Porto Alegre aprova 53 projetos de grande porte em 10 anos

Pesquisa da Ufrgs mapeia projetos especiais de impacto urbanístico

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Ampliação de shopping Praia de Belas foi um dos empreendimentos
Entre 2010 e 2019, Porto Alegre aprovou a execução de 53 projetos urbanísticos de grande porte - aqueles que, pelo tamanho e impacto que geram no entorno, dependem de flexibilização das regras do Plano Diretor em relação ao previsto para a área da cidade onde serão construídos. O levantamento foi feito pelo Núcleo de Estudos e Pesquisa em Economia Urbana da Ufrgs.
Todos são projetos especiais de 2º grau, definidos pelo Plano Diretor como maiores de 5 mil metros quadrados na região mais próxima ao Centro e a partir de 10 mil metros quadrados em outras áreas (de ocupação intensiva).
Alguns exemplos são o Pontal do Estaleiro, a ampliação dos shoppings Iguatemi e Praia de Belas, a nova sede administrativa da Fecomércio, a Arena do Grêmio, o conjunto de torres Central Park, o Medplex Santana e o Zaffari Força e Luz (confira a lista completa no blog Pensar a cidade no site do JC).
Na classificação por tipo, 19 empreendimentos comerciais lideram a lista, seguidos por 17 projetos de uso misto, que combinam residência com alguma outra atividade na mesma edificação, como serviço ou comércio. Os outros tipos são residencial, serviços, parcelamento de solo, industrial, educacional e de saúde.
Quanto à localização, quase dois terços - 33 projetos - ficam em duas áreas da cidade. São 17 projetos na Macrozona 1, que compreende a região entre o Centro Histórico e a Terceira Perimetral; e, partindo da Perimetral, 16 projetos na Macrozona 3, que também tem como limites a avenida Sertório, a cidade de Alvorada e parte de bairros como Partenon e Jardim Carvalho. Ao todo, Porto Alegre tem nove macrozonas - a das Ilhas foi a única que não recebeu projeto.
Coordenador da pesquisa e professor adjunto de Teoria Econômica na Ufrgs, Fabian Domingues explica que o levantamento iniciou em 2017, já pensando na revisão do Plano Diretor que deveria acontecer até 2019 (o processo de revisão ainda está em andamento). Como ponto de partida, foram analisados os termos de compromisso firmados entre o município e os particulares, que estabelecem obrigações a serem cumpridas por ambas as partes para viabilizar o empreendimento - a maioria são obras no sistema viário.
O estudo também mostra uma tendência dos empreendimentos serem construídos nas áreas que já concentram maior população e infraestrutura. Uma das integrantes do grupo de pesquisa, a doutoranda em Geografia Júlia Ribes chama atenção para a Macrozona 3, com bairros de maior renda média da cidade, como Jardim Europa e Vila Ipiranga, e também os de menor renda média, como Bom Jesus e Mário Quintana. Lá, os projetos especiais se concentram nos bairros de maior renda e mais próximos da área central da cidade.

Especialistas analisam medidas de compensação e contrapartidas

Júlia Ribes explica que os termos de compromisso firmados entre prefeitura e empresas para a execução dos projetos especiais de 2º grau falam em "obrigações" como referência ao que precisa ser feito para viabilizar o empreendimento. São medidas mitigadoras e compensatórias, mas não contrapartidas. A diferenciação entre os conceitos aparece na tese de doutorado de Annelise Steigleder, defendida em abril no programa de pós-graduação em Planejamento Urbano e Regional da Ufrgs. Annelise também integra o núcleo de pesquisa em Economia Urbana.
Para simplificar a explicação, podemos pensar em um grande empreendimento, por exemplo um shopping center que vai atrair muitas pessoas em seus carros e, consequentemente, aumentar o trânsito no seu entorno. Portanto, será preciso alargar ruas ou avenidas para minimizar a ocorrência de congestionamentos. Isso é a mitigação - algo que se faz na tentativa de reduzir o impacto gerado pela obra. A compensação, por sua vez, é aplicada nos casos em que não é possível evitar ou mitigar os impactos. No mesmo exemplo, a retirada das árvores para alargar a via deve ser compensada com a plantação de novas, de preferência em área próxima.
Contudo, destaca Annelise, em nenhum desses dois casos - mitigação e compensação - há, por parte do empreendedor, o pagamento pelo benefício que ele recebeu com a flexibilização das regras para a construção. A contrapartida é isso: pagar pelo ganho que se teve com a alteração das regras urbanísticas.
Belo Horizonte (MG) e Fortaleza (CE) são exemplos de lugares com essa prática. "A contrapartida é proposta em função dos benefícios conferidos ao empreendedor pela OUS (operação urbana simplificada, equivalente aos projetos de 2º grau) e não se confunde com as medidas mitigadoras e compensatórias às quais os empreendimentos estejam sujeitos", informa o site da prefeitura de Belo Horizonte.
Em Porto Alegre, isso só ocorre na compra do Solo Criado (autorização para construir a mais em determinado terreno, até o limite de altura permitido na cidade), mas não é regrado para os projetos especiais. Na avaliação de Annelise, tomando como base o Estatuto da Cidade, a flexibilização de regime urbanístico permitida aos projetos de 2º grau poderia ser usada como um instrumento que revertesse em recursos para financiar a cidade.

O que são projetos especiais?

Os projetos especiais são aqueles que, em função de sua natureza ou porte, não se encaixam no regime urbanístico vigente e dependem de uma análise diferenciada para aprovação.
O Plano Diretor de Porto Alegre prevê três tipos de projetos especiais, de acordo com o impacto gerado pelo empreendimento: 1º grau são os projetos de pequeno e médio porte; 2º grau para grande porte; e 3º grau, que é a operação urbana consorciada.
O levantamento aqui apresentado trata dos projetos especiais de 2º grau.

Debate no Legislativo

Recentemente, o levantamento sobre os projetos especiais de 2º grau foi apresentado na Comissão de Economia, Finanças, Orçamento e do Mercosul (Cefor) da Câmara dos Vereadores de Porto Alegre por iniciativa do vereador Mauro Zacher (PDT), pesquisador do Nepeu.

Quais são os 53 projetos especiais de 2º grau em Porto Alegre

Abaixo estão listados os empreendimentos viabilizados via aplicação do instrumento Projetos Especiais de 2º grau no período entre 2010 e 2019 em Porto Alegre. A lista foi elaborada pelo Núcleo de Estudos e Pesquisa em Economia Urbana (Nepeu) da Ufrgs. Os dados foram fornecidos pela Prefeitura de Porto Alegre mediante solicitação realizada via Lei de Acesso à Informação. Os projetos que nela constam tiveram termo de compromisso ou termo aditivo assinados a partir de 2010. O termo de compromisso é o documento que permite a identificação dos critérios que caracterizam os Projetos Especiais.

Empreendimento - Endereço

ALPHAVILLE PORTO ALEGRE - Est. Três Meninas, 1500
ASTIR CENTER MALL - Av. Dr. Nilo Peçanha, 2061
ATACADAO - Av. Sertório, 6767
BARRA SHOPPING SUL - Av. Diário de Notícia, 500
BOURBON CARLOS GOMES - R. Furriel Luiz Antônio de Vargas, 239
BOURBON WALLIG ZAFFARI GRÉCIA - Av. Assis Brasil, 2611
CAIS MAUA 1050 - Av. Mauá, 1010
CARLOS GOMES SQUARE - Ala. Alceu Wamosy, 91
CASSOL CENTERLAR - Av. Sertório, 8000
CEL. MARCOS - OSCAR RUBIN - Av. Cel. Marcos, 09
CENTRAL DE DISTRIBUIÇÃO ZAFFARI - Av. Sertório, 3612
CENTRAL PARK - R. Prof. Cristiano Fischer, 1400
CENTRO COMPRAS RESTINGA - Est. João Antônio Silveira, 1254
CHÁCARA DAS NASCENTES - Av. João de Oliveira Remião, 3105
COMPLEXO FECOMÉRCIO - Estr. Marechal Osório, 2001
COMPLEXO SERTÓRIO WALMART - Av. Sertório, 6600
DUO CONCEPT - Av. Loureiro da Silva, 1940
GOLDEN LAKE - Av. Diário de Notícias, 1500
GRAND PARK EUCALIPTOS - R. Silveiro, 200
GRAND PARK LINDOIA - Av. Assis Brasil, 3966
GUATAMBU - R. Mariz e Barros, 580
HOSPITAL DE CLÍNICAS - R. Ramiro Barcelos, 2350
ICON ASSIS BRASIL - Av. Assis Brasil, 4546
LINEA PINHEIRO BORDA - Av. Pinheiro Borda, 417
MAIOJAMA PANAMBRA - R. Gen. Lima e Silva, 1454
MEDPLEX SANTANA - R. Gomes Jardim, 253
NEW LIFE - R. Attílio Bilibio, 251
NOVA VILA HÍPICA - Av. Diário de Notícias, 1880
OAS - ARENA DO GREMIO - Av. Padre Leopoldo Brentano, 700
PARADOR 2447 - Av. Cel. Marcos, 2447
PARQUE DO PONTAL - Av. Padre Cacique, 2893
PRAIA DE BELAS PRIME OFFICES - Av. Borges de Medeiros, 2500
PUC - Av. Ipiranga, 6681
QUARTIER CABRAL - R. Cabral, 600
QUINTAS DE SANT'ANNA - Av. Belém Velho, 4000
SEDE LOJAS RENNER - Av. Joaquim Porto Villanova, 401
SHOPPING BELVEDERE - Av. Senador Tarso Dutra, 500
SHOPPING IGUATEMI - Av. João Wallig, 1800
SHOPPING PRAIA DE BELAS - Av. Praia de Belas, 1181
SHOPPING TOTAL - Av. Cristóvão Colombo, 545
STAFE IPIRANGA - Av. Ipiranga, 8450
TERRA NOVA NATURE - Av. Bento Gonçalves, 1403
TITTON - Av. Eduardo Prado, 330
TREND 24 - R. 24 de Outubro, 1416
TREND CITY CENTER - Av. Borges de Medeiros, 2235
TREND NOVA CARLOS GOMES - Av. Senador Tarso Dutra, 561
UNISINOS - Av. Dr. Nilo Peçanha, 1500
VIDA VIVA BOULEVARD - Av. Cel. Aparício Borges, 1123
VONPAR - Av. Assis Brasil, 10500
ZAFFARI APARICIO - Av. Cel. Aparício Borges, 250
ZAFFARI CIPÓ - R. Cipó, 37
ZAFFARI FORÇA E LUZ - R. Alcides Cruz, 101
ZAFFARI HÍPICA - Av. Juca Batista, 4255