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Porto Alegre, segunda-feira, 03 de outubro de 2016. Atualizado às 01h53.

Jornal do Comércio

Economia

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urbanismo

Notícia da edição impressa de 03/10/2016. Alterada em 03/10 às 01h38min

Índices construtivos passam por revisão em Porto Alegre

Conselho do Plano Diretor resiste à metodologia de reajuste justificando o fraco interesse nos leilões

Conselho do Plano Diretor resiste à metodologia de reajuste justificando o fraco interesse nos leilões


MAIA RUBIM/PMPA/JC
Marina Schmidt
O impasse envolvendo o reajuste nos preços dos índices construtivos na Capital abriu precedente para uma discussão maior e que tem se debruçado sobre a metodologia de cálculo utilizada nas análises. Os debates, que são tradicionalmente travados no âmbito do Conselho do Plano Diretor, englobando pastas do Executivo alinhadas ao tema como as secretarias municipais da Fazenda e do Urbanismo, chegaram ao Ministério Público do Estado.
"Tanto o Executivo quanto o Conselho do Plano Diretor admitem que é complexo fazer a avaliação de valores periodicamente", sintetiza o promotor de Justiça Heriberto Roos Maciel, da Promotoria Habitação e Defesa da Ordem Urbanística. Conduzindo o inquérito civil sobre a questão há cerca de seis meses, Maciel está entre dois lados que têm boas alegações apresentadas. O último reajuste nos preços foi feito em 2014, confirma Maciel, o que valida a posição da administração municipal de que os preços não podem ficar tanto tempo defasados.
Por outro lado, o Conselho do Plano Diretor, que resiste à metodologia de reajuste utilizada, conta com outro argumento significativo: o baixo interesse em leilões passados, que não chegaram a registrar interessados - como aconteceu em junho. "Precisamos chegar a um equilíbrio, porque é um instrumento importante para a cidade, mas, neste momento, observamos uma situação de baixo aquecimento do mercado para que os leilões sejam exitosos", avalia.
No leilão mais recente, realizado entre 21 e 22 de setembro - o terceiro deste ano -, foram arrematados dois lotes de 300 metros quadrados cada, da macrozona 1 (região central), no valor total de R$ 1,5 milhão. No entanto, foram disponibilizados 31 mil metros quadrados englobando bairros como Praia de Belas, Centro Histórico, Menino Deus, Petrópolis, Bela Vista, Auxiliadora, Higienópolis, Navegantes, Farrapos, São Geraldo, Três Figueiras, Partenon, Teresópolis, Cristal, Tristeza e Agronomia. O valor mínimo para o total de áreas passava de R$ 77 milhões.
Considerado como um instrumento da gestão urbanística, a negociação dos índices gera para o comprador a permissão para explorar o lote adquirido para construções, considerando a capacidade construtiva máxima permitida pelo Plano Diretor, sem a necessidade de apresentação do projeto do empreendimento no momento da compra. É, portanto, uma oportunidade para quem pensa em explorar o mercado imobiliário.
Mas, com o segmento impactado pelo cenário econômico recessivo, as avaliações de preços sofrem pressão de lados opostos. Uma ponta é a do comprador, que pressiona por menores preços, e a outra é a do vendedor, que não quer ver seu valor regredir. É nesses meandros que se enquadram os índices construtivos. Abrir mão do reajuste dos lotes é comprometer um recurso público, previsto para aplicação em desapropriações, obras de infraestrutura e de mobilidade urbana da cidade. Ainda assim, não é possível remar contra as lógicas do mercado.
Quem tem a competência para examinar e aprovar a metodologia de atualização dos valores é o Conselho do Plano Diretor, esclarece Maciel. "Precisamos ser cautelosos para, de um lado, não atropelar uma instância democrática de gestão (conselho), mas, por outro lado, há interesses de entrechoques nessa discussão", pondera. Em meio ao impasse, o Conselho encaminhou para o MP e para a Secretaria Municipal da Fazenda proposta de nova metodologia de cálculo, que está sendo analisada pela pasta.
"É um momento muito complicado, porque não adianta só formalmente estabelecermos uma modificação de metodologia de cálculo se não tivermos uma retoma do mercado econômico que promova a disputa", descreve Maciel. A investigação instaurada não tem prazo para ser concluída. O promotor acompanhará o retorno do Executivo sobre a metodologia proposta e também ouvirá o secretário de Urbanismo, José Luiz Fernandes Cogo, no processo. Nesse meio tempo, a Promotoria deve firmar junto à prefeitura compromisso de que nenhum novo leilão seja realizado até as conclusões finais sobre o tema. Resumidamente, o cálculo de reajuste dos índices envolve um fórmulas matemáticas complexas, que consideram o índice de adensamento local e um fator de valorização. 
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