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Jornal da Lei

- Publicada em 15 de Junho de 2016 às 15:00

A crise imobiliária e o obstáculo legal que engessa as incorporadoras

A crise econômica brasileira tem provocado crescimento recorde dos índices de devolução de imóveis, o que exige a formalização de distrato entre as partes para que as incorporadoras possam recolocar as unidades à venda no mercado. Ocorre que têm-se tornado cada vez mais comum, sobretudo em empreendimentos de médio e baixo padrão, o sumiço do comprador que sequer ingressou na posse do imóvel e, simplesmente, interrompe os pagamentos. Decorre daí a desatualização do cadastro do adquirente. Agora, quem se lembra de manter seus cadastros atualizados, sobretudo quando não possui mais interesse na relação? É o que basta para se estabelecer o entrave.
A crise econômica brasileira tem provocado crescimento recorde dos índices de devolução de imóveis, o que exige a formalização de distrato entre as partes para que as incorporadoras possam recolocar as unidades à venda no mercado. Ocorre que têm-se tornado cada vez mais comum, sobretudo em empreendimentos de médio e baixo padrão, o sumiço do comprador que sequer ingressou na posse do imóvel e, simplesmente, interrompe os pagamentos. Decorre daí a desatualização do cadastro do adquirente. Agora, quem se lembra de manter seus cadastros atualizados, sobretudo quando não possui mais interesse na relação? É o que basta para se estabelecer o entrave.
Neste cenário, despontam questões: firmar o distrato com quem? Qual a segurança jurídica de colocar novamente à venda uma unidade que possui contrato de compra e venda vigente? E as incorporadoras permanecem diante de um obstáculo jurídico que lhes força a ingressarem em juízo para obtenção de uma simples declaração judicial de resolução do contrato.
As custas processuais incidentes sobre o valor da ação são altíssimas e, somadas aos encargos advocatícios, conduzem os departamentos jurídicos das incorporadoras ao enfrentamento da legislação. A impossibilidade de venda do imóvel até a decisão judicial, somada às notórias e nefastas consequências do inadimplemento do comprador, tem se mostrado pavorosa para as empresas do ramo.
A lei de incorporações proíbe a possibilidade de a cláusula resolutiva expressa operar de pleno direito, ante a necessidade de constituição em mora do comprador e consequente caracterização do inadimplemento absoluto, refletindo nítido sistema estrutural de proteção ao adquirente.
Ora, o tratamento legislativo, no Brasil, sobre o sistema de incorporação imobiliária, deu-se ainda à época do governo militar, em 1964, quando da promulgação da Lei nº 4.591 (lei que também rege os condomínios), período de crescente urbanização do País e de impulso das propriedades horizontais. Desde então, mínimas foram as modificações realizadas.
E, àquela época, justificava-se uma elevada preocupação do legislador pela tutela do consumidor, em razão do crescente abandono de obras e descumprimento de obrigações pelos construtores. A atividade do incorporador estava em total descrédito e inexistia legislação específica sobre o tema - os operadores do direito utilizavam-se do Código Civil de 1916 para resguardar o direito dos consumidores.
Entretanto, a realidade hoje é outra. As inovações da própria lei de incorporação, somadas às alterações realizadas pela Lei nº 10.931/2004, e o ajustamento que a doutrina e a jurisprudência desencadearam, dissociou a hipervulnerabilidade da figura do adquirente. A negligência do devedor em manter seu cadastro atualizado deveria legitimar a incidência de um ônus, qual seja, a operabilidade de pleno direito da cláusula resolutiva expressa para o caso de inadimplemento.
Advogado, sócio do escritório Freitas Macedo
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