Qual a solução para as locações em shopping?

Yago Oliveira e Renan Boccacio

Os efeitos do Covid-19 estão cada vez mais presentes, não existindo um setor que não esteja sofrendo com os impactos do distanciamento social e dos decretos que determinaram o fechamento de estabelecimentos comerciais, atos que objetivam conter a propagação do vírus. Entre as áreas que mais conflitos podem surgir, em razão dos interesses antagônicos, é a de locações em shopping centers.

Nessas relações, algumas solicitações de isenção, renegociação ou rescisão de contratos podem surgir, eis que os locatários de espaços em shopping centers estão impedidos de continuar as suas atividades por determinações de terceiros. Assim, não restam dúvidas que os lojistas tentarão renegociar, isentar ou suspender o pagamento do aluguel por um determinado período, atos motivados pelas questões de caso fortuito, força maior e pela impossibilidade de utilizar o espaço locado.

De outro lado, essas mesmas questões também são problemas enfrentados pelos proprietários de shopping center, os quais também estão sendo onerados pelas determinações do poder público. Isto é, o fechamento das atividades comerciais ocorre contra a sua vontade. Por conta disso, os lojistas já começam a procurar as medidas judiciais na busca de encontras soluções que diminuam o prejuízo, inclusive através de processos judiciais que visam a revisão dos contratos.

A primeira decisão, de caráter liminar, é de um processo do Distrito Federal. O juiz compreendeu que para esses casos não há como o locatário simplesmente parar de adimplir as obrigações, mas que poderia ser afastada a cláusula de valor de aluguel mínimo, vinculando valor apenas a cláusula de faturamento, regulação contratual que tem boa eficiência econômica, pois a regra de que se você ganha eu ganho e vice-versa. Ainda, explica o juiz que essa decisão estaria em conformidade com os princípios da função social, boa-fé objetiva equivalência material e justiça social.

Além disso, essas medidas se justificam na lei de locação, que impõe ao locador o dever de dar condições para que o locatário utilize o imóvel. Com o fechamento, os lojistas estariam sendo privados de usar o imóvel, o que justificaria, em tese, a revisão desse contrato.

Percebe-se que não há uma solução simples, indicando-se, antes da busca da tutela judicial, que as pessoas envolvidas utilizem o bom senso para encontrar uma solução conjunta e que distribuía o ônus desses problemas.