A importância da due diligence imobiliária na aquisição de propriedades rurais

Ao decidir pela aquisição de uma propriedade rural, previamente ao fechamento do negócio o interessado ou investidor deve adotar a cautela necessária a evitar surpresas e prejuízos futuros, providência que inicia com a análise criteriosa da documentação relativa não só ao imóvel objeto da negociação como também ao proprietário/vendedor.

Em algumas situações, embora na matrícula do imóvel não conste registro de restrições ou dívidas, a existência de execuções fiscais ou patrimoniais contra o vendedor pode colocar em risco a segurança jurídica da negociação. E isso impede a aquisição do imóvel? Certamente que não, havendo situações que podem gerar oportunidade de negócio, inclusive com a aquisição por um valor menor que o valor de mercado (deságio). Porém, a real situação do imóvel e os riscos do negócio devem ser avaliados, uma vez que podem resultar em prejuízos significativos, possíveis de impactar negativamente o investimento realizado.

Assim, ao iniciar as tratativas negociais recomenda-se a realização de uma due diligence imobiliária, que representa uma espécie de auditoria para investigação da real situação jurídica do imóvel em negociação, permitindo não só a mensuração e adequação do preço como também a identificação dos riscos e a definição de mecanismos que possam garantir o retorno do investimento em caso de eventuais transtornos futuros.

Além dos documentos necessários à identificação da situação tributária, fiscal, ambiental, bem como eventuais ativos e passivos judiciais ou extrajudiciais, é importante a comprovação de que a propriedade que se pretende adquirir é efetivamente aquela que consta na(s) matrículas(s) apresentada(s), razão pela qual é conveniente que seja providenciada a medição da área a partir da respectiva descrição constante do(s) título(s) imobiliário(s). Essa providência se torna imprescindível para áreas rurais pendentes de georreferenciamento.

Caso a aquisição seja voltada à exploração econômica de lavoura se recomenda obter-se a prévia comprovação do potencial produtivo do solo, o que pode ser feito mediante laudo técnico elaborado por engenheiro agrônomo ou outro profissional competente.

Relativamente às questões ambientais, é importante ter ciência de que a responsabilidade por eventual reparação do dano ou penalidade pecuniária imposta pelo órgão ambiental competente é transferida a quem assume a propriedade, ressalvado o direito de buscar o ressarcimento dos prejuízos junto ao vendedor, caso assim tenha sido ajustado no contrato que formalizar a aquisição.

Outra questão de extrema importância é a averiguação de eventuais contratos de arrendamento em vigor, pois nesses casos é necessário obter-se a renúncia do arrendatário ao direito de preferência na aquisição da área. A verificação da existência de comodatários utilizando o imóvel ou parte dele também se faz necessária para evitar transtornos futuros que possam comprometer a utilização plena da propriedade para o fim ao qual foi adquirida.

Feitas tais considerações, tem-se que a due diligence imobiliária realizada por profissionais capacitados funciona como uma ferramenta que permite ao adquirente da propriedade rural fechar o negócio com maior probabilidade de que no futuro não será surpreendido por demandas ou problemas dos quais não tinha conhecimento. É uma cautela que pode ser adotada como forma de garantir a segurança jurídica do negócio.