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Economia

- Publicada em 21 de Janeiro de 2020 às 14:09

Venda de Solo Criado aumenta quase 19% em Porto Alegre

Permissão para construir acima do previsto no Plano Diretor teve regra alterada em 2019

LUCIANO LANES/PMPA/JC

Thiago Copetti

Alternativa para construir "mais" no mesmo espaço, a compra de solo criado na capital gaúcha se expandiu quase 19% no último ano. Solo Criado é o termo pelo qual é conhecida a permissão oficial para que um empreendimento possa construir acima do coeficiente (índice construtivo privado) previsto dentro do Plano Diretor de cada região, respeitando limites específicos.

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Instrumento instituído por lei complementar ainda em 1994, os índices de venda do Solo Criado passaram por uma alteração no tamanho em 2019, do que pode ser adquirido diretamente da prefeitura na chamada compra em balcão (também é possível adquirir em leilões públicos e de terceiros).

Ao passar de 300 metros quadrados para 1 mil m2 o limite de aquisição "em balcão", no ano passado, o município efetivou a venda de 14.536 m2 de Solo Criado em Porto Alegre. A alta exata foi de 18,85% em relação a 2018. Em valores, a venda de Solo Criado gerou receita de R$ 14,24 milhões (uma média de R$ 979,87 por metro quadrado).

Além do aumento do tamanho dessa permissão, a demanda maior mostraria, de acordo com a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Econômico (SMDE), o aquecimento no mercado imobiliário da cidade. O Escritório de Licenciamento da pasta ainda conta com 18.806 m2 em processos que estão em andamento, que somariam um valor potencial de R$ 18,67 milhões.

"Esse é um recurso previsto dentro do próprio Plano Diretor, inclusive. E não basta quem está construindo querer comprar. Isso depende de uma análise da prefeitura e do estoque disponível em cada quarteirão da cidade", ressalta o secretário Eduardo Cidade, responsável pela pasta do Desenvolvimento Econômico, explicando por que essa venda não é uma descaracterização do plano que norteia Porto Alegre.

De acordo com dados da secretaria, as construtoras Melnick Even e Cyrela responderam por 46% do valor negociado com a prefeitura dentro das vendas de Solo Criado no ano passado. A Macrozona 1, que concentra o Centro Histórico de Porto Alegre, registrou 72% da quantidade efetiva e em andamento de Solo Criado em 2019. A Macrozona 3, que inclui a região da Anita Garibaldi e da Nilo Peçanha, por exemplo, teve a segunda maior demanda (22% da vendas dos índices).

O recurso de aquisição de Solo Criado foi adotado pela Melnick Even, por exemplo, para ampliar o Carlos Gomes Square, na esquina da Carlos Gomes e da alameda Alceu Wamosy. O Carlos Gomes Square é um complexo multiuso comercial e residencial na chamada categoria Triple A, com duas torres corporativas e 179 apartamentos.

O empreendimento, ainda em obras, aumentou para 28 mil metros quadrados no total, graças ao Solo Criado - originalmente, seriam 21 mil metros quadrados. Além de comprar índices construtivos do próprio município, a incorporadora e construtora também buscou Solos Criados em um leilão feito pela prefeitura na época da Copa do Mundo de 2014 - já projetando obras futuras - e no mercado.

"Em função de desapropriações municipais, por exemplo, os proprietários de alguns terrenos da Capital recebem, quando é o caso, esses índices, que podem ser comercializados. No Carlos Gomes Square, o terreno também perdeu área com desapropriações e tinha índices que puderam ser utilizados", explica Marcelo Guedes, diretor de incorporação da Melnick Even.

No caso da compra em leilão público, explica Guedes, a Melnick adquiriu índices e os reservou para projetos futuros. Na cidade, existe um determinado estoque desses índices, por regiões, e o volume de Solo Criado vai mudando conforme as necessidades da cidade, a infraestrutura e outros fatores.

"É uma forma também de a cidade aproveitar melhor a estrutura urbana onde já se investiu em vias, fornecimento de água, energia e outras obras. Isso sempre leva em conta o adensamento urbano e as condições de cada região de absorver mais pessoas", declara o diretor da Melnick Even.

Segundo o arquiteto e urbanista e diretor do Sindicato dos Arquitetos no Estado do RS (Saergs) Hermes Puricelli, a questão da venda do Solo Criado pode descaracterizar projetos urbanísticos, porque a ideia inicial da lei, que era transferir potencial construtivo de áreas públicas para qualificar projetos privados e destinar a verba deste fundo para habitação popular, acabou sendo distorcida em seguida através de um decreto no ano seguinte. “Tornou a lei um instrumento para aumentar a altura dos edifícios."

Puricelli, que participou do grupo que criou essa lei, lembra que, na época, podia-se comprar até 100m² direto na Prefeitura, e hoje, pode-se comprar até 1.000 m² através de leilão. “A dificuldade do poder publico em monitorar o uso desse Solo Criado é um fator que desqualifica seu objetivo inicial”, afirma.

Para a arquiteta e urbanista e diretora da Federação Nacional dos Arquitetos e Urbanistas (FNA) Fernanda Lanzarin, a comercialização de Solo Criado pode ser um instrumento relevante, se for feita com a finalidade de melhorar a qualidade urbana e tiver um controle e monitoramento efetivos.

Por dentro da regra

O Solo Criado é um instrumento urbanístico instituído pela Lei Complementar 315/94 que regula o uso do solo e possibilita a um empreendedor construir acima do coeficiente (índice construtivo privado) que lhe é assegurado por lei, em cada região da cidade.
Com a venda de Solo Criado, o Poder Público monitora a cidade para que seus espaços sejam preenchidos de forma organizada e controlada.
A utilização do Solo Criado é controlada pelo monitoramento da densificação, que indica os locais onde, em função da infraestrutura disponível, pode ocorrer uma maior concentração de pessoas e negócios.
A proposta contida no plano diretor diz que nas zonas da cidade onde não se pretende reforçar nenhum tipo de centralidade poderão ser construídas até 20 economias/hectare. Já nas áreas onde o Plano pretende incentivar novas centralidades, este número passa para 30 economias por hectare (30 apartamentos ou 30 lojas, o mesmo número de casas etc).
São consideradas, no cálculo das densidades, tanto as pessoas que moram em cada uma das áreas da cidade, como as que ali trabalham, pois estas usufruem da infraestrutura existente (consomem água, luz, utilizam o transporte etc) da mesma forma que os moradores.
Sempre que o patamar máximo proposto for atingido em alguma região da cidade, será suspensa a venda de Solo Criado.
Por lei, os recursos obtidos por esse meio são canalizados para o Fundo Municipal de Desenvolvimento (FMD) e destinados, em sua maior parte, à produção de habitações de caráter social.

Fonte: Prefeitura de Porto Alegre

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