{{channel}}
Crescem os investimentos em condo-hotéis
Imagine-se dono de um quarto confortável, com amplo espaço e todas as mordomias e serviços possíveis. No entanto, há um detalhe: você não poderá desfrutar do seu próprio imóvel. Mesmo assim, há muitas pessoas que não levam em conta essa questão e que adquirem a unidade imobiliária.
Esta situação hoje é possível graças a operação condo-hotel. A fórmula foi criada como alternativa para possibilitar a construção de empreendimentos hoteleiros sem a necessidade de recorrer a financiamentos. Conforme o sócio-diretor da assessoria de investimento hoteleiros HotelInvest, Diogo Canteras, a definição de condo-hotel, que só existe aqui no Brasil, é de um empreendimento hoteleiro que é viabilizado por meio da venda de suas unidades habitacionais para investidores pulverizados.
“O condo-hotel só acontece no Brasil. No resto do mundo, se compra o projeto hoteleiro e se viabiliza por meio de financiamentos. Aqui, o jeito é vender individualmente para investidores que compram os quartos com expectativa de ter rentabilidade no futuro”, explica.
Os especialistas neste setor afirmam que, comparado a outros tipos de iniciativas, como o aluguel de apartamentos e salas comerciais, o ramo hoteleiro é uma grande vantagem. “Em relação a uma sala comercial, que tem que esperar pelo locador e o dono pode ainda ter que arcar com o condomínio, é vantajoso”, estima o diretor da M.Stortti, Maurênio Stortti.
No entanto, Stortti salienta que ainda não existe uma grande quantidade de investidores atraídos para este setor. Ele informa que quem está na atividade de condo-hotéis são pessoas que buscam diversificação dos negócios. “Trata-se de um perfil diferenciado, de quem já tem uma poupança ou uma carteira de investimentos. É para um público que quer ter renda e não quer ficar só com uma alternativa”, analisa.
Para Canteras, não existe uma tendência de crescimento para o segmento, especialmente depois que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) começou a intervir no mercado. Com isso, não há mais a liberdade para a comercialização de unidades. “O condo-hotel deve perdurar no mercado por ser um movimento arraigado, mas não com a mesma velocidade que vinha acontecendo no passado”, prevê.
O dirigente da HotelInvest concorda que existem vantagens em aplicar na atividade hoteleira. Pela desconfiança dos brasileiros com aplicações como remuneração monetária, valorização de títulos bancários e correção de bolsa, os condo-hotéis surgem como uma alternativa dentro do carisma dos imóveis como fonte de renda. “O condo-hotel tem a vantagem em relação a um apartamento para alugar, mas que já vem alugado. Não tem problema de lidar com inquilino”, salienta.
A advogada do escritório Santos Silveiro, Lourdes Helena Rocha dos Santos, que presta assessoria na área, avalia que este é um mercado promissor, que abriu novo nicho para as incorporadoras que buscam produtos criativos. “O condo-hotel é um produto que veio a calhar, pois foi identificada esta necessidade de ter mais empreendimentos hoteleiros onde há déficit”, reforça.
Lourdes afirma que o rendimento vem da geração de lucros dos negócios, subtraída as despesas, e essa diferença é rateada entre os adquirentes. O valor do imóvel pode ser determinado de acordo com o acertado em contrato. “Toda a parte de montagem, mobília, despesas operacionais, por exemplo, depende de cada negócio. Algumas são de responsabilidade dos condôminos e outras são embutidas nos preços do imóvel”, informa.
Sobre os ganhos possíveis no investimento nos condo-hotéis, os especialistas ressaltam que existem variáveis em cada empreendimento e cada contrato. “É um investimento que tem o ganho imobiliário normal mais o ganho da operação que é variável, que pode chegar a até 1%”, ressalta.
Canteras reforça que os ganhos dependem do empreendimento, localização e cidade. Ele explica que, quando se investe em um condo-hotel, é preciso olhar para a expectativa de rentabilidade, mas é necessário observar também os riscos como a atratividade da região para novos negócios.
Investidores devem tomar alguns cuidados para otimizar os resultados
A atenção com detalhes pode fazer a diferença para quem decide aplicar em um condo-hotel. O sócio-diretor da HotelInvest Diogo Canteras explica que há uma facilidade de prever a demanda por hotéis a partir do crescimento econômico de determinadas regiões, mas é preciso ficar atento à questão da oferta dos concorrentes que aparecem no mercado, pois isso faz com que a renda caia pela quantidade de vagas que serão oferecidas aos consumidores. “Investir em condo-hotel não é só comprar. Existe um trabalho de análise. Uma das coisas que é preciso enxergar é a chance de alguém construir um hotel que concorra com o meu. Esse é o maior risco”, alerta.
Canteras recomenda que o comprador menos acostumado a este mercado analise o mercado e prefira regiões de forte demanda hoteleira, mas com dificuldades de construção de novos empreendimentos. “Se você escolhe um local nesses moldes, deve ter um bom começo”, indica. Conforme a advogada do escritório Santos Silveiro Lourdes Helena Rocha dos Santos, cabe à incorporadora, por meio de pesquisas, identificar de que forma apresentará atratividade para quem investe.
A partir daí, existe o trabalho de uma incorporação imobiliária, com foco na segurança jurídica. “É importante que o operador hoteleiro acompanhe, desde o início, a concepção do produto. Essa relação estreita entre as duas partes é uma parcela do sucesso do negócio. Tendo boas localização e gestão, parte-se para a aprovação do projeto arquitetônico junto aos municípios e se vai ao mercado para vender”, coloca. A advogada observa que a incorporadora deve apresentar uma projeção de rentabilidade de acordo com estimativas e estudos de mercado contando custos, taxa de ocupação da cidade.
Lourdes lembra que para o investidor o negócio não difere do ponto de vista de um imóvel comprado na planta. É preciso verificar se a construtora responsável é uma empresa sólida. “Depois é preciso analisar o grupo de contratos, ver se eles estão estruturados, se já existe uma operadora hoteleira, verificar se os outros hotéis do grupo dão rentabilidade e se têm uma gestão transparente”, orienta.
Para o incorporador, a segurança jurídica do terreno onde será construído o hotel é fundamental. O próximo passo é tramitar o projeto com os órgãos públicos para cumprir as licenças necessárias. Já para o operador hoteleiro, a especialista indica a necessidade de firmar os contratos que lhe assegurem os direitos necessários, pois, desde o início, a empresa estará cedendo sua marca.
Operadoras hoteleiras aumentam a disponibilidade de ofertas
Para os operadores hoteleiros, a criação do conceito de condo-hotéis foi uma forma de viabilizar novas construções e atender à demanda crescente por meio da venda de unidades habitacionais aos chamados investidores pulverizados.
De acordo com o diretor de Desenvolvimento da rede Atlantica Hotels, Cristiano Placeres, a operadora se desenvolveu neste formato de administração de hotéis, o que vem substituindo o conceito dos flats, onde existia o misto de hotel com moradia. “Hoje, estamos indo para um modelo 100% de atividade hoteleira sem a disponibilização de flats. Cerca de 80% do nosso portfólio no País, o que significa aproximadamente 70 hotéis, está seguindo este modelo de hotéis-condomínios”, assegura.
Placeres afirma que graças ao desenvolvimento da modalidade dos condo-hotéis o parque hoteleiro no Brasil conseguiu se desenvolver para atender à crescente procura, especialmente nos últimos anos, com um auge neste momento de Copa do Mundo e que deve seguir com as Olimpíadas de 2016, no Rio de Janeiro. “Se não fosse criada esta modalidade no Brasil, não teríamos a quantidade de hotéis que temos com este padrão internacional. Foi o ponto de virada para o desenvolvimento hoteleiro no País nos últimos anos”, complementa.
A rede Intercity também tem investido neste modelo de administração. De acordo com o diretor de Desenvolvimento da operadora, Sergio Bueno, os resultados da atividade são positivos até o momento. “Foi feita toda uma análise de perspectivas para minimizar os riscos. Temos que tomar uma série de precauções em um projeto novo para escolher bem o mercado, para ajudar o empreendedor a desenvolver bem o projeto com área, oferta e localização adequadas. Estamos muito satisfeitos com aqueles hotéis que temos inaugurado”, afirma.
Atualmente, a rede Intercity conta com 25 hotéis em operação, sendo 19 deles no formato de condo-hotéis. Dos empreendimentos futuros, a maioria já será nesta modalidade. Em Porto Alegre, dois hotéis já estão disponíveis para os investidores: o Piazza Navona, localizado na avenida Independência, e o Intercity Premium, que fica na Borges de Medeiros. Outros dois hotéis da operadora estão em construção e funcionarão com a administração de condo-hotel, sendo um na rua 24 de Outubro, com previsão de inauguração em seis meses, e outro na avenida Loureiro da Silva.
O negócio é estruturado a partir dos seguintes personagens
Incorporador imobiliário
- É o principal agente, na medida em que recai sobre ele toda a tarefa de organizar o empreendimento e de coordenação do processo de estruturação do produto hoteleiro e do produto imobiliário de investimento.
Empresa de operação hoteleira
- Empresta sua marca ao empreendimento. Por conta disso, tem a obrigação de transmitir ao incorporador as diretrizes advindas da sua experiência em desenvolvimento de hotéis, inclusive fornecendo os padrões e recomendações técnicas para que o empreendimento seja desenvolvido de forma adequada.
Investidores
- São as pessoas que aportam o capital para que o empreendimento possa se desenvolver. Isso ocorre por meio da compra das unidades imobiliárias. Em vez de apartamentos para uso pessoal, porém, estarão adquirido quartos de hotel para fins de exploração econômica e obtenção de lucro.
Podem ser parte do processo também
- Consultor: Desenvolve os estudos de mercado e análise de viabilidade econômica do empreendimento. Deverá ser com base nos números e projeções desse consultor que as outras partes trabalharão para desenvolver um produto hoteleiro que seja economicamente viável e que entregue rentabilidade adequada aos futuros proprietários.
- Hotel asset manager: Pode ser uma empresa ou um profissional autônomo, tendo a função de monitorar sistematicamente a gestão do empreendimento hoteleiro.
- Empresas de comercialização imobiliária: São o último elo da cadeia, estando sua função restrita, via de regra, ao processo de comercialização. É a empresa de comercialização que entra em contato direto com o potencial comprador e que lhe transmite as informações sobre o produto imobiliário de investimento que ele está adquirindo.
- Operacionalização e gestão do condo-hotel: A gestão do negócio, entendida como a administração diária do hotel, se dá por meio da operadora hoteleira contratada. Esta é a “marca do hotel”, conhecida dos consumidores. Pela afiliação à marca, as operadoras cobram uma taxa. O incorporador deverá buscar uma empresa o mais estável possível. Essa estabilidade consubstancia a qualificação da operadora hoteleira e empresta confiabilidade ao negócio.
- Direitos e atribuições: O contrato de locação ou de prestação de serviços de administração hoteleira irá discriminar todos os direitos e obrigações entre as partes contratantes, inclusive a administração hoteleira, com seu plano de contas e forma de distribuição dos resultados, fundos de reserva, taxa de administração, responsabilidade dos sócios, entre outros.