Gaúchos captam crowdfunding imobiliário

A plataforma Urbe.me, fundada por empreendedores gaúchos em 2015, foi usada para fazer a captação do primeiro projeto imobiliário a valer-se de um sistema de financiamento coletivo no País. Em apenas 90 dias de captação, a Incorporadora Vitacon obteve R$ 1,279 milhão. O montante é fruto de investimentos de 144 pessoas que aportaram recursos a partir de R$ 1 mil e adquiriram títulos vendidos pela internet, o chamado crowdfunding.

As aplicações foram responsáveis por financiar uma fatia de cerca 5% de um empreendimento residencial de R$ 22 milhões. A obra, planejada para o bairro Vila Olímpia, em São Paulo, também possui espaços comerciais localizados no térreo.Paulo Deitos, um dos sócios da Urbe.me, explica que, nessa primeira experiência, mais do que o dinheiro, a motivação principal foi o alinhamento da imagem da incorporadora aos processos de inovação e de pioneirismo envolvidos na ação.

Hoje, a regulamentação nacional não permite captações acima de R$ 2,4 milhões. Ou seja, no máximo, o projeto da Vitacon conseguiria atingir 12% do total pretendido via crowdfunding. Deitos afirma que já existem sinalizações da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) - órgão que regulamenta e fiscaliza o mercado no Brasil - indicando a ampliação dos tetos para as aplicações. Segundo ele, as cifras podem oscilar entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, provavelmente, a partir de 2017.

Essas novas faixas possibilitariam que até 70% de determinados empreendimentos fossem captados com o auxílio do Urbe.me. "Nosso interesse é nos médios e pequenos projetos. Pelos valores esperados, estaríamos falando de algo próximo a 50% ou 70% do valor de uma obra deste porte", comenta.

Atualmente, revela Deitos, as incorporadoras que buscam a plataforma demonstram interesse em outros modelos que também não estão apenas centrados no retorno financeiro. Trata-se de uma forma de financiamento barato, sem a intermediação de bancos ou agentes financeiros tradicionais.

Os investidores, por sua vez, assumem os riscos. Quando o empreendimento decola, recebem rentabilidades altas. Do contrário, se o projeto não é bem-sucedido, os retornos caem. Os pagamentos ocorrem a cada trimestre. A garantia é a devolução dos valores investidos.

Por exemplo, na primeira captação, concluída no final de janeiro, caso nenhum apartamento seja comercializado em 60 meses - o tempo de duração do projeto -, todos os investidores receberão o dinheiro de volta. Em síntese, as remunerações dependem do sucesso das vendas.

O sócio da Urbe.me estima rentabilidade entre 13,1% e 17,2% ao ano. Os percentuais são acrescidos da variação do INCC, o Índice Nacional de Custo da Construção, que fechou 2014 em 7,22%. A estimativa considera que, se cada metro quadrado do empreendimento for vendido a R$ 16 mil, a rentabilidade será de 17%. Deitos comenta que, na Vila Olímpia, o preço médio é de R$ 15,8 mil por metro quadrado (sendo R$ 12,5 mil os mais baratos e R$ 21 mil os mais caros). Se as unidades do projeto da Vitacon forem vendidas a R$ 13 mil (próximo do pior preço da região), o retorno ainda seria de 13,1%, mais o INCC.