Edifício residencial e locação

Tema frequente nos condomínios residenciais é a locação por temporada, através de aplicativos como Airbnb e Booking, cuja prática vem causado enormes incômodos aos demais moradores. A alta rotatividade de pessoas estranhas circulando no prédio, muitas vezes descumprindo as normas condominiais, frequentando e destruindo as áreas de lazer, superlotando os apartamentos, duplicando o valor das despesas, exige uma vigilância que o condomínio não está preparado para fazer; sequer tem funcionários suficientes para controlar esta situação. Na realidade, existem proprietários que, sob o manto do "direito de propriedade", exploram comercialmente a sua unidade residencial transformando-a em verdadeiros apart-hotéis ou flats, sem se importar com os problemas que causarão no edifício. Ocorrência frequente na Serra e na praia.

Não se pode olvidar que um novo formato de contrato surgiu pela internet, com muito menos exigências de uma imobiliária, também com menos controle. Basta acessar, escolher e pagar, e qualquer pessoa pode ser locatária de um edifício, tendo acesso a chaves, senhas, usufruindo de todos os direitos sobre as áreas de uso comum, pondo em risco a segurança, o sossego e a saúde dos demais moradores.

A locação por temporada é um contrato para fins residenciais que não pode ultrapassar a 90 dias, todavia não é o objetivo deste contrato a exploração lucrativa da locação, desassociando-a da função social do edifício exclusivamente residencial. Recentemente uma juíza do Rio de Janeiro, ao ponderar entre o direito de propriedade e o direito de vizinhança (sossego, saúde e segurança), proibiu o proprietário de locar pelo site Airbnb, privilegiando a função social da coletividade condominial, mas tal decisão não está pacificada nos tribunais. Não há na lei e nem nas convenções dos condomínios previsões que regulem essas novas situações criadas pela evolução tecnológica, cabendo ao condomínio estipular as regras e os limites dessas locações, inclusive com imposição de multa ao proprietário, para proteger os demais moradores. O proprietário de uma unidade residencial deve estar ciente de que o seu direito termina quando prejudicar os demais. Se a ele são conferidos os direitos de usar, fruir e dispor do seu imóvel, não lhe é lícito cometer abusos.