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A crise no setor imobiliário provocou um nó financeiro na revitalização da região portuária do Rio e uma ameaça de prejuízo ao FGTS. Seis anos após comprar os 6,4 milhões de títulos imobiliários da região, o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha, gerido pela Caixa Econômica Federal, reconheceu oficialmente que os papéis estão encalhados.
Com o mercado retraído, as construtoras não se interessaram pelos títulos, que autorizam a construção de prédios mais altos do que o permitido na área. O problema é que o financiamento de obras e serviços públicos na região, como coleta de lixo e iluminação pública, é feito a partir da revenda desses documentos, chamados Cepacs.
Sem interesse do mercado, a Caixa não cumpriu o ritmo de repasses acordado no compra dos títulos da prefeitura do Rio, que usa o dinheiro para pagar a concessionária Porto Novo, responsável pelas intervenções na região. A zona portuária é um dos principais símbolos das obras de infraestrutura realizadas para a Olimpíada - e também é citada em casos de propina na Operação Lava Jato.
A maior parte (86%) dos trabalhos já foi concluído, inclusive os mais emblemáticos como o Boulevard Olímpico, o Museu do Amanhã, túneis e a derrubada da Perimetral. Já foram gastos cerca de R$ 5 bilhões no local. O planejamento prevê outros R$ 5 bilhões em obras e prestação de serviços públicos até 2026.
Ao comprar os títulos em 2011, o fundo imobiliário se comprometeu a repassar todo o valor ao longo dos 15 anos. Para isso, usou inicialmente R$ 3,5 bilhões do FGTS. A intenção era de que o restante fosse quitado ao longo do tempo com a venda dos papéis e de terrenos da área, a que o fundo também obteve o direito. E esperava-se que o investimento gerasse remuneração extra para o FGTS.
O "boom imobiliário" que a cidade vivia em 2011, porém, durou pouco. A crise econômica se abateu sobre o País justo quando as primeiras obras foram concluídas, momento em que a Caixa esperava atrair investidores. Com isso, menos de 10% dos Cepacs foram revendidos. O banco também firmou acordos para obter participação em empreendimentos usando os títulos como ativo - o que eleva esse percentual para cerca de 34%.
Em 2015, o FGTS socorreu o fundo da Caixa com mais R$ 1,5 bilhão para manter o cronograma de desembolsos. Em maio de 2016, porém, o fundo ficou de novo sem dinheiro, prejudicando o início da sexta etapa de obras na região, orçada em R$ 1,2 bilhão. Em documento obtido pela Folha de S.Paulo, a Caixa afirmou na época que seu fundo está em "situação de iliquidez" em razão da retração do mercado. A comunicação é um instrumento contratual no qual os repasses podem ser suspensos.
O fundo imobiliário tinha disponível naquela data apenas R$ 217,7 milhões. A gestão Eduardo Paes (PMDB) decidiu, ainda assim, iniciar a sexta etapa do projeto usando o dinheiro da Caixa como fôlego inicial. Após a Olimpíada, o ritmo das obras no porto foi reduzido. Em 28 de dezembro de 2016, a três dias do fim da gestão de Eduardo Paes, a prefeitura comprou R$ 62,5 milhões de títulos imobiliários para socorrer o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha e, assim, quitar dívidas com a concessionária.
A prefeitura aceitou também receber R$ 725,9 milhões nesses títulos imobiliários como garantia para quitar futuros débitos com a concessionária. Contudo, assim como a Caixa, o município não consegue revendê-los em razão da crise. O acordo previa também que o município aportasse mais R$ 219,6 milhões a serem usados para pagar, com recursos próprios, a concessionária da região. Entretanto a gestão Marcelo Crivella (PRB) decidiu não fazer a transferência. A dívida com o Porto Novo já chega a R$ 40 milhões. O atraso nas obras prejudica até mesmo o desenvolvimento dos empreendimentos que podem ajudar o fundo da Caixa a se recapitalizar.
Governo concede licença ambiental para o terminal de Santos
Processo foi iniciado em 2009 e demorou, porque não havia a obediência das normas
NELSON ALMEIDA/NELSON ALMEIDA/AFP/JC
Treze anos após o início do processo, o governo concedeu licença ambiental para o porto de Santos. A regularização foi dada por meio de licença de operação, entregue pelo Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (Ibama). O diretor-presidente da Companhia Docas do Estado de São Paulo (Codesp), José Alex Oliva, disse que a conquista da licença de operação vai permitir a redução do custo da apólice de seguros do porto.
A expectativa, segundo Oliva, é de que isso eleve a competitividade do porto, responsável pela movimentação de 29% da balança comercial do País. "Quem sabe possamos aumentar essa participação", afirmou o presidente da Codesp. A presidente do Ibama, Suely Araújo, explicou que o porto de Santos sempre funcionou sem licenciamento ambiental. Em 2004, o Ibama cobrou a regularização da situação, e o processo efetivamente se iniciou em 2009.
Apesar de se tratar de um megaempreendimento, Suely reconheceu que o processo correu de forma "muito devagar. Essa demora era esperada devido ao fato de um porto dessa complexidade ter sido construído sem licença", afirmou. Segundo ela, porém, o principal processo foi concluído, restando algumas áreas e terminais a serem regularizados.
O secretário nacional de Portos do Ministério dos Transportes, Portos e Aviação Civil, Luiz Otávio, comparou a conquista do licenciamento do porto à regularização de residências por meio do habite-se, certidão concedida por prefeituras. Com a licença, a administração do porto se comprometeu a manter 25 programas especiais de acompanhamento ambiental, com adoção de medidas de precaução e ações mitigadoras.
O ministro do Meio Ambiente, Sarney Filho, disse que o licenciamento de Santos era uma prioridade para o governo. Segundo ele, a nova lei geral proposta pelo governo deve consolidar uma política nacional de licenciamento. A previsão do ministro é que a lei seja votada na Câmara em maio. "Por enquanto, estamos fazendo sem um dispositivo próprio de uma lei geral, com mobilização de muitas pessoas. Com a simplificação que estamos propondo e, ao mesmo tempo, com os cuidados para que isso não afete a biodiversidade e sustentabilidade, vamos caminhar para simplificar os processos."
O ministro admitiu que a nova lei não tem apoio de todas os setores do País. "Como é uma lei que envolve diversos interesses, foi complicada a discussão, mas chegamos já a um bom termo. Evidente que não se espera unanimidade, mas consensualmente podemos dizer que a lei foi bastante discutida e pode ser útil para o desenvolvimento do País." A lei está na Comissão de Finanças e Tributação da Câmara e tramita em regime de urgência. O relatório foi consolidado em 4 de abril, e o texto-base já pode ir a plenário. Se aprovado, o projeto ainda precisa passar pelo Senado e, depois, seguir para sanção presidencial para entrar em vigor.