Projeto de lei promete trazer transparência para rescisões contratuais

Tramitam no Congresso, ainda sem data definida para votação - a expectativa é que haja apreciação ainda em outubro - dois projetos de lei que irão regulamentar a desistência da compra de um imóvel durante o período de construção. A prática ficou conhecida como distrato, cujo significado é uma rescisão amigável, em comum acordo, por todas as partes integrantes do contrato. No entanto, muitas vezes o rompimento é unilateral, por parte do comprador, que acaba ajuizando uma ação para ter direito aos valores já pagos.

As medidas discutidas tentam proteger a negociação e criar mecanismos mais claros para saber direitos e deveres dos compradores e das construtoras. Conforme Mauro Tonguinha, do Departamento de Estatísticas do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Rio Grande do Sul (Sinduscon-RS), em janeiro de 2017 houve o maior número de distratos da história do estudo, iniciado em 2008. Foram 125 contratos rescindidos, oriundos de compras realizadas antes da crise econômica. Neste ano, os números estão reduzindo mês a mês. "Quem comprou durante a recessão fez uma aquisição que chamamos de qualificada. Só comprou quem poderia comprar, por isso a queda nos distratos", argumenta.

Uma das principais discussões é sobre o percentual que a construtora terá direito em caso de restituição ao cliente, uma espécie de multa contratual. Como não há regulamentação sobre o assunto no Brasil, cabe ao Judiciário analisar caso a caso e decidir. No Rio Grande do Sul, em média, o valor destinado às construtoras nos distratos é de 10% do que fora pago. Em instâncias superiores, até chegar ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), esse percentual aumenta para percentuais entre 20% e 30% do montante já dispendido pelo comprador.

O pedido inicial é para que fosse fixado em até 50%, caso o contrato estivesse sobre o regime de afetação, quando há um orçamento exclusivo da construtora para aquele empreendimento e, nos outros casos, poderia ser fixado um percentual de até 25%, deixando margem para construtoras e clientes negociarem dentro deste patamar. A Comissão de Assuntos Econômicos do Senado rejeitou a demanda em votação realizada em julho. Outro ponto polêmico refere-se ao tempo no qual as construtoras deverão reaver os valores. O prazo seria de 180 dias após a rescisão, sem a devolução dos valores de corretagem, ou de 12 meses, quando a incorporadora descumprir o prazo de entrega e sua possível prorrogação, se constar em contrato, para devolver a integralidade dos valores, caso o cliente queira.

O advogado especialista em direito imobiliário, João Paulo Leal, entende que a normatização trará segurança jurídica para as negociações. "Quando você ingressa com uma ação judicial para ter de volta o que foi pago, cada juiz pode interpretar da sua forma qual percentual deve ficar com as empresas. Com a lei, ficará definido um teto", argumenta. Uma outra previsão da lei seria da construtora devolver o valor apenas após o término da obra, uma forma de garantir a entrega do empreendimento sem prejudicar os demais compradores. "É preciso pensar no todo antes do individual. Se houver a previsão de devolução após a entrega, com o habite-se, quem compra saberá quando vai receber e quem constrói terá a segurança de contar com os recursos ao longo da obra", justifica o advogado.

As medidas, conforme observa Leal, servirão para futuros casos de distratos e terão efetividade maior no médio a longo prazo. As reivindicações das construtoras começaram durante o período mais grave da crise econômica, quando dezenas de processos ingressaram no Juizado Especial e na justiça comum, levando pequenas, médias e grandes empresas do ramo da construção civil a pedir recuperação judicial por conta de problemas financeiros.