Condomínios alegam desvio de finalidade em aluguéis via Airbnb

O site Airbnb disponibiliza imóveis para hospedagem e locações por curtos espaços de tempo, trazendo uma possibilidade de ganhos maiores para os proprietários de imóveis, com flexibilidade e preços menores para os hóspedes, que cedem espaço para estas inovações do mercado. O ato, que não é visto como algo ilegal, é uma tendência no mercado da economia compartilhada e poderá ser utilizado, desde que não infrinja normas do condomínio a ser disponibilizado.

"A locação por diária que vem acontecendo por meio de sites representa efetivamente uma concorrência aos apart-hotéis, flats; e acaba desviando a finalidade do próprio edifício residencial", explica Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário e Condominial.

Com o Airbnb, é possível se hospedar por uma noite, uma semana ou por cerca de um mês em um condomínio. Presente em mais de 65 mil cidades e 191 países, o site de hospedagem compartilhada ganhou fama mundial. No Brasil, ainda há pouca regulação referente a esse tipo de operação, e é possível que, no futuro, tal sistema de hospedagem seja normatizado e permita a locação nos condomínios, ou seja, o que hoje é exclusividade de hotéis, pousadas, entre outros. Atualmente, o condomínio pode se encaixar nessa possibilidade, porém precisa ter essa previsão na convenção e demais autorizações previstas pela Lei de Hospedagem, que não regula locações acima de 90 dias (art. 24, § 2º, Lei Federal nº 11.771 de 2008). Acima desse período, não existe qualquer irregularidade.

"A locação por diária traz encargo excessivo e desnecessário à portaria, que fica responsável por liberar chaves, cadastrar veículos, liberar acesso a áreas comuns, atender reclamações, entre outros problemas. Os funcionários acabam se tornando recepcionistas de hotel, não porteiros", ressalta Karpat. O advogado comenta situações possíveis de acontecer em certos condomínios, o que mostra a real preocupação em relação à utilização do site.

"Imagine um morador que decida alugar três quartos vagos em seu apartamento para três casais por dia, sendo um casal em cada quarto. Serão cerca de seis novos hóspedes diferentes todos os dias, e irão utilizar o condomínio. Se o conjunto habitacional tiver 50 apartamentos, serão 300 novas pessoas circulando por dia, além dos moradores. Imagine para cadastrar e controlar este fluxo de pessoas", argumenta o especialista.

A hospedagem não é regulada pela lei de locações, mas sim por leis que tratam da hospedagem no País. A alegação dos reclamantes é de que a grande maioria dos casos ofertados pelo sistema de diárias em prédios residenciais não está apta a operar dessa forma. Para estes, os locatários, além de perturbarem a vida nos prédios, desviam a finalidade das edificações, que deveria ser estritamente residenciais. "Inclusive, há um condomínio que já está processando um morador por conta do site, alegando o desvio de finalidade", afirma Karpat.

Imóveis que passam por divergências com as hospedagens via site poderiam eliminar os problemas de maneira eficaz. "Seria de grande interesse a ambos que o condomínio não proíba a locação por temporada, mas sim que o próprio prédio regule a relação com os condôminos, estabelecendo limites de pessoas por unidades, advertindo locadores que estão locando com constância a unidade em curtos espaços de tempo. E, por fim, a emissão de comunicados aos condôminos e a criação de assembleias, que serviriam para um melhor entendimento dos próprios moradores, e que poderiam evitar o problema", explica o advogado.