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Plano Diretor para o Centro de Porto Alegre: o que está em discussão?
Projeto altera regras para construir na área central de Porto Alegre
Com menos regras definidas em lei, aposta no monitoramento das mudanças adotadas e no regulamento caso a caso, a proposta da prefeitura de Porto Alegre para um planejamento específico do Centro Histórico está em tramitação na Câmara Municipal como Projeto de Lei Complementar Nº 23/2021. A promessa é reativar a economia, qualificar vias e áreas públicas e quase dobrar o número de moradores da região por meio de recursos que virão em contrapartida a novos investimentos imobiliários.
Anunciado pelo prefeito Sebastião Melo (MDB) desde o início do governo como forma de antecipar a revisão do Plano Diretor para esta área da cidade, o Programa de Reabilitação do Centro Histórico prevê algumas alterações legais e muitas intervenções a serem realizadas em prazos que vão do próximo ano até 30 anos para frente. Confira a seguir pontos-chave da proposta.
Área do projeto
O perímetro de adesão é a área onde os interessados poderão aderir ao programa, limitada pelas avenidas Mauá, João Goulart e Loureiro da Silva, parte do Campus Central da Ufrgs, ruas Sarmento Leite e da Conceição, incluindo o setor de Docas do Cais Mauá.
O perímetro de interface, ao redor da área de adesão, inclui o restante do Cais Mauá, trechos 1 e 2 da orla do Guaíba, região dos prédios administrativos entre as avenidas Ipiranga e Borges de Medeiros, o Largo Zumbi dos Palmares, o Parque da Redenção, e parte do bairro Bom Fim, compreendida entre a Rua Garibaldi e o Centro, incluindo a Rodoviária.
* Medidas compensatórias e mitigadoras dos impactos gerados por empreendimentos no perímetro de adesão serão aplicadas prioritariamente na área de interface.
Incentivos
A concessão de desconto ou isenção na compra de Solo Criado (índices construtivos) será definida na segunda etapa do programa, se aprovado o projeto de lei, em regulamento próprio. Conforme a proposta, os incentivos serão dados aos empreendimentos em imóveis com interesse cultural, destinados à demanda habitacional prioritária ou que adotarem critérios de sustentabilidade na edificação.
Setores prioritários
O investimento em alguns quarteirões terá isenção na compra de Solo Criado nos três primeiros anos de implementação do programa. São duas as áreas classificadas como setores prioritários: no limite da Praça Parobé, avenidas Otávio Rocha e Alberto Bins, Rua da Conceição e avenida Mauá; e no limite da avenida Mauá e ruas Uruguai, Siqueira Campos, Caldas Júnior, Sete de Setembro e General Bento Martins.
Como participar
Interessados em ter acesso aos incentivos devem aderir ao programa, podendo ser para a construção de novas edificações (renovação) ou a reforma de edificações já existentes (reconversão), tudo dentro do perímetro de adesão.
A adesão ao programa será regulamentada - o que já está definido é que, para isso, será preciso cumprir com ao menos 4 de 8 ações propostas pelo poder público: 1) qualificação do passeio na frente do imóvel, atendendo à acessibilidade universal, contribuindo para a iluminação da via para pedestres e ciclistas e para a vitalidade urbana; 2) qualificação das fachadas com frente para a via pública, priorizando o uso de fachadas ativas ou criação de amenidades, nas fachadas, em relação ao espaço público; 3) uso misto residencial e não residencial nas edificações; 4) atendimento à DHP (Demanda Habitacional Prioritária); 5) requalificação ou restauração do Patrimônio Histórico; 6) utilização de cobertura verde tipo rooftop, com priorização de acesso público; 7) ações em segurança pública; 8) emprego de pelo menos três das seguintes ações de sustentabilidade na edificação, conforme regulamento: utilização de energias renováveis; utilização de materiais ecológicos; captação e aproveitamento de água pluvial; implementação de sistema de reuso de águas servidas; aquecimento solar de água; uso de placas fotovoltaicas.
Sem limite de altura
O programa não estabelece altura máxima, ou seja, pode extrapolar o limite do Plano Diretor - de 52 metros (cerca de 18 andares). Cada quarteirão será regulamentado considerando características, como padrão volumétrico ou das calçadas. A consolidação dos gabaritos (combinação entre altura e volumetria) se dará por quarteirão, priorizando o padrão existente, alinhamento frontal em relação aos imóveis próximos, isenção de recuo lateral e de fundos, respeito condições de habitabilidade (insolação, iluminação e ventilação). A definição de gabaritos por quarteirão pode partir dos interessados, passando pelo crivo do município.
Sem limite de economias
Economia é o nome que se dá a uma unidade residencial ou comercial, por exemplo. Pelo Plano Diretor, existe uma quota ideal, ou seja, o número máximo de economias que podem ser construídas em um terreno. Quem aderir ao programa ficará isento da aplicação dessa quota.
Recursos e investimentos
Há uma série de intervenções a serem praticadas para atender o propósito de reabilitação do Centro Histórico. Parte do investimento virá com recursos da venda de Solo Criado - a prefeitura estima arrecadar R$ 1,2 bilhão em 30 anos. Também serão buscados recursos externos e será considerado como investimento o que vier na forma de mitigação e compensação dos empreendimentos do programa.
Mais de um milhão de metros quadrados a mais
O projeto estabelece estoque de potencial construtivo de 1.180.000 m² no perímetro de adesão, não sendo estabelecidas limitações por quarteirão, exceto aquelas definidas pelo gabarito.
Mais moradores no Centro
Pelo Censo de 2010, 39 mil pessoas residem no Centro Histórico. Já o Dmae registra 30 mil economias residenciais na mesma área. O projeto não define o número de habitantes a ser alcançado, mas apresenta três cenários com estimativa de incremento no número de economias (residenciais e comerciais) no perímetro de adesão. Para residencial, pode passar para 38 mil (cenário 1), 45 mil (2) e 62 mil (3). Contando também as comerciais, pode chegar a 85 mil no total estimado. Ou seja, se existe previsão de dobrar o número de residências atendidas, a expectativa é a mesma para o número de habitantes.