O Natal é logo ali; que tal comprar um shopping?

O Natal é logo ali. Lojas cheias, casas enfeitadas e aquela longa fatura do cartão de crédito nos esperam na esquina. Ir ao shopping fazer suas compras está parecendo cada vez mais difícil, mas talvez seja o momento de pensar em comprar o shopping em si. Ou pelo menos um pedaço dele.

Conversei, nos últimos dias, com gestores de diferentes fundos imobiliários. E a constatação é que os papéis dos shoppings nunca se recuperaram do caos que derrubou todo o mercado lá em 2020. Enquanto suas redes, na vida real, passam por bons momentos.

Realmente, se olharmos os gráficos, é bem simples de constatar: o Ibovespa vale, hoje, em meio às intempéries da troca presidencial, 5% a menos do que pontuava no começo de 2020, antes da pandemia. Já as principais ações de shopping centers estão bem abaixo disso.

Em relação a janeiro de 2020, as ações da Aliansce Sonae (ALSO3) custam 65% a menos; enquanto as da BR Malls (BRML3) estão cerca de 55% mais baratas; os papéis da Multiplan (MULT3) são negociados a coisa de 30% a menos; enquanto os da rede Iguatemi (IGTI11) se desvalorizaram cerca de 10%.

Não se pode negar que anos convivendo com a Covid-19 dificultaram a vida e a lucratividade dos shopping centers. Mas veja bem: os resultados apresentados por essas empresas neste último trimestre foram bastante comemorados. Todas bem melhor do que no mesmo período do ano passado. Em relação a 2020, nem se fala.

Se você, assim como eu, não é um grande frequentador, vou te contar: é muito difícil ver lojas vazias nos shoppings dos grandes centros. Os números refletem isso. As receitas com aluguel vão muito bem, obrigado.

E os donos do negócio repararam na oportunidade de negociar a preços baixos. Na semana passada foi aprovada pelo Cade (Conselho Administrativo de Defesa Econômica) a megafusão entre Alliansce Sonae e BR Malls. A empresa que vai resultar disso terá cerca de 70 shoppings em seu portfólio, com o valor de mercado estimado perto dos R$ 12 bilhões.

As avaliações do novo negócio foram otimistas. XP, Genial Investimentos e a casa de análise Levante manifestaram boas perspectivas. Os analistas do BTG Pactual recomendam as compras das ações ALSO3 com o preço-alvo de R$ 41. Hoje, elas custam cerca de R$ 17.

Mas nem só de ações vive o setor. Os shoppings são bastante procurados por quem quer uma carteira de investimentos com a chamada "renda passiva", ou seja, dividendos caindo na conta com constância. Nesse caso, através dos fundos imobiliários (FIIs).

Os FIIs de shoppings têm um detalhe interessante: uma parte do que pagam a seus cotistas está atrelada ao faturamento das lojas (pois nem só de aluguel vive um shopping).

Assim, são diretamente expostos à atividade econômica. E às vésperas do Natal ela costuma ser mais intensa, obviamente.

Recentemente, analistas da XP afirmaram que os descontos atuais nos preços dos fundos do setor apresentam boas oportunidades para os investidores orientados ao médio e longo prazo.

Ligando os pontos, se 10 entre 10 economistas preveem que o novo governo do PT deverá incentivar o consumo, ao passo que existem investimentos que estão considerados abaixo do preço justo e podem dar bons resultados a partir desse incentivo, é uma boa hora para avaliar oportunidades no mercado. E talvez ir às compras de um jeito diferente nesta véspera de Natal.