmo com valores de compra relativamente baixos.
Para o Sinduscon, o dado do FipeZap não é um alerta vermelho, mas um retrato fiel da economia local. “Pelotas constrói imóveis compatíveis com a renda da sua população. Isso não é algo negativo. Dependendo do ponto de vista, pode ser visto como o metro quadrado mais barato do país ou como uma grande oportunidade de investimento”, resume Fontoura.
O Rio Grande do Sul fora do topo do ranking
Fatores como renda, disponibilidade de terrenos e turismo interferem nos valores
TÂNIA MEINERZ/CIDADES
Mesmo se destacando, o desempenho de Pelotas não é um ponto fora da curva dentro do Rio Grande do Sul. Isso porque nenhuma cidade gaúcha aparece entre os 30 mercados mais caros do País no Índice FipeZap de dezembro de 2025.
A Capital, Porto Alegre, tem o maior preço médio do Estado, com R$ 7.505 por metro quadrado, ocupando apenas a 32ª posição no ranking nacional. Na sequência vêm Caxias do Sul (R$ 6.198/m²), Canoas (R$ 5.825/m²), Santa Maria (R$ 5.416/m²), Novo Hamburgo (R$ 5.346/m²) e São Leopoldo (R$ 5.020/m²). Pelotas aparece na última colocação do RS - e também do Brasil entre as 56 cidades analisadas - com R$ 4.353/m².
Para efeito de comparação, cidades como Balneário Camboriú (R$ 14.906/m²) e Itapema (R$ 14.843/m²), em Santa Catarina, lideram o ranking nacional, enquanto a média brasileira está em R$ 9.611/m² .
Essa diferença reflete fatores estruturais: renda média mais baixa, maior disponibilidade de terrenos, menor pressão turística e forte presença de programas habitacionais. Em 2025, enquanto capitais do Nordeste e do Sudeste registraram altas anuais acima de dois dígitos, cidades gaúchas como Porto Alegre (+5,39%), Canoas (+4,10%) e Pelotas (+1,58%) tiveram valorizações mais moderadas, mantendo os preços relativamente acessíveis.