Tributos e taxas surpreendem na entrega das chaves

“Estou insatisfeito porque a construtora me enviou um boleto de mais de RS 2.300,00 referente a ITBI e taxas de registro de cartório.” Essa é uma das mais 2,1 mil reclamações registradas no site Reclame Aqui e que colocam em evidência a dificuldade do comprador de imóvel em identificar os valores de tributos e taxas que incidem sobre a compra. A surpresa desse comprador é repetida em praticamente todas as reclamações - muitas delas relatando “cobrança indevida” ou “pagamento em duplicidade” - e direcionadas, sobretudo, a construtoras, instituições bancárias e prefeituras, que, nessa situação, estão longe de serem bandidos ou mocinhos. A principal origem do descontentamento são as falhas de comunicação que levam o consumidor a se surpreender com a cobrança ou desconsiderar as condições em que o tributo é pago em duas vezes.

Para efetivar a aquisição do imóvel, o comprador tem que arcar com um valor estimado em até 5% do preço do imóvel, que será destinado ao pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), escrituração, registro do imóvel e taxas com cartório. “Percebemos que uma grande parcela das pessoas não sabe desses custos e os próprios clientes do Canal do Crédito, quando passamos a informação, afirmam que o corretor não informou sobre o procedimento”, destaca o presidente da Associação Brasileira dos Corretores de Empréstimo e Financiamento Imobiliário (Abracefi), Marcelo Prata, idealizador do Canal do Crédito, cuja página na internet permite consulta prévia às linhas de crédito disponibilizadas pelos bancos. “Quem tem um bom corretor assessorando a venda dificilmente enfrenta esse tipo de surpresa”, acrescenta.

O administrador Alex de Almeida, sócio-diretor do Grupo Villela Auditoria e Consultoria Empresarial, lembra que, além dos tributos e taxas legais, o comprador também arca com percentuais de corretagem cobrados pelas instituições que intermediam a compra, que variam de 3% a 6% do valor do imóvel. Almeida sintetiza, ainda, que é recomendado ao consumidor buscar o máximo de informações possível sobre a compra. A internet, orienta, é o melhor caminho para investigar se há reclamações e processos contra a empresa que está negociando a venda. “A dica é fazer a busca e usar o número de matrícula da incorporação para pesquisar se está registrada no cartório e se os órgãos da prefeitura e os bombeiros regularizaram aquela obra ou não”, aconselha.

Quem adquire o primeiro imóvel em Porto Alegre, optando pelo financiamento vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), obtém redução de 50% no valor das taxas de registro devidas. “No Rio Grande do Sul, somente na Capital o benefício é reconhecido, porque está regulamentado por norma administrativa local editada pela Direção do Foro”, destaca o vice-presidente do Instituto do Registro Imobiliário do Brasil, João Pedro Lamana Paiva.

Ponderando os custos, Paiva explica que, quem adquire imóvel de R$ 250 mil, pagando o bem à vista, arcaria, além dos custos com corretagem e ITBI, com R$ 892,40 referentes à lavratura da escritura e R$ 882,10 com o registro, totalizando uma quantia de R$ 1.774,50. Para optantes do financiamento, cujo contrato utilize recursos do SFH, não há cobrança da escritura, já que o contrato do financiamento tem força de escritura pública, como explicam Paiva e o presidente da Abracefi, Marcelo Prata. Além disso, o comprador assegura desconto de 50% no valor devido relativo ao registro do imóvel, pagando apenas R$ 441,05 – diferença de R$ 1.333,45 em relação à compra à vista.

Cobrado na esfera municipal, o ITBI tem alíquotas que variam de cidade para cidade, alternando também condições que podem minimizar o impacto para o comprador do imóvel. Em Porto Alegre, o percentual de cobrança do tributo é de 3% do valor do imóvel. A capital gaúcha, destaca o presidente da Abracefi, Marcelo Prata, tem uma das taxas mais altas do País, por isso é recomendado que o comprador do imóvel garanta uma reserva de pelo menos 4% do valor do imóvel para assegurar o pagamento do ITBI e das taxas de cartório.

Quem recorre ao financiamento imobiliário, consegue facilidades no pagamento desses valores, dependendo do preço do imóvel, explica Prata. Um primeiro benefício é a possibilidade de incluir no financiamento 5% do valor do imóvel para pagamento de taxas e tributos. A disponibilização desse valor, no entanto, está condicionada à instituição bancária e à avaliação de crédito do cliente.

O presidente da Abracefi ressalta que os bancos financiam, no máximo, 80% do valor do imóvel. A maior parte dos bancos, esclarece, inclui os 5% das taxas nesse índice disponibilizado para o financiamento imobiliário, no qual o percentual financiado do imóvel acaba sendo estabelecido em 75%. “Tem bancos que já permitem que se financie os 80% e acrescente mais 5%”, pondera. “Quem pretende incluir os custos das despesas no financiamento tem que avaliar com o banco.”

As vantagens do financiamento vão além. A cobrança do ITBI na capital gaúcha, para quem optou pelo financiamento vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), é dividida em duas parcelas: 3% sobre o valor pago na entrada e 0,5% sobre o valor financiado. A alíquota aplicada ao valor financiado, no entanto, está limitada a 68 mil Unidades Financeiras Municipais (UFMs) -, que atualmente corresponde a R$ 2,9314, totalizando, nesse caso, R$ 199.335,20. “Sobre o que passar disso, incide, novamente, a alíquota é 3%”, destaca Prata, lembrando que só se beneficiam das vantagens os financiamentos de até R$ 199.335,20. “Se o comprador financiar o imóvel dentro desse limite e incluir os 5% relativos à taxação, ultrapassa o limite e fica sujeito ao pagamento dos 3% sobre o que excede”, detalha.

A regra também vale para os consórcios imobiliários, que continuam em crescimento no Brasil. “O consórcio caiu no gosto do brasileiro por dois motivos: primeiro, porque vira uma espécie de poupança forçada, um jeito de aprender a poupar, e, segundo, é a opção para uma pessoa que não consegue crédito no mercado financeiro”, destaca Prata.

Outra prerrogativa que beneficia o comprador que aderiu ao financiamento é a ausência de custos com escrituração do imóvel. “Se o imóvel for financiado com recursos do SFH, o contrato lavrado pelo agente financeiro dispensa a escritura, havendo apenas taxas administrativas cobradas pelo banco pela análise de crédito, avaliação etc.”, explica o vice-presidente do Instituto do Registro Imobiliário do Brasil, João Pedro Lamana Paiva, que atua como oficial do Registro de Imóveis da Primeira Zona de Porto Alegre. Paiva lembra que as taxas de emolumentos (tarifas de registro) não chegam a 1% do valor do imóvel. Isso porque a tabela aplicável no Rio Grande do Sul estabelece valores proporcionais à faixa em que se enquadre o montante de avaliação do imóvel, mas estabelece um teto máximo de emolumentos para registros e escrituras que é de R$ 2.358,00.