Condomínio atrasado e cobrança judicial

A moradia em planos superpostos remonta tempos da Babilônia, dizem alguns historiadores, o que significa que a civilização já deveria saber melhor lidar com a responsabilidade pelo cuidado das estruturas comuns. Os prédios que constituem condomínios edilícios possuem áreas e coisas comuns e áreas privativas. É o "nós" e o "eu" convivendo simultaneamente. Esta estrutura comum gera regularmente custos de manutenção, os quais são rateados por todos os condôminos. Contudo, alguns desses não pagam ou não conseguem pagar, o que gera um déficit e os demais têm que pagar por aquele inadimplente.

O problema (um dos, na verdade) exsurge quando este inadimplemento repete-se, gerando um rombo de caixa do condomínio e onerando os vizinhos. Alguns condomínios são obrigados a tomar empréstimo, fazer chamadas extras, vender passivo de inadimplência a encargos substanciosos ou até mesmo negligenciar no cuidado da estrutura, ou seja, uma inadimplência pode carretar consequências econômicas graves para a coletividade. Com o advento do Código Civil em 2002, a multa por atraso foi limitada a 2%, percentual baixo comparado ao de outras multas moratórias do mercado e frente ao impacto deste inadimplemento para o caixa comum das despesas condominiais.

Em 2015, o Código de Processo Civil possibilitou executar as cotas condominiais, ou seja, de plano, o credor já poderia penhorar o imóvel gerador da dívida.

Contudo, a cota condominial vence mensalmente e, para alguns, o Condomínio teria que ajuizar diversas ações de execução, para cada período vencido. A divergência era se o Condomínio poderia incluir as cotas vincendas no mesmo processo de execução, agilizando o recebimento, economizando em custas e reduzindo o número de ações.

Então, neste ano de 2019, o STJ pacificou a interpretação da lei, afirmando que sim. Este entendimento começou a ser aplicado pelo Tribunal de Justiça gaúcho neste 2º semestre de 2019. Esta evolução para os condomínios não foi sem dor. Em algumas ações, houve condenação do condomínio até mesmo à litigância de má-fé.

Felizmente, pacificou-se o entendimento, instrumentalizando o condomínio com uma ferramenta que, bem conduzida, pode minimizar o impacto financeiro do inadimplemento no âmbito coletivo. Perspectivas de um 2020 melhor anunciam-se.