Condomínio de lotes: um ano da sua entrada em vigor

No dia 12 de julho de 2018, a Lei nº 13.465/2017 completou um ano desde a sua entrada em vigor. A referida normativa regulou relevantes questões relativas à regularização fundiária, bem como introduziu novas figuras jurídicas aplicáveis ao Direito Imobiliário, como o condomínio urbano simples, o direito real de laje e o condomínio de lotes.

O condomínio de lotes é uma das modalidades de condomínio edilício previstas na legislação pátria. Essa espécie de condomínio tem como principal elemento diferenciador o fato das suas unidades autônomas serem compostas por lotes, ao invés de apartamentos, casas ou salas comerciais. O titular do lote poderá, a título de exemplo, construir ou contratar a construção de sua casa, de forma personalizada, desde que cumpridos os requisitos da legislação urbanística e das normas condominiais. Nessa modalidade condominial, as vias internas, bem como as demais áreas condominiais, serão de propriedade e de responsabilidade comum dos titulares dos lotes, diferentemente dos empreendimentos estruturados como loteamento.

Anteriormente à entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, a instituição dos condomínios de lotes era aceita somente em alguns estados brasileiros, como é o caso do Rio Grande do Sul, por meio de uma precursora construção doutrinária. Portanto, por inexistir legislação específica sobre essa espécie condominial, verificava-se uma substancial insegurança jurídica quanto à viabilidade dessa estrutura, prejudicando o mercado imobiliário. A recente legislação deixa claro que, aos condomínios de lotes, aplicam-se, no que couber, as disposições legais referentes aos condomínios edilícios, respeitando a legislação urbanística e, ao nosso sentir, a ambiental.

Constata-se que, pelo fato de sua positivação ser recente, diversos municípios ainda não editaram legislações que regulamentem o condomínio de lotes. Sem prejuízo disso, após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, a inexistência de normativa municipal não é obstáculo à realização desse tipo de empreendimento. De outro lado, é recomendável que os municípios, e até mesmo os estados e o Distrito Federal, editem leis específicas para regular a figura dos condomínios de lotes, a fim de adequar a aplicabilidade de dita modalidade de empreendimento.

Finalmente, destaca-se que a regulação acerca do condomínio de lotes é bastante oportuna, sem prejuízo de pontos de melhoria que não podem ser enfrentados nessas breves linhas. Registra-se que a Lei nº 13.465/2017 vem em prol das necessidades sociais e em linha com a função social da propriedade.