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Empresas & Negócios

- Publicada em 30 de Maio de 2016 às 13:16

Forma Inc cria pay per use residencial com serviço hoteleiro

Eduardo Kuhn, diretor-presidente da Forma Kuhn Inc e vice-presidente do Sinduscon-RS

Eduardo Kuhn, diretor-presidente da Forma Kuhn Inc e vice-presidente do Sinduscon-RS


JONATHAN HECKLER/JC
Patrícia Comunello
Quando o mercado está em crise, e a construção civil é veterana nesses assuntos, a saída é criar novos produtos e perceber o que os investidores estão buscando ao estudar as alternativas de imóveis. Para a Forma Grupo Kuhn, buscar inovações em tipos e composição de empreendimentos já virou rotina. O CEO da empresa, com quase oito décadas de história no mercado gaúcho – certamente é uma das incorporadoras mais antigas ou a mais antiga, Eduardo Kuhn, que também é vice-presidente de Incorporações do Sindicato das Indústrias de Construção Civil (Sinduscon-RS), aponta que o segredo está nos estudos para captar o desejo dos potenciais compradores. Aos 59 anos, Kuhn dirige, ao lado do irmão Pedro, que é arquiteto, o grupo familiar, fundado pelo avô e pai, mantém à risca a regra de manter o tamanho, lançar um projeto por ano e sempre com algo mais.  
Quando o mercado está em crise, e a construção civil é veterana nesses assuntos, a saída é criar novos produtos e perceber o que os investidores estão buscando ao estudar as alternativas de imóveis. Para a Forma Grupo Kuhn, buscar inovações em tipos e composição de empreendimentos já virou rotina. O CEO da empresa, com quase oito décadas de história no mercado gaúcho – certamente é uma das incorporadoras mais antigas ou a mais antiga, Eduardo Kuhn, que também é vice-presidente de Incorporações do Sindicato das Indústrias de Construção Civil (Sinduscon-RS), aponta que o segredo está nos estudos para captar o desejo dos potenciais compradores. Aos 59 anos, Kuhn dirige, ao lado do irmão Pedro, que é arquiteto, o grupo familiar, fundado pelo avô e pai, mantém à risca a regra de manter o tamanho, lançar um projeto por ano e sempre com algo mais.  
JC Empresas & Negócios – Qual é a situação do mercado imobiliário?
Eduardo Kuhn – A construção civil é o primeiro setor que entra na crise, mas também é o primeiro a sair. Estamos em recessão desde 2015, estamos no meio do período e a tendência é de uma redução nas dificuldades. Já se vislumbra uma luz no fim do túnel. Mesmo que ainda esteja distante. Imaginamos que superando o impasse político (mantendo ou não o governo da presidente), haverá nova equipe e que isso dê tranquilidade aos agentes econômicos para produzir. Esperamos mudanças ainda em 2016.
Empresas & Negócios – Como a perda de renda afetará o setor?
Kuhn – O déficit habitacional no Brasil é na casa de milhões, e isso só cresce. O programa Minha Casa Minha Vida se mantém e com novos ciclos. Este setor depende de oferta de crédito, pois sem isso não tem como comprar. Mesmo com menor investimento, este segmento pode ser atendido pelos construtores. Acho que elas podem voltar ao Mercado de baixa renda. Há mais rigor na análise de crédito e ainda as devoluções. Tivemos momentos piores, estamos superando esta fase.
Empresas & Negócios – Isso ocorre em outros segmentos?
Kuhn – Nós atuamos na classe alta, em um empreendimento de 84 unidades, houve um distrato apenas. E estamos entregando em meados de agosto. Há mais rigor na análise de cadastro, claro, ninguém quer fazer de conta que está vendendo.
Empresas & Negócios – Os preços dos imóveis caíram?
Kuhn – Os produtos que têm estoque maior em uma oferta que não é alta (caso do mercado da Capital) têm deixado de seguir a correção do índice setorial. Mas em geral as construtoras que estão saudáveis buscam seguir a correção, sem os aumentos reais que foram observados nos anos 2011, 2012 e 2013. Os preços continuam a ser reajustados porque temos muitos oligopólios em ramos como aço, cimento, cerâmica. Na Capital, há ainda a saturação de construção em muitos quarteirões e o alto preço dos terrenos. No empreendimento Moinhos Park, que acabamos de lançar, disputamos o terreno com cinco incorporadoras.
Empresas & Negócios – E como o senhor venceu a disputa?
Kuhn – Com mais transpiração do que inspiração. (risos) É uma estratégia de negociação, estávamos mais adiantados quando os outros chegaram, o que acabou encarecendo um pouco a conta. Além do terreno ser caro, a corretagem subiu (4% a 5% sobre o preço de venda), a publicidade aumenta (3% a 5% do valor geral de vendas). O terreno equivale a 20% a 30% do VGV. Nunca imaginamos que o melhor do melhor terreno passaria de 23% a 24%. O custo da construção oscila em torno de 50% do VGV, é o maior. E tem os tributos. Pelo risco envolvido nesse negócio, a margem está cada vez mais apertada, cerca de 10%. O ciclo de produção é de até três anos – entre projeto e aprovação, pode levar três anos. E depois tem a construção. O lucro vem só no final.
Empresas & Negócios – Como o grupo opera?
Kuhn – Financiamos com recursos próprios, portanto o endividamento é zero. Nenhuma empresa consegue sobreviver 70 anos, que é o nosso caso, ir para a terceira geração com alavancagem. Em contrapartida, essa condição limita que tenha vários empreendimentos e faturamento muito maior. Dados do Sinduscon-RS mostram 80% a 90% das incorporadoras gaúchas têm no máximo dois projetos em andamento por ciclo, mais de 50% delas, um apenas. Justamente por operar com caixa próprio para reduzir riscos. No nosso caso, cada lançamento oscila entre R$ 50 milhões a R$ 100 milhões a cada ano.
Empresas & Negócios – Como é atuar em renda mais alta?
Kuhn – Empreendimento, se possível, deve seguir a vocação da área e apresentar diferenciais que a concorrência não tem. O exemplo é o Moinhos Park, que será erguido na rua Comendador Caminha, em frente ao Parcão. Focamos na localização (excepcional e no bairro mais nobre da Capital) e criamos algo inédito no mercado gaúcho, que é um residencial com serviços de hotel. O morador paga se usar e ainda tem um baixo condomínio. Fizemos convênio com o Quality, da rede Choice Atlantica, situado ao lado, para vender serviços. Além disso, até 40 unidades do Moinhos Park poderão entrar no pool de hospedagem, que elevará, por sua vez, em 50% a capacidade e rentabilizando a operação hoteleira ao aumentar a escala e diluindo os custos.
Empresas & Negócios – E como está a recepção desse empreendimento?
Kuhn – O preço do imóvel reflete os atrativos, com localização. Temos o pay per use e ainda um baixo condomínio (até R$ 440,00). O comprador pode colocar o imóvel no pool de locação do hotel ou atuar com aluguel de temporada. As vendas superaram 70% em menos de um mês do lançamento.
Empresas & Negócios – O que tem está projetado no futuro?
Kuhn – Temos algumas ideias que são inovadoras, com situações que visam ao benefício de futuro morador, tanto no aspecto financeiro (ninguém gosta de pagar um valor desproporcional, mesmo quem é de classe alta) e no seu bem-estar. O custo se justifica se agregar valor. Nossa missão é desenvolver soluções e incorporações criando oportunidades e diferenciais aos nossos clientes e rentabilidade a investidores e acionistas.
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