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Anunciada no começo do ano como uma das prioridades do governo federal, a mudança do regramento sobre a compra de terras por estrangeiros sofreu um revés juntamente com a crise gerada pelas denúncias contra o presidente Michel Temer. Empresas, corretores de imóveis rurais e especialistas admitem que os anúncios feitos pela União antes da crise animaram o setor, mas agora arrefeceram.
Entre as propostas, estão medidas que facilitam a compra por empresas que forem instalar fábricas e gerar empregos. Os riscos de flexibilização, dizem os críticos, incluem a valorização excessiva dos preços das propriedades, o que dificultaria o acesso dos brasileiros à terra. O atual modelo sofre advertências por estimular a adoção de "laranjas" na aquisição. A medida é apoiada pelos ministros da Fazenda, Henrique Meirelles, e da Agricultura, Blairo Maggi, e a pauta entrou com força na agenda do governo gaúcho, interessado em expandir o setor de celulose. Mas a empreitada, aparentemente, foi adiada. "Essa realmente era uma das nossas prioridades para este ano, mas, no atual cenário, é claro, vai ter de esperar", resumiu Maggi, questionado sobre o tema em evento sobre o agronegócio promovido em Cuiabá, na última semana, pelo Santander Brasil.
Mesmo sendo um tema de interesse nacional, a medida é ainda mais aguardada no Rio Grande do Sul. Com a possibilidade de venda limitada a estrangeiros, na comparação com a média nacional, devido à larga faixa de fronteira, o Estado pouco é procurado por investidores internacionais que precisam de grandes extensões de terras. Isso porque outra legislação - a Lei de Fronteiras - restringe a venda a estrangeiros de áreas próximas aos limites com outros países. Em busca de alternativas, a Procuradoria-Geral do Estado (PGE) está debruçada sobre as normas para dar ao governo gaúcho argumentos nas negociações com a Advocacia-Geral da União (AGU).
De acordo com o governador José Ivo Sartori, que manteve encontro recente com a AGU sobre o tema, a flexibilização garantiria o ingresso de R$ 10 bilhões em investimentos no Estado, que já estariam no horizonte da Celulose Riograndense, na Metade Sul, e de uma indústria de pallets (matéria-prima para produção de energia).
A CMPC, que comanda a Celulose Riograndense, já garantiu que investiria em uma segunda planta no Estado, além da que possui em Guaíba, se a mudança por feita. Foi devido a restrições que, há cerca de 10 anos, outra companhia de celulose - a sueco-finlandesa Stora Enso - desistiu de instalar unidade por aqui, deixando para trás uma imensa área florestada.
Como é difícil mudar os 150 quilômetros determinados pela Constituição como Zona de Proteção de Fronteiras (em cuja área não pode haver posse de nenhum tipo de propriedade rural em nome de pessoas físicas ou empresas com capital estrangeiro), o foco dos defensores de uma mudança está na ampliação das possibilidades de aquisição fora da faixa.
"Há um pedido de revisão do parecer da AGU, de 2010, buscando regulamentação excepcional para empreendimento industrial. Estamos estudando a questão com mais profundidade", explica Karina Rosa Brack, procuradora da PGE, ressaltando que a mudança depende principalmente de negociações políticas.
Apesar de a legislação de 1971 (lei que rege a compra de terras por não nacionais) não ter sido um impedimento para aquisição de terras por estrangeiros ao longo de muitos anos, o cenário mudou em 2010, quando a AGU passou a dar nova interpretação à lei, limitando o número de módulos rurais que poderiam ser adquiridos. Com a limitação, para determinados projetos, a extensão autorizada é considerada insuficiente e começou a desestimular novos empreendimentos.
Fragilidade jurídica e segurança alimentar entram no debate
O presidente da Comissão de Relações Internacionais da Ordem dos Advogados do Brasil no Estado (OAB-RS), Ricardo Prestes, afirma que é comum que os países protejam suas terras da compra irrestrita por estrangeiros, mas não da forma como é feita aqui. No Brasil, diz Prestes, o problema é a indefinição da lei à insegurança jurídica.
"Hoje, o regramento não está na lei, mas em normas de menor peso, que podem facilmente ser alteradas conforme mudam os governos. Da forma como está hoje, tudo pode ser alterado a qualquer momento. Essa é a diferença em relação aos países mais desenvolvidos. Lá se sabe quais são as regras e não há previsões de alterações por questões de ideologias e mudanças de rota dos governos", explica Prestes.
O representante da OAB defende, porém, que é preciso impor algum tipo de restrição para evitar abusos e interferências internacionais em pontos estratégicos do uso das terras, como para a produção de alimentos. Um dos grandes riscos, diz Prestes, está em uma invasão chinesa. "A China tem dinheiro em caixa, e o presidente do país já afirmou que tem recursos para projetos em outros países."
O advogado sugere que o Brasil faça mudanças, mas adote um regramento para regular transferências sobre o que é produzido nessas terras e enviado para fora do Brasil. "É possível manipular preços e impor perdas ao País por meio da exportação de soja. Se o grão, por exemplo, custa R$ 10,00, mas a China produz e vende para si mesma por R$ 5,00, isso mexe significativamente com o mercado."
O diretor jurídico da Federação da Agricultura do Estado (Farsul), Nestor Hein, concorda com a questão de se preservar a segurança alimentar do País ao pensar em mudanças na lei, mas considera que o Brasil precisa seguir modelos menos restritivos. "O Brasil limita excessivamente a compra de terras por estrangeiros. Enquanto isso, há brasileiros investindo na Argentina, na Austrália e em outros países", diz.
Possível mudança já aumenta busca por informações
A possibilidade de ver flexibilizada a regra para venda de imóveis rurais para estrangeiros no Brasil, alardeada, no início do ano, pelo governo federal, como uma bandeira para 2017, animou corretores de terras no Estado. Proprietário da imobiliária Estância do Pampa, especializada no segmento, Alexandre Gama correu para adaptar o site da empresa, onde anuncia a venda de fazendas Brasil e mundo afora, mandou traduzir boa parte para o chinês e o inglês, e firmou parceria com um consultor especializado em negócios internacionais, a Frate, do norte-americano Michael Herlo.
"Queríamos sair na frente de todo mundo e já estar com tudo pronto para quando as mudanças fossem aprovadas. Agora (após a crise ter se agravado no governo Michel Temer), não se sabe como as coisas vão andar, mas seguimos otimistas, porque outros integrantes do governo, como o ministro Blairo Maggi, devem seguir com a defesa da ideia", diz Gama.
O empresário diz que, após os pronunciamentos do governo dando conta da decisão de flexibilizar as regras ainda neste ano, os números de acesso ao site vindos de fora do Brasil deram um salto. Hoje, o portal da Estância do Pampa - Imóveis Rurais já foi buscado por usuários de 133 países.
"Os dados encontrados no Google Analitics nos mostram a localidade do usuário que acessou e quando foram feitas as buscas, por isso temos certeza de que houve uma demanda maior após o governo dar esses sinais de que, de alguma forma, mudaria as regras", comenta Herlo.
O norte-americano, que esteve recentemente no Oriente Médio, afirma que vem daquela região parte da sinalização do interesse internacional em comprar terras no Brasil, e até mesmo no Estado. "Fui questionado por lá sobre como estava o andamento disto, especialmente pelo interesse de empresas e governos daquela região no setor da pecuária. E o Rio Grande do Sul, em especial, pela predominância do gado de raças britânicas, de melhor qualidade", ressalta Herlo.
Nilo Ourique, proprietário de uma corretora de imóveis rurais que leva seu nome, com sede em Santa Maria, mostra o descompasso da procura por terras por estrangeiros no Rio Grande do Sul e no restante do País. Com o Estado espremido pela lei de faixa de fronteira e com áreas menos interessantes para a agropecuária no restante do território gaúcho, Ourique conta que, para cada 100 propriedades que negocia com estrangeiros, apenas uma é no Rio Grande do Sul.
"Os estrangeiros já nem procuram terras por aqui. Não vivemos mais um período de guerras eminentes com nossos vizinhos. A faixa de fronteira, para efeito de vendas de terras a estrangeiros, poderia ser reduzida para 50 quilômetros. Tenho uma área grande à venda em Bagé há anos, e não consigo compradores. Se fosse possível negociar com estrangeiros, certamente haveria interessados", diz Ourique, que cita como bons exemplos de legislação mais aberta sobre o tema aquelas existentes no Paraguai e no Uruguai.
Áreas de eucalipto se tornaram desinteressantes para investimentos
Outra dificuldade nos negócios com terras no Estado ainda está vinculado às propriedades remanescentes com eucalipto, na Metade Sul, que se tornaram desinteressantes para investimento quando os projetos de instalação de novas companhias de celulose desapareceram, diz o corretor Nilo Ourique, de Santa Maria. Ourique tem ao menos 20 mil hectares plantados com eucaliptos sendo negociados com dificuldade, dada a falta de perspectivas de venda.
No contexto de perdas que o Estado sofre com tantas limitações, diz Nilo, há um que não pode nem ser computado. "O investidor melhor informado nem cogita fazer negócio aqui. Não comprar terras no Rio Grande do Sul, no caso dos estrangeiros, já está dentro da normalidade. A grande maioria sabe das limitações e procura fora do Estado, como no Sudeste e no Centro-Oeste", explica o corretor.
Temas e propostas em debate
A alternativa de flexibilização em estudo é uma regulamentação com excepcionalização para empresas que fossem investir em instalação de empreendimento industrial, com cultivo diretamente ligado ao negócio e com geração de empregos.
As propostas para flexibilizar a venda de terras em áreas rurais a estrangeiros também poderão trazer restrições à compra para culturas anuais, como no caso do plantio de soja e de milho, mas ampliar as possibilidades para culturas perenes, como eucalipto e café, por exemplo.
Outra discussão é sobre o fato de que a restrição excessiva estaria levando companhias de fora do País a usarem laranjas na compra de terras, colocando a aquisição como se fosse feita por empresa brasileira com capital minoritário estrangeiro para poder se tornar proprietária das áreas.
Também são lembrados o interesse e a soberania nacional, a proteção de nossas fronteiras, pressões sobre povos indígenas e a alteração da dinâmica de preços das terras, que encarece a aquisição e pode levar à concentração de áreas em mãos internacionais.