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A proposta dos mercadeiros já entregue à prefeitura de Porto Alegre prevê a criação de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) para fazer a gestão e os investimentos no Mercado Público de Porto Alegre. A estrutura jurídica atuaria durante todo o período de 25 anos da transferência da gestão pelo município.
A SPE terá como acionistas os comerciantes que atuam no mercado e não terá previsão de lucro. Com isso, a Associação de Comércio do Mercado Público Central (Ascomepc) diz que todos os recursos arrecadados serão revertidos para melhorias no empreendimento, o que inclui infraestrutura interna e restauração externa. A proposta é de 25 anos de gestão, prazo que pode ser renovado.
A presidente da associação, Adriana Kauer, lembra que o edital de concessão lançado na gestão de Nelson Marchezan Júnior (PSDB, 2017-2020) e que foi suspenso pela Justiça, previa remuneração ao gestor privado, além de valor da outorga para o município, cujo lance seria definido na concorrência, o que elevava a previsão de gastos.
Os detalhes sobre a administração, programa de investimentos e participação dos comerciantes atuais e futuros ocupantes de espaços hoje fechados foram detalhados na semana passada pela Ascomepc e pelas consultorias que assinam o estudo de pré-viabilidade que compõe a proposta.
O projeto chegou oficialmente ao prefeito Sebastião Melo (MDB) na semana passada, mas desde janeiro a associação vem conversando com Melo sobre a possibilidade de assumir o empreendimento e a realização das obras. O prefeito já manifestou a intenção de dar o aval. Um dos focos prioritários será a reabertura do segundo piso, desativado desde o incêndio de julho de 2013.
O município está analisando aspectos econômicos, técnicos e jurídicos da proposta. Para transferir a gestão aos mercadeiros, caso seja o caminho validado, será preciso enviar um Projeto de Lei para ser votado na Câmara de Vereadores. A associação também pretende apresentar as medidas aos vereadores.
"Dói quando as pessoas falam mal do mercado. A gente quer que seja um lugar que as pessoas olhem com mais carinho", comenta Adriana. "Vamos cuidar do mercado. Não queremos que fique mais à deriva", garante ela.
Ontem, o desembargador Miguel Ângelo da Silva, da 22ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, suspendeu por 60 dias dois processos que tratam da concessão do Mercado Público. Uma das ações foi ajuizada pelo Ministério Público Estadual, pedindo a anulação da concessão, e a outra, pelo município de Porto Alegre, contra decisão do Tribunal de Contas do Estado (TCE) que mandou suspender a licitação.
De acordo com a procuradora-geral adjunta de Domínio Público, Urbanismo e Meio Ambiente, Eleonora Braz Serralta, a suspensão é importante para que possam ser avaliadas outras alternativas, entre elas a proposta apresentada pelos atuais permissionários do Mercado.
Orçamento de R$ 35,7 milhões terá três fontes de recursos
Na modelagem, estão previstas três fontes de recursos: aluguéis, luvas e condomínio. Para custear as melhorias nos três primeiros anos, a previsão é de cerca de R$ 35,7 milhões em aportes. A intenção é usar o fluxo de caixa e buscar financiamento, explicaram os consultores e a Ascomepc.
Nas intervenções, além de reforma no sistema hidráulico e na rede de esgoto, conserto de piso e trocas de escadas rolantes e elevadores, haverá adoção de gestão de resíduos, instalação de painéis de energia fotovoltaica no telhado e ainda de sistema de monitoramento com câmera de vídeo e reconhecimento facial nos acessos principais.
Hoje são 6,07 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) no empreendimento. Pelo menos 33% da área está vazia devido principalmente ao fechamento do segundo piso, onde estão 19 lojas. No primeiro nível, são 92 ocupantes e três lojas desocupadas. Outro procedimento em curso pela prefeitura é a cobrança de aluguéis em atraso do período pré-pandemia, informou Adriana Kauer. As pendências associadas à crise sanitária, que chegou a fechar o local, serão avaliadas para futuro acerto.
"Só vai poder entrar na SPE quem estiver em dia", adianta Adriana. O passivo total não é conhecido e está sendo apurado com o município. Os empreendedores também apostam em fontes de receita de patrocínios e eventos para ajudar a custear as intervenções. Este tipo de fonte não foi considerada no orçamento preliminar. "Fizemos uma estimativa conservadora", observa o advogado João Victor Domingues, um dos consultores.
Adriana avalia que, após a oficialização da gestão, será possível reabrir o segundo andar em três a quatro meses. A área precisa de instalação de rede elétrica, de novos elevadores e novas escadas rolantes para melhorar a acessibilidade. A fachada, que envolve recuperação e pintura, também pode ser feita em prazo semelhante, caso haja aprovação dos projetos pelos órgãos da prefeitura e patrimônio.
Operação Mercadeiro
Ocupação do Mercado Público, modelo de gestão/investimento e melhorias propostas
Ocupação atual do empreendimento
Área Bruta Locável (ABL): 6.073 metros quadrados (4.038 metros quadrados ocupados, ou 66,5% da área).
1º andar: 3.896 metros quadrados (3.694, ou 94,8%, estão ocupados). 92 lojas ocupadas e três lojas fechadas.
2º andar: 2.177 metros quadrados (1.833, ou 84,2%, estão fechados). 19 lojas e dois frontões (áreas sobre os portões principais do térreo) disponíveis.
Gestão
Como é hoje: gestão é da prefeitura, com a colaboração da Associação de Comércio do Mercado Central de Porto Alegre (Ascomepc).
Sociedade de Propósito Específico (SPE): será criada tendo como acionistas os ocupantes de espaços, receberá as receitas e fará a gestão (operação e investimentos) por 25 anos, renováveis por mais 25 anos.
Recursos para investimentos e operação: ocupantes (permissionários) pagam hoje um valor mensal para a prefeitura e condomínio. O projeto prevê que cada ocupante pagará condomínio, aluguel e luvas para gerar receita para fazer as melhorias e a manutenção.
Receitas e previsão de investimentos
Como é hoje: os mercadeiros pagam a taxa de permissão de uso no valor de R$ 930,00 e condomínio de R$ 80,00. Estes recursos para um fundo do Mercado Público para ser gasto nas demandas do prédio e operação, sem recursos para investimento. Receita anual: estimativa de R$ 330 mil a R$ 360 mil.
Novas receitas e aportes: fluxo financeiro prevê aportes de R$ 35,7 milhões nos três primeiros anos, para dar conta do maior volume de melhorias. A partir do 14º ano, estão previstos R$ 800 mil ao ano de reinvestimento. O custo operacional deve somar R$ 221,02 milhões em 25 anos.
Fontes da receita: ocupantes dos espaços. Estimativa para 10 metros quadrados: valor mensal de R$ 3.022,00, que inclui R$ 1.030,00 (aluguel), R$ 1.662,00 (condomínio) e R$ 331,00 (luva). O valor total será decrescente a partir do quarto ano, caindo a R$ 1,2 mil mensais em 2024, devido à queda no aporte para investimentos. As luvas serão cobradas até o quinto ano do plano global dos 25 anos.
Melhorias previstas
Infraestrutura: reforma e revitalização da rede elétrica (inclui a instalação de rede no segundo andar), hidráulica, esgoto, pavimentação, banheiros e restauração e pintura da fachada.
Novidades para frequentadores: reabertura do segundo andar com perfil de ocupação de gastronomia, serviço de recepção de aplicativos, rede wi-fi gratuita, cursos gourmet, espaço do Turismo, promoção de eventos culturais e espaço coworking
Segurança: instalação de sistema de câmeras e reconhecimento facial
Energia sustentável: instalação de painéis fotovoltaicos no telhado
Acessibilidade: novas escadas rolantes e elevadores
Fonte: Ascomepc