Facebook
Google
Twitter
Pelo lado do consumidor, desemprego em alta, condições pouco atrativas para financiamentos e pouca confiança para adquirir um imóvel em meio à crise política e econômica. Na outra ponta, a das construtoras e imobiliárias, uma verdadeira gincana para atrair clientes e fechar negócios enquanto a oferta não parava de crescer. Os últimos anos não foram os melhores para o mercado imobiliário em Porto Alegre, mas a expectativa é que eles fiquem para trás em 2017 - o esperado ano de recuperação ao setor que viveu dias de glória no começo da década.
De acordo com relatório do Sindicato da Habitação do Estado (Secovi-RS), fevereiro apresentou a primeira alta no preço médio do metro quadrado (m2) para locação na Capital desde agosto de 2016. O índice registrou aumento de 0,65%, o que contribuiu para reduzir a queda nominal acumulada nos últimos 12 meses para 5%. "O preço parou de cair e começou a reagir", anima-se o presidente do Secovi-RS, Moacyr Schukster. Para ele, o ano deve trazer uma virada no setor imobiliário da Capital, com aumento de 1% a 2% nas vendas e encerrando o "ciclo de depressão" que atinge as imobiliárias há pelo menos três anos.
Em relação à compra de imóveis, os números do Secovi-RS mostram crescimento de 1,26% no preço do m2 em fevereiro - no mesmo período do ano passado, a variação era de -0,35%. Ao contrário do aluguel, a compra apresenta índice positivo no acumulado de 12 meses (3,48%), ainda que esteja abaixo da inflação no período (5,35%, IPCA).
Schukster argumenta que o principal sinalizador de retomada do mercado imobiliário é o emprego, citando os 35,6 mil postos de trabalho formais criados em fevereiro deste ano, de acordo com o Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged). Foi o primeiro resultado positivo após 22 meses de queda. "O negócio de imóvel é diretamente derivado de emprego, renda e financiamento, é isso que o sustenta". O Brasil eliminou 1,32 milhão de postos de trabalho apenas em 2016. Outro destaque do empresário é em relação à liberação de saques em contas inativas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), cerca de R$ 43 bilhões, dinheiro que deve ser "reinjetado na economia".
Os números mais recentes da pesquisa DMI-VivaReal, por outro lado, mostram que o preço médio para locação foi o menor em 12 meses na capital gaúcha, 9,63% abaixo do mesmo período no ano passado. Ainda houve valorização tímida de 0,3% no preço nominal de venda, com o acumulado em 12 meses chegando a 3,9%, portanto, abaixo da inflação. Mesmo assim, a head de inteligência de mercado da plataforma VivaReal, Aline Borbalan, acredita em retomada nos negócios a partir do segundo semestre, sobretudo pela questão do crédito. "É o pilar mais importante para o mercado de usados e também de lançamentos", afirma.
A Caixa Econômica Federal reduziu as taxas de juros do financiamento imobiliário em novembro de 2016, repassando ao consumidor, em todas as linhas oferecidas pelo banco, a primeira queda da Selic, de 0,25 ponto percentual, em quatro anos. O resultado foi a tomada de R$ 11,5 bilhões para financiamento de imóveis em dezembro, quase o dobro da média mensal registrada na primeira metade do ano. A Caixa responde por quase 70% da tomada de crédito para a casa própria no País, sendo um balizador para a atuação das demais empresas. "O crédito teve recuperação, os juros estão mais baixos, o volume da oferta de financiamento deve voltar e a intenção de compra do consumidor hoje é de 6 meses", analisa Aline.
O último número faz referência a pesquisa do VivaReal com 1,5 mil consumidores de 326 cidades do País. Além da intenção de compra, o material indica que 78% dos potenciais compradores acham que os preços estão altos, 45% creem que os valores devem permanecer estáveis em 2017 e 53% estão otimistas com o mercado.
Construtoras ampliam lançamentos em Porto Alegre
Também há otimismo entre as construtoras que operam na Capital. Mesmo com três anos consecutivos de queda nas unidades vendidas - passaram de 5.172, em 2013, para 3.534 em 2016, decréscimo de 31,6% -, as empresas resolveram ampliar em 22,6% os lançamentos no último ano, para 2.949 unidades. "Depois das Olimpíadas (Rio 2016) e do impeachment (da ex-presidente Dilma Rousseff, em agosto), os empresários voltaram a ter coragem para investir, aumentaram os lançamentos na expectativa de retomada do mercado, o que ainda não aconteceu bem", afirma o presidente do Sinduscon-RS, Ricardo Sessegolo.
É esperada alta de 15% a 20% nos imóveis novos em Porto Alegre neste ano, segundo ele, considerando que há projetos aprovados aguardando melhor situação de mercado, produtos em fase de aprovação que exploram nichos e baixos estoques na Capital. O Sinduscon-RS estima que 5 mil imóveis novos estejam à venda. O preço do m2 estaria acompanhando a inflação.
Sessegolo diz que há procura maior nos plantões de venda, nos sites das construtoras e das imobiliárias neste início de ano. No entanto, o ritmo de vendas continua baixo, em sua avaliação. Em fevereiro, conforme relatório do sindicato, a velocidade de venda de imóveis novos em Porto Alegre foi de 8,15%, enquanto em janeiro, o índice foi de 10,32%. "Sempre trabalhamos acima de 12%", lamenta.
Valor de aluguel não acompanha o de venda
Enquanto o preço do aluguel caiu 7,87% em Porto Alegre no ano passado, o de venda cresceu 1,87%, segundo o Secovi-RS. O mesmo descompasso aparece na pesquisa DMI-VivaReal: o valor de venda teve reajuste de 3,88% nos últimos 12 meses, enquanto a locação ficou 9,63% mais barata. O índice FipeZap revela a mesma tendência, com alta de 3,53% no preço de venda e baixa de 3,38% na locação no mesmo período.
Há diversas explicações para esse desencontro. Aline Borbalan, head de inteligência de mercado da plataforma VivaReal, atribui o cenário à atuação da Caixa. Em maio de 2015, o banco decidiu reduzir de 80% para 50% o valor máximo dos financiamentos dos imóveis usados de até R$ 750 mil com recursos da poupança. "No mês seguinte, muita gente que queria comprar não conseguiu mais e passou a buscar o aluguel", conta. Com o mercado de locação aquecido, parte dos imóveis à venda se voltaram à outra modalidade. Só que a Caixa voltou atrás em março de 2016, elevando o limite para 70% no imóvel usado. "Os imóveis de locação sobraram", diz Aline. A grande oferta e a menor demanda justificariam a queda brusca do aluguel, destoando da compra.
Economista do Sinduscon-RS, Lucineli Martins destaca que a oferta para locação subiu mais do que a carteira para venda em 2016 (29,3% contra 12,5%) por conta da crise. "Quem tinha para venda mudou para aluguel, para repassar os custos de condomínio e IPTU ao inquilino", analisa. Também haveria diferença entre o perfil que busca cada modalidade. Parte dos imóveis para aluguel seriam abandonados por estudantes, que têm mais alternativas de moradia. Quem precisa comprar imóvel dificilmente desiste, mesmo que tenha de investir em um com preço menor, defende ela.