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PLANO DIRETOR

- Publicada em 22 de Outubro de 2019 às 03:00

Mudanças na lei flexibilizam compra de índice construtivo

Também chamada de solo criado, medida foi uma forma do Executivo obter uma reserva em cada terreno

Também chamada de solo criado, medida foi uma forma do Executivo obter uma reserva em cada terreno


CLAITON DORNELLES /JC
A prefeitura de Porto Alegre sancionou, em abril deste ano, uma lei complementar que trata da questão de solo criado - ou índice construtivo. A medida consiste na aquisição do direito de construir mais do que o preestabelecido para um determinado terreno, mantendo conformidade com o Plano Diretor, e que tinha regras mais rígidas. Com a mudança e a edição de um decreto, no mês de agosto, para regulamentar a lei aprovada, a expectativa do Executivo e das construtoras é garantir maior celeridade nesse processo e, ainda, maior arrecadação.
A prefeitura de Porto Alegre sancionou, em abril deste ano, uma lei complementar que trata da questão de solo criado - ou índice construtivo. A medida consiste na aquisição do direito de construir mais do que o preestabelecido para um determinado terreno, mantendo conformidade com o Plano Diretor, e que tinha regras mais rígidas. Com a mudança e a edição de um decreto, no mês de agosto, para regulamentar a lei aprovada, a expectativa do Executivo e das construtoras é garantir maior celeridade nesse processo e, ainda, maior arrecadação.
Anteriormente, a regra consistia em liberar até 100 metros quadrados de solo criado para compra sem exceções, com aplicabilidade em qualquer área da cidade. Para áreas entre 300 e 1000 metros quadrados, essa aplicabilidade era restrita a alguns pontos da cidade e aquisição por licitação. Já acima de 1000 metros quadrados, a compra só era permitida mediante estudo de viabilidade e em quarteirões estabelecidos. A mudança na lei atacou a segunda faixa, considerada de médio adensamento, e que gerava dúvidas principalmente da Procuradoria Geral do Munícipio (PGM). Por isso, a lei surgiu para trazer maior clareza e reduzir a insegurança jurídica.
A questão foi uma forma de a prefeitura obter uma reserva em cada terreno para conseguir desenvolver a cidade, conforme explica o arquiteto e urbanista Antônio Zago. Projetadas a partir do Plano Diretor, essas áreas são resguardadas caso seja necessário, por exemplo, abrir uma rua que altere um lote, e podem ser negociadas para incentivar o desenvolvimento de um bairro. "Todos os terrenos têm um estudo de área liberada para construção e uma reserva, o índice construtivo, que pode ser negociado para expandir um empreendimento. A lei obriga a destinar áreas públicas para escolas, praças, parques e ruas", explica. Zago comenta ainda que a principal dificuldade era conseguir a compra dessas áreas, pois os leilões eram escassos e os valores acima do normal.
Com a mudança, a faixa de médio adensamento poderá ser negociada diretamente com a prefeitura, na modalidade "balcão", com preços sem ágio e maior celeridade. As vendas serão feitas conforme estoque, o que era uma das reivindicações do setor.
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Fundo municipal será criado para gerir valores obtidos com as negociações

Outra mudança importante gerada pela lei complementar é a criação do Fundo Municipal de Gestão de Território. Os recursos poderão ser aplicados no financiamento da implantação das obras de infraestrutura urbana, nas aquisições, desapropriações, despesas administrativas e judiciais decorrentes de obras vinculadas ao sistema de transporte e viário projetado, na instalação de equipamentos públicos, praças e parques, na preservação de bens tombados ou inventariados, na compra e contratação de projetos, tecnologias, sistemas e serviços vinculados ao ordenamento e direcionamento da expansão urbana. Os valores serão geridos por um comitê, ao qual caberá a aplicação e o controle dos valores arrecadados.
A ideia do fundo é assegurar os recursos para os projetos de desenvolvimento da cidade e, assim, não depender do fluxo de caixa. Com isso, todos os valores arrecadados com as vendas de índices construtivos de médio e grande adensamentos serão destinados a ele e, posteriormente, aplicados nas modalidades especificadas da lei.
O arquiteto Antônio Zago conta que os valores de venda dos índices variam por quarteirão. "Já trabalhei em projetos cujo valor do metro quadrado negociado era de R$ 450,00. Em outros, beirou os R$ 1,8 mil. E esse recurso, primeiro, não era recebido pela prefeitura, pois precisava de licitação. Segundo, ia para um caixa com destinação incerta", argumenta.
A clareza na destinação dos recursos é vista como positiva. Para ele, a principal beneficiada com a instituição do fundo é a própria cidade, que terá recursos assegurados ao desenvolvimento, manutenção e criação de novos espaços públicos. Além disso, Zago entende que os valores estarão mais próximos da realidade e percebe também um incentivo à iniciativa privada, que poderá trabalhar com maior certeza nos empreendimentos imobiliários. "O incorporador terá uma facilidade ao trabalhar nos terrenos, pois a previsibilidade de compra de índice é maior. Além disso, evita que se busquem terrenos em áreas com menos infraestrutura para fazer grandes prédios, pois será possível construir mais pavimentos em locais já consolidados da cidade", avalia o profissional.