Facebook
Google
Twitter
Após a paralisação dos negócios no começo da pandemia, imobiliárias, incorporadoras e construtoras com obras no Litoral Norte assistiram a uma mudança de cenário repentina. A procura por moradia fixa fora dos centros urbanos cresceu, especialmente as que oferecem espaços de lazer. Além dos aposentados, que já faziam esse movimento de migração na última década, famílias mais jovens começaram a trocar o endereço urbano pela praia.
Construção civil busca clientes à beira-mar
Mansão suspensa do Grupo Pessi garante luxo, como o living em três ambientes e sala de cinema
/Grupo Pessi/divulgação/jc
A mudança para municípios à beira mar, como Capão da Canoa, Tramandaí e Torres, ganhou impulso com a Covid-19. Pessoas com recursos financeiros e que atuam remotamente ou de forma híbrida, com dias trabalhando presencialmente e outros a distância, puderam, mais do que repensar seu estilo de vida, fazer as malas e sair de suas cidades. "O grande sentimento é que as pessoas não querem viver o amanhã. Querem viver o hoje", afirma Alfredo Pessi, vice-presidente do Sindicato da Construção Civil (Sinduscon-RS) e coordenador regional do Litoral Norte.
Enquanto alguns apenas fecharam as portas da residência na cidade grande e foram passar longa temporada ou morar em sua segunda casa no Litoral, outros tiraram do papel a vontade de ter um espaço próprio na praia, ou mesmo se mudar para lá. Esse movimento fez as obras voltarem a ganhar fôlego e a exigirem adaptações nos projetos. A maior procura passou a ser por propriedades onde o espaço de lazer é privilegiado, tanto em condomínios horizontais quanto verticais.
Antes da chegada da Covid, o comprador médio privilegiava a localização mais centralizada e não se importava com imóveis menores. "Com a pandemia, o interesse mudou para casas em condomínios. Depois, aumentou a busca por apartamentos maiores e, mais recentemente, investidores estão atentos a novos projetos, com espaços maiores de convívio", afirma Rafael Miranda, diretor do Sinduscon em Tramandaí e Imbé.
Os clientes querem as mesmas comodidades que têm nos centros urbanos, mas próximos ao mar, com mais espaço e com aberturas grandes que permita boa ventilação, explica Eráclides Maggi, diretor da VCA Maggi Construtora e Incorporadora, de Torres.
Os empreendimentos voltaram a ter sacada por exigência do comprador, e bairros mais distantes do centro ganharam maior aceitação. "O foco era em locais próximos do trabalho, do supermercado, do colégio. Agora, as pessoas olham mais para onde moram, até porque muitos conseguiram trabalhar em home office. Começaram a reformar, ampliar, trocar de local ou de cidade", detalha Miranda.
O que era realidade em projetos de apenas algumas empresas, começou a maior ganhar relevância: as áreas de convivência e lazer nos prédios, inclusive nas coberturas, nos chamados rooftops. Seja nos terraços com vista privilegiada ou no térreo, é possível encontrar condomínios com piscina, academia, lounge gourmet, salão de festas, pista de caminhada, petplace, playground, espaço do chimarrão e horta compartilhada, entre outros luxos.
Internamente, os apartamentos e casas também sofreram mudanças. "As empresas rapidamente adequaram produtos às novas necessidades de moradia, que antes era só para veraneio", detalha Pessi. Entre os exemplos dessa adaptação está o planejamento de espaço que funcione como escritório e quarto de hóspedes.
O tamanho e a localização dos imóveis atendem desde a classe média baixa até a mais alta. A diversidade de empreendimentos também é marca dos diferentes municípios da região. Em Torres, Capão da Canoa e Tramandaí prédios verticais vêm dominando o cenário, especialmente nas áreas mais centrais, mas se mantêm as casas individuais ou em condomínios.
O Litoral tem até mansão suspensa à beira-mar. O projeto é exclusivíssimo: um apartamento de 410 metros quadrados, sendo 26 metros de frente para o mar. O investimento é alto (R$ 6,5 milhões), mas o luxo também: living com três ambientes, sala de cinema, lavabo duplo e quatro vagas de estacionamento, entre outros diferenciais. O apartamento está localizado no 10º andar do Residencial Oceano, em Capão da Canoa. O empreendimento do Grupo Pessi conta ainda com unidades de quatro e três dormitórios.
Construtoras locais dominam o mercado imobiliário
As maiores construtoras e incorporadoras que atuam no Litoral Norte nasceram e se desenvolveram localmente. Alfredo Pessi, vice-presidente do Sinduscon-RS e coordenador regional do Litoral Norte, estima em 95% a fatia de mercado das marcas regionais.
"O Litoral não é bairrista, é bem aberto para construções, mas a insegurança por não conhecer o mercado afasta alguns empreendedores", afirma.
Demanda tempo e esforço conhecer os caminhos para trabalhar no mercado, os trâmites para aprovar projetos e desenvolver contatos com fornecedores e imobiliárias. Por isso, a estratégia, muitas vezes, é de parceria, como o caso do Hospital e Centro Clínico LifeDay Litoral Norte, construído pela D1.RS Empreendimentos, com gerenciamento do Escritório de Engenharia Joal Teitelbaum.
Em Torres, o perfil dos construtores mudou. "Antes, chegavam empresas de outras regiões para explorar o mercado, faziam investimentos e os recursos evadiam do município", detalha Eloir Krausburg, presidente da Actor e sócio da KS Empreendimentos Imobiliários.
Com o tempo, fornecedores locais se estruturaram e começaram a explorar seu próprio negócio. Hoje, a grande maioria é de players locais. Eráclides Maggi, da VCA Maggi, de Torres, ressalta que a prevalência de empresas locais gera resultados para todo o município. "Traz enormes benefícios, pois geramos empregos e riqueza local", observa.
A KS tem hoje duas obras em andamento. O Exclusive, com dois e três dormitórios, localizado na avenida Beira Mar, em Torres, tem previsão de entrega no primeiro semestre deste ano. Outro empreendimento em execução é o Giardino, com um, dois e três dormitórios e terraço verde.
Na sequência, a KS está iniciando novo canteiro e irá realocar parte do pessoal. São cerca de 50 trabalhadores diretos, sendo que alguns têm mais de 20 anos de firma.
"O mercado se desenvolveu muito, o que torna difícil outras empresas se estabelecerem e competirem. A mão de obra é de alta qualidade, preparada e treinada. Temos condomínios comparáveis a grandes centros, com investimento em design e projetos arrojados, o que não é muito comum em nosso Estado", reforça Krausburg.
Uma empresa que veio de fora e que conseguiu crescer localmente foi a Maasef Construtora e Incorporadora. O grupo, que completou três décadas, tem matriz em Camboriú (SC), abriu há 12 anos uma filial em Tramandaí e não parou mais, explica o gestor Tiago Waschburger.
Reação acima do esperado
Excellence Tower, da Maasef, busca reunir preço, condição e conforto
KAREN VISCARDI/ESPECIAL/JC
O ano de 2020 foi como uma gangorra para o setor da construção do Litoral: começou em alta, caiu drasticamente e, na mesma velocidade que baixou, voltou a subir. Após o baque inicial, o estoque de casas caiu de forma acelerada e, na sequência, os apartamentos.
"Dos estoques, se vendeu entre 70% e 80% e continua acontecendo, inclusive pessoas desistiram de se desfazer de casas e apartamentos", afirma Alfredo Pessi, vice-presidente do Sindicato da Construção Civil (Sinduscon-RS).
"O consumidor busca preço, condição e conforto", reforça Tiago Waschburger, gestor comercial da Maasef Construtora e Incorporadora, que em solo gaúcho tem empreendimentos em Tramandaí, Osório e Capão da Canoa. Segundo Waschburger, há bastante procura por propriedades, da classe média à alta. "Todos com perfil comprador, não importa o padrão do empreendimento, de R$ 200 mil a R$ 2 milhões", exemplifica.
"Os municípios litorâneos têm praia e sensação de maior liberdade. As pessoas podem caminhar com segurança, o que traz maior qualidade de vida. Foi um ano totalmente atípico em razão da pandemia, onde a segunda moradia se tornou a primeira para muitos", ressalta Marcelo Callegaro, presidente da Associação das Imobiliárias de Tramandaí e Imbé. Além de buscar escapar das cidades pelo maior risco de contágio, os migrantes deixam para trás um ambiente de barulho, poluído e com trânsito intenso.
Ainda não se tem dados consolidados sobre os estoques do setor, mas Pessi adianta que o Sinduscon-RS deve realizar um levantamento a partir de março na região. "Aconteceram mais vendas de casas e depois apartamentos, mas somente a pesquisa vai poder mostrar a realidade com precisão", afirma Pessi.
Para o presidente da Associação dos Construtores e Incorporadores de Torres (Actor), Eloir Krausburg, a economia voltou a crescer no País, mas não na mesma proporção do Litoral, que viu diminuir os estoques de imóveis. "O ano de 2020 nos surpreendeu positivamente. Se analisarmos as incertezas em março e abril, nem nas melhores previsões a gente conseguiria realizar o que alcançamos", revela Krausburg, que é sócio-diretor da KS Empreendimentos Imobiliários e atua em construção e incorporação.
Para 2021, a perspectiva é repetir 2020. "Os lançamentos de projetos aumentaram e a procura aumentou significativamente. Hoje, temos projetos que nem aprovamos na prefeitura e já tem gente procurando para comprar", detalha.
Em outros municípios é não é diferente. Segundo Rafael Miranda, diretor do Sinduscon em Tramandaí e Imbé, a conjuntura fez com que o mercado aquecesse. "A maior parte dos imóveis que estavam há tempo disponíveis foram vendidos. Isso elevou o valor, o que fez muitos voltarem a comprar na planta", assinala.
O dirigente reforça ainda que o setor foi favorecido pela oferta de linhas de financiamento a juros baixos e o retorno de investidores ao mercado imobiliário, após redução nas remunerações das aplicações financeiras. Miranda afirma que o investidor da construção teve um retorno de cerca de 30% em um ano, pela valorização do preço dos imóveis na região.
"Foi um dos melhores anos dos últimos cinco anos", resume Waschburger, destacando que o resultado está ligado à pandemia e às condições de crédito. A Maasef vendeu 104 imóveis em 2020, 100% acima das 51 unidades comercializadas em 2019. No Rio Grande do Sul, o destaque foi Tramandaí. "Por causa da pandemia, as pessoas viram que não valia a pena ter dinheiro investido em banco e sim para comprar imóvel na praia ou comprar um melhor, curtir mais, ficando mais próximas da natureza", considera.
ITBI, volume de lixo e solicitação de ligações de luz indicam aumento de compradores
Enquanto um novo censo não é realizado, os números do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e do volume de lixo arrecadado nos municípios demonstram que as praias ganharam mais residentes.
De acordo com cálculos sobre consumo de energia elétrica e recolhimento de lixo nos 23 municípios da Associação dos Municípios do Litoral Norte (Amlinorte), a região, onde moram cerca de 400 mil pessoas, conforme contabilidade oficial, alcançou, em pleno inverno, 700 mil.
Esse levantamento deverá ser refeito pela associação, que usará como subsídios para solicitar maior retorno de ICMS e de verbas para atender a demandas por saúde, educação e segurança, além de infraestrutura.
Em novas ligações de luz, por enquanto, apenas Torres demonstra crescimento, segundo a CEEE. Passou de 593 pedidos em 2019 para 712 em 2020. Capão da Canoa ficou praticamente estável, caindo de 871 em 2019 para 866 no ano seguinte. Tramandaí teve queda, de 703 ligações há dois anos, para 619 em 2020.
Se na luz, apenas o município do Litoral mais ao Norte teve aumento de pedidos de ligação, no IPBI Capão da Canoa e Tramandaí registraram alta. O ITBI arrecadado em Capão da Canoa, especialmente no segundo semestre de 2020, demonstra forte expansão.
O valor recebido pela prefeitura passou de R$ 7,67 milhões na segunda metade de 2019 para R$ 11,92 milhões no mesmo período de 2020, alta superior a 55%. O desempenho ajudou ao resultado do ano, que fechou em R$ 18,88 milhões, montante quase 26% maior ao consolidado do ano anterior, que ficou em R$ 15 milhões.
Em Tramandaí, o imposto auferido com a transferência de imóveis cresceu 36% em um ano. Em 2019, o município arrecadou R$ 7,5 milhões em ITBI, valor que subiu para R$ 10,2 milhões em 2020. O secretário da Fazenda do município, Marcelo dos Anjos, credita este desempenho ao aumento de negociações imobiliárias e de regularização do tributo por parte dos contribuintes.
Mesmo sem dados estatísticos sobre a migração para o Litoral Norte, empresários estimam um crescimento de até 50% no número de pessoas vivendo em algumas praias. Apenas em Tramandaí, o número de habitantes, que oscila entre 52 mil e 55 mil, cresceu mais de 15%, informa o secretário da Fazenda: "são pessoas que estão trabalhando remotamente ou que vieram para ficar definitivamente".
Como a mudança é recente, é cedo para mensurar quem, efetivamente, se mudou de vez para a praia. Até porque é consenso que a troca de endereço para a praia deve arrefecer no médio prazo, pois alguns podem não se adaptar à vida mais pacata à beira mar.
A mudança de endereço fixo para o Litoral tem impacto nas imobiliárias. Houve redução na oferta de imóveis para venda e locação, já que muitos proprietários desistiram de vender ou decidiram não abrir mão de suas casas e apartamentos para aluguel, afirma Marcelo Callegaro, presidente da Associação das Imobiliárias de Tramandaí e Imbé.
Pelo lado da demanda, a falta de turistas argentinos, a antecipação de férias no início da pandemia para muitos trabalhadores e a crise econômica acabaram impactando nas locações para a temporada de verão, que estão em baixa.
Efeitos da maresia elevam custo das obras
VCA Maggi investe em características como espaços amplos de lazer e prática de atividades físicas
VCAMAGGI/divulgação/jc
A proximidade com a praia e a distância dos centros urbanos elevam o custo das edificações. Isso porque a maior parte dos fornecedores de produtos e de mão de obra especializada se localizam nas grandes cidades.
Na área de segurança do trabalho, por exemplo, há poucas empresas locais oferecendo o serviço. Outro é o fator desgaste de materiais em razão da salinidade e de a região estar sujeita a fortes ventos.
"A média de custos com segurança do trabalho passou de 3% para 12% na planilha de obras nos últimos dez anos", lamenta Eloir Krausburg, presidente da Actor. O impacto foi maior na construção vertical. Ele cita como exemplo a norma que exige a substituição das proteções coletivas em madeira para estrutura metálica.
No Litoral, o metal dura de três a cinco anos, em razão da salinidade. Há alternativa de tipo naval, mas que triplica o custo. "Pesquisamos materiais resistentes, lembrando que a responsabilidade civil não se dá somente no tempo de garantia do produto. São detalhes, minúcias que o cliente final não quer saber na hora da compra", diz Krausburg.
Além das despesas maiores em razão das características locais, os empreendedores também estão passando por problemas comum ao setor em todo o país: a elevação de preços dos materiais e a falta de insumos.
O diretor da VCA Maggi Construtora e Incorporadora, Eráclides Maggi, cita como exemplo o aumento médio de 100% nos preços do ferro e dos fios, 47% no tijolo cerâmico, 35% no PVC, 32% no cimento, 30% na madeira e 20% nos revestimentos. Para 2021, a estimativa é de estabilização nos custos dos materiais.
A subida nos preços fez o Índice Nacional da Construção Civil (Sinapi), apurado pelo IBGE, bater 10,16% no ano passado, recorde desde o início da série histórica, iniciada em 2013. O Sinapi mede o custo nacional para o setor habitacional por metro quadrado, que passou para R$ 1.276,40 em dezembro. No Sul, o valor foi de R$ 1.335,31. Segundo o levantamento, o maior impacto veio dos materiais.
No acumulado no ano, os materiais aumentaram 17,28%, enquanto a parcela do custo com mão de obra atingiu 2,33%. Augusto Oliveira, gerente da pesquisa, considera que a pandemia explica, em parte, o forte aumento de preços de insumos.
"Pequenas obras, feitas em casa, aqueceram o mercado durante a pandemia e esta demanda interferiu na oferta de materiais. Indústrias foram afetadas com limitação de pessoal ou de oferta de matéria prima", diz o pesquisador.
Outro indicador de inflação no setor, o Índice Nacional de Custo da Construção - Mercado (INCC-M), teve alta de 8,66% em 2020, mais do que o dobro do verificado no ano anterior, cuja inflação ficou em 4,13%. "Esses indexadores corrigem o mercado.
Houve crescimento do número de lançamentos, a busca por imóveis aumentou muito e os preços acabaram se regulando. As construtoras estão conseguindo negociar mais na tabela, queira ou não, tem correção", afirma Maggi.
Além de mais caros, os insumos sumiram. "Em Tramandaí, o ferro está com lista de espera de 90 dias. Em uma obra de 13 mil metros quadrados, o pessoal das esquadrias informa que não tem insumos, pediram três meses de prazo e aumento de 21%. Em outro empreendimento, precisava de determinado tipo de cimento cola, tivemos de buscar em Capão da Canoa", revela Rafael Miranda, diretor do Sinduscon em Tramandaí e Imbé, explicando que hoje a necessidade de disponibilidade se sobrepõe à preocupação com preço.
Saúde, educação e segurança são características reforçadas
O crescimento populacional nos últimos anos contribui para o Litoral ter vida própria também no inverno. Assim, aumentou a rede de serviços de saúde, comércio, restaurantes, atraindo turistas fora da temporada de veraneio. "Com o incremento de pessoas, a região recebe visitação durante todo o ano, o que é muito importante para a economia dos municípios tanto da encosta da Serra quanto da orla", explica Flori Werb, prefeito de Itati e presidente da Associação dos Municípios do Litoral Norte (Amlinorte). Esse movimento gera desenvolvimento e estimula a construção civil.
Na área da saúde, está em construção um complexo privado de saúde na região, o que vai aumentar a oferta de atendimento médico: o Hospital e Centro Clínico LifeDay Litoral Norte, na Estrada do Mar, em Xangri-lá. A estrutura do hospital contempla centro de diagnósticos e tratamento, bloco cirúrgico, leitos de internação e um pronto atendimento 24h para adultos e crianças. Já o centro clínico terá 70 consultórios.
Outro exemplo de obra que reforça a estrutura de serviços é na área da educação: a construção de unidade própria do Colégio Pastor Dohms, que funcionava em espaço locado em Capão da Canoa desde a inauguração, em 2005.
A decisão por construir uma unidade própria foi tomada em 2016 após análise demográfica, financeira e de perspectivas para a região, segundo detalhou o diretor geral da Rede Pastor Dohms, Waldir Werner Scheuermann, em entrevista à época do lançamento da pedra fundamental da nova unidade.
"Com o prédio em fase final de obra, o colégio aumentou seu espaço e o número de matrículas. A decisão ocorreu antes da pandemia, pois muitas pessoas já estavam atrás de mais qualidade de vida, e se mostrou mais importante a partir da chegada do coronavírus", afirma Alfredo Pessi, vice-presidente do Sindicato da Construção Civil (Sinduscon-RS) e coordenador regional do Litoral Norte.
O dirigente do Sinduscon explica que há um movimento para reforçar o ensino superior, que já conta com unidades públicas e privadas em Tramandaí, Capão da Canoa e Torres, por exemplo. "A vinda de mais faculdades pode ajudar na decisão de morar no Litoral", detalha Pessi.
Na oferta de lojas e serviços, Capão da Canoa recebeu em dezembro o atacarejo do grupo Comercial Zaffari, de Passo Fundo: o Stok Center Zaffari. Ao lado, foi instalada uma unidade da Loja Havan, de Santa Catarina.
Outro aspecto valorizado por quem sai das metrópoles é a segurança. Capão da Canoa, Torres e Tramandaí, por exemplo, têm recebido investimentos em sistemas de videomonitoramento e em prevenção, por meio de ações da Brigada Militar. E, conforme relatam os empresários da construção civil dos três municípios, esta é uma área que vem avançando nos últimos anos.
Outra rede, a Lojas Renner, após se instalar em Capão da Canoa e, em 2019 em Tramandaí, prepara sua chegada para este ano em Torres, mais especificamente no Vésta, shopping a céu aberto que está em fase final de construção na cidade. O primeiro multiuso do Litoral, localizado no Centro de Torres, contempla ainda três torres de apartamentos e escritórios e é um projeto da Construtora e Incorporadora VCA Maggi.
Ritmo de vendas supera velocidade das obras
Fornecedores de aço, argamassa e madeira da KS Empreendimentos estão dilatando prazos
KS Construtora/divulgação/jc
A escassez de materiais vem gerando atrasos na linha de produção das obras e, consequentemente, na finalização das construções. "Há atraso no fornecimento de matéria-prima na faixa de 60 a 90 dias. Para as construtoras, deve comprometer entregas futuras. Esse impacto vai depender do planejamento de cada empresa", explica Eloir Krausburg, presidente da Actor. O dirigente, sócio da construtora e incorporadora KS Empreendimentos Imobiliários, conta que fornecedores de aço, argamassa, madeira, por exemplo, estão dilatando prazos.
Outro fator foi o fechamento de canteiros de obras no começo da chegada da Covid ao País. Eráclides Maggi, da VCA Maggi, relata perda de produtividade equivalente a 60 dias pelos atrasos na entrega de materiais, na paralisação das obras no início da pandemia e pelo afastamento de trabalhadores pertencentes a grupos de risco.
As dificuldades vêm sendo superadas e, até a metade do ano, a VCA deve entregar o Vésta, empreendimento com 166 unidades residenciais, 40 salas comerciais e 41 lojas de shopping em plena praça central de Torres. A previsão de abertura do shopping é em junho, com loja âncora da Renner.
Enquanto há demora no fornecimento de materiais, as vendas estão em ritmo acelerado desde o segundo semestre do ano passado. A procura aumentou significativamente, o que levou as construtoras a ampliarem lançamentos nos municípios da região litorânea. "Hoje, tenho projeto que nem tirei da prefeitura e já tem gente procurando para comprar", conta Maggi.
Na Incorporadora Coruja, de Tramandaí, a realidade é a mesma. Segundo Luciano Coruja, as vendas em 2020 foram satisfatórias e, em 2021, se mantêm em alta. "Muitas famílias decidiram morar no litoral. É uma tendência há muitos anos, e tem aumentado ano a ano", afirma Coruja.
Neste ano, a empresa vai entregar o Infinity Residence, com 140 apartamentos, e prepara o lançamento do Edifício Maria Eugênia, com 60 unidades. Segundo o empresário, a busca é por imóveis com infraestrutura e segurança.
A Maasef Construtora e Incorporadora projeta entregar 340 apartamentos até o final de 2023. A marca tem um empreendimento em obras em Capão da Canoa e dois em Tramandaí. Em Capão, está em construção o New Tower Residence, com um apartamento por andar.
Já em Tramandaí, a previsão é entregar os dois prédios este ano. O Excelence Tower, com apartamentos de dois e três dormitórios, e o Residenziale Ampio Giardino. E, na metade do ano, outros dois empreendimentos verticais deverão começar obras: em Tramandaí e em Osório.
"O pessoal começou a sustentar parcela de R$ 2 mil a R$ 3 mil e viram que na praia existe vida o ano todo", conta o gestor comercial Tiago Waschburger. O destaque em vendas para a Maasef foi Tramandaí, informa o executivo, mas diz não haver uma explicação única pela procura por imóveis no município. Um dos motivos pode ser a menor distância de Porto Alegre.
*Karen Viscardi
Formada em Jornalismo pela Pontifícia Universidade Católica (Pucrs), Karen Viscardi atuou como editora no Jornal Zero Hora, e como editora e repórter no Jornal do Comércio.